Прекращение строительных работ по вине строительной компании – одно из самых грубых нарушений договорных обязательств. Мы не будем вдаваться в возможные причины, в результате которых стройка может стать заброшенной, а также в юридические последствия, которые повлечет подобная ситуация. Сегодня мы рассмотрим шаги, которые обязан будет предпринять как сам застройщик, так и ответственный прораб или техник, чтобы исполнить требования действующего законодательства и получить возможность в дальнейшем перейти к судопроизводству. Правильно оформленные документы и собранные доказательства позволят выиграть судебный процесс.
Что делать, если строительство было заброшено?
- Констатировать сам факт, что стройка заброшена. Необходимо убедиться, что стройплощадка была покинута строительной компаний, т.е. отсутствует рабочая сила, инструменты, материалы и т.д. В противном случае застройщик рискует оказаться в иной, не менее неприятной ситуации, когда строительство будет парализовано по его вине, что даст подрядчику полное право подать уголовный иск со всеми вытекающими для застройщика последствиями. При оценке реальной ситуации в первую очередь нужно обратить внимание на наличие охраны, ограждений, замков и т.д.
- Составить нотариальный акт. Как только будет установлено, что подрядчик действительно бросил стройку, необходимо составить нотариальный акт — Acta de Presencia – и зафиксировать в нем заброшенное строительство. Рекомендуем, чтобы в момент подписания акта присутствовал техник, назначенный застройщиком и ответственный за строительство. В акте должна содержаться следующая информация:
- Инвентарный список установок, оборудования, инструментов и материалов, присутствующих на стройплощадке. Необходимо помнить, что материал обычно закупается строительной компанией по мере ведения строительства, доставляется к месту строительства поставщиком и складируется возле стройплощадки. На момент, когда стройка становится заброшенной, материал, находящийся на стройплощадке может быть как оплачен, так и не оплачен поставщику со стороны подрядчика, а может являться собственностью самого застройщика, если имеются соответствующие сертификаты и платежные документы. В зависимости от этого ситуация может развиваться по-разному.
- Подтверждение, что застройщик вступает в право владения стройкой, о чем уведомляет персонал охранной фирмы, принимающей на себя обязательства по обеспечению безопасности на стройплощадке. Это позволит избежать таких неприятных ситуаций, как кражи, хищения, порча материала и т.д. В любом случае, рекомендуем приложить к нотариальному акту фотографии, сделанные на стройплощадке.
- Собрать документальные доказательства. Зачастую отказу от продолжения строительства предшествует переписка между сторонами. Кроме того, необходимо поставить в известность подрядчика об оформленном нотариальном акте – бурофаксом или через нотариальный запрос, — довести до его сведения факты, несогласие застройщика с подобным положением дел и иную необходимую информацию (требования об исполнении или расторжении обязательств, предупреждение о будущем иске о возмещении вреда и т.п.). В этом же запросе должно быть указано требование вывезти подрядчиком принадлежащие ему вещи в установленный срок.
- Решить ситуацию с оборудованием. В первую очередь речь идет о подъемных кранах, которые в большинстве случаев арендуются у специализированных компаний. Арендодателя необходимо поставить в известность о сложившейся ситуации.
- Оформить сертификат о произведенных строительных работах и подготовить заключение за подписью техника, ответственного за строительство, и технического директора. Оба специалиста должны подписать указанные документы, предварительно согласовав и описав, что было возведено на момент, когда стройка была заброшена, и проведя экономический анализ произведенных работ.
- Подготовить технические инструкции. Вышеуказанные специалисты должны передать застройщику технические инструкции, запрещающие вход на стройплощадку неавторизованным лицам, рекомендации поддерживать в идеальном состоянии ограждения и замки и прочие рекомендации по обеспечению безопасности стройплощадки. И, наконец, предписания по обеспечению наилучшей сохранности уже выполненных строительных работ.
- Направить уведомления в официальные органы. Застройщик обязан уведомить о замороженной стройке соответствующие официальные органы: мэрию и службу, занимающуюся трудовыми вопросами, и, в случае необходимости, кредитные организации. Кроме того, все участвующие стороны должны уведомить свои страховые компании и профессиональные коллегии.
- Подготовить акт о приостановке строительных работ. Застройщик в присутствии техника, технического директора и координатора по вопросам безопасности и здоровья должен подготовить акт, в котором, как минимум, необходимо отразить следующие моменты:
- Дату заморозки строительства на неопределенный срок и причины этого.
- Обязанность застройщика уведомить всех участников в ясной и четкой форме о вероятной дате возобновления работ, либо о расторжении существующих договоров, что ни в коей мере не лишает участников прав, предписанных действующим законодательством.
- Определить в процентном соотношении, какая часть строительства заморожена, а какая уже завершена.
- Указать, что детальное описание ситуации содержится в приложении, состоящем из сертификата и заключения, составленных и подписанных техником и техническим директором и являющихся неотъемлемой частью акта.
- Заявить, что вся документация по контролю качества строительных работ будет получена от техника и технического директора всеми лицами, указанными в Строительном кодексе (Código Técnico de la Edificación).
- Подтвердить, что застройщиком были получены технические инструкции, о которых мы говорили выше.
- Заявить, что в период, когда строительство будет заморожено, временно приостанавливаются функции, обязательства и ответственность технической команды (техника, технического директора и координатора по вопросам безопасности и здоровья).
- Заявить, что все необходимые уведомления официальных органов власти были сделаны.
Вышеописанная проблемная ситуация может возникнуть, если застройщик с самого начала не озаботился получением гарантий от подрядчика, либо когда отношения между застройщиком и подрядчиком носят личный характер и наполнены излишним доверием, либо когда застройщик пытается сэкономить, рассчитываясь с подрядчиком наличными и/или по-черному. Очень часто между застройщиком и подрядчиком отсутствует письменный договор, застройщик не отдает отчет, какие обязательства и риски он на себя принимает. Подрядчик, работающий не по договору, может доставить немало проблем: от низкого качества строительных работ до невозможности истребовать компенсацию за нанесенный вред и причиненный ущерб.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
