Список элементов общего доступа комунидада, приведенный в Гражданском кодексе, носит исключительно информационный характер, т.к. не является полным (решение Верховного суда от 17.06.1988). Существуют элементы, по своему характеру являющиеся общими, но при этом находящиеся в частном распоряжении ввиду отсутствия какого-либо прямого запрета на это. При этом «распоряжаться» не означает «владеть». Если какой-либо элемент не отражен в уставных документах жилтоварищества в качестве частного, он продолжает пребывать в статусе объекта общего пользования (решения Верховного суда от 13.02.1993 и 20.12.1996).
Элементы общего доступа делятся на два типа:
- Элементы общего доступа по своему характеру или сути. Такие элементы находятся в общем пользовании по объективным соображениям (лестницы, подъезд и т.п.).
- Элементы общего доступа по своему назначению. Такие элементы могут находиться в индивидуальном пользовании, что, однако, не закреплено документально (кладовки для хранения бытовой химии и оборудования для уборки, комната портье и т.п.).
Чаще всего конфликты возникают в отношении террас, которые, являясь по сути элементами общего доступа, тем не менее находятся в индивидуальном пользовании одного или нескольких жильцов.
Возникающие проблемы условно делятся на три группы:
Несанкционированные работы
Нередко жильцы путают право собственности с правом пользования и начинают производить работы улучшению той же террасы, приводя ее в соответствии со своими представлениями о комфорте, удобстве и внешнем виде. При этом забывая о том, что терраса по документам была и продолжает оставаться общественным элементом жилого комплекса — elemento común, — и, соответственно, любые строительно-отделочные работы требуют предварительного согласия жилтоварищества. В ответ на такие действия комунидад вправе подать иск на основании ст. 7 Закона «О горизонтальной собственности» (Ley de Propiedad Horizontal).
Сразу отметим, что большая часть судебных решений по подобным делам выносится в пользу комунидада, обязывая нарушителя вернуть все объекты в исходное состояние. Ответчики в своей защите предпочитают использовать два аргумента: «злоупотребление правом» со стороны комунидада и «принцип равенства».
Решение Верховного суда от 24 октября 2011 года было вынесено в пользу комунидада, хотя ответчик аргументировал свою правоту как раз «злоупотреблением права» со стороны жилтоварищества. Однако суд посчитал, что строительные работы на общей террасе, находящейся в пользовании определенных жильцов, были проведены незаконно. Ответчик указал также, что аналогичный случай имел место с другим общественным элементом и другим жильцом, но не был оспорен. Суд не принял этот довод, отметил, что никакого злоупотребления правом не было, вынес решение в пользу истца и обязал ответчика за его счет провести работы по возвращению террасы к первоначальному виду.
Аналогичное решение было вынесено Судом провинции Малага 30 декабря 2005 года. В этом решении суд обязал ответчика, индивидуально пользовавшегося общей террасой, ликвидировать все последствия строительных работ, проведенных без разрешения комунидада. Доводы о злоупотреблении правом также были отклонены, т.к. не подтвердилось ни намерение комунидада причинить вред жильцу, ни факт превышения им своих полномочий.
Еще одно решение Суда провинции Малага от 7 мая 2012 года касалось аргумента «принцип равенства». Проанализировав ситуацию (ответчица построила дополнительную комнату на террасе, являющейся общественным элементом, но находящейся в ее индивидуальном пользовании, без разрешения общего собрания жильцов), суд вынес решение в пользу истца, обязав ответчицу провести работы по сносу строения. Ответчица пыталась отстаивать свою позицию, оперируя «принципом равенства». Было произведено судебное расследование и собраны доказательства, включая фотографии, которые наглядно демонстрировали, что на территории жилого комплекса ни один совладелец не производил аналогичных строительных работ, соответственно, ни о каком нарушении принципа равенства не может идти и речи.
Нередко жильцы, намеревающиеся совершить те или иные строительные работы, обращаются за разрешением к своему комунидаду, но при этом интерпретируют достигнутые договоренности по-своему. Суд Балеар в своем решении от 29 ноября 2007 года обязал ответчика произвести демонтаж всего, что было сооружено на террасе. Ответчик получил согласие комунидада на определенные работы, однако увлекся и затронул крышу, которая однозначно и по характеру и по сути является общественным элементом и не может использоваться индивидально. Согласие, выданное комунидадом, не касалось крыши, но ответчик предпочел интерпретировать его по-своему.
В редких случаях суды встают на сторону ответчика. Суд провинции Мадрид 27 июля 2004 года вынес решение, в котором признал право ответчика на определенные изменения на террасе. Работы не сказались на безопасности здания, не затронули его структуру и не изменили внешний вид.
Ремонт и ответственность за причиненный вред
Это вторая группа проблем, возникающих в отношениях между жильцами и комунидадом. Кто обязан поддерживать и ремонтировать террасы, являющиеся элементом общего доступа по документам, но находящиеся де факто в индивидуальном пользовании одного или нескольких владельцев?
Ремонт и экстраординарные случаи обслуживания подобных террас находятся в ведении комунидада. Текущее поддержание и уборка возлагается на жильцов, пользующихся правом пользования. Если террасе был нанесен вред по вине жильца или ввиду неадекватного пользования, все расходы по ремонту и восстановлению ложатся на него. Такой позиции придерживаются суды. Так, например, Суд провинции Валенсия 21 июня 2013 года вынес решение в пользу истца (комунидада), в котором обязал ответчика компенсировать полностью весь причиненный ущерб, возникший в результате неадекватного использования и плохого поддержания террасы. Суд отметил, что терраса вообще не поддерживалась и не чистилась, и подобная ситуация имела место в течение продолжительного периода времени.
Неадекватное использование
Третья группа конфликтов объединяет в себе случаи неадекватного использования общих террас. Суд провинции Уэска 23 декабря 2004 года вынес решение, в котором запретил строительство печи для барбекю на общей террасе, находящейся в частном пользовании, указав, что устав жилтоварищества запрещает подобные работы, тем более что барбекю на террасе подразумевает определенный риск для комунидада.
Заключение
Как видите, споры на данную тему нередки. Управляющие компании (Аdministradores de fincas) должны очень хорошо знать положения Закона «О горизонтальной собственности», законодательную базу и прецеденты, соответствующие тому или иному случаю.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
