Продажа недвижимости в Испании и списание расходов на ремонт: возможно ли?

Случаи, когда на вторичном рынке покупается недвижимость, не требующая никакого ремонта и, соответственно, никаких дополнительных затрат, невероятно редки. Чаще всего вторичка требует ремонта, иногда косметического, а иногда и капитального. Нового владельца, купившего объект с целью отремонтировать его и перепродать с выгодой для себя, конечно же интересует возможность списания таких расходов и уменьшения налогооблагаемой базы.

Напомним, что при продаже недвижимости с прибылью, резиденты Испании обязаны уплатить в бюджет IRPF (налог на доходы физических лиц), а нерезиденты – IRNR (налог на доходы нерезидентов). Юридические лица ведут расчет по IS (налогу на прибыль).

Для ответа на поставленный вопрос обратимся к консультации налоговой службы V1090-18 от 26 апреля 2018 года, опирающейся на положения ст. 33, 34 и 35 Закона о налоге на доходы физических лиц (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio).

За консультацией обратился собственник жилой недвижимости, которая никогда не сдавалась в аренду, и которую этот самый собственник вознамерился продать, вложив предварительно определенную сумму средств в ремонт. Ниже мы приведем выдержки из текста консультации.

Собственник может продать свою недвижимость как с прибылью, так и с убытком, принимая во внимание изменении ее стоимости с учетом заявленного ремонта. Это отражено в ст. 33.1 вышеуказанного закона:

Artículo 33. Concepto.

  1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.

Соответственно, эта операция подпадает под действие ст. 6 этого же закона, в которой говорится, что является основанием для исчисления налога (в нашем случае это прибыль или убыток, полученные от имущественных сделок).

Artículo 6. Hecho imponible.

  1. Constituye el hecho imponible la obtención de renta por el contribuyente.

2. Componen la renta del contribuyente:

d) Las ganancias y pérdidas patrimoniales.

Идем дальше. В ст. 35 указывается, как ведется расчет стоимости, а именно:

  • В стоимость приобретения включается реальная цена объекта, отраженная в купчей, затраты на его улучшение и ремонт, а также налоги и расходы, неразрывно связанные с покупкой (за исключением процентов), которые понес покупатель. К этим расходам относятся гонорары нотариуса, пошлины за регистрацию купли-продажи в Реестре собственности, оплата услуг управляющей компании, гонорар нотариуса, налог на прирост стоимости земли городского назначения (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – если по какой-то причине этот налог оплачивал именно покупатель, а не продавец, что должно быть подтверждено документально, — и налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Более подробно о расходах можно прочитать в консультациях V2584-16 и V0131-04. Полученный результат уменьшается на сумму в соответствии с законодательно установленным графиком.
  • При расчете стоимости реализации учитывается цена объекта, по которой он был продан покупателю, а также сумма налогов и расходов, оплата которых была возложена на продавца. Цена продажи – та, что реально была уплачена, за исключением случаев, когда было выявлено явное занижение цены ниже нормальной рыночной.

Сумма прибыли или суммы убытка рассчитывается в соответствии со ст. 34, как разница между стоимостью приобретения и стоимостью реализации.

Artículo 34. Importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales. Norma general.

El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:

a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.

Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.

Т.е. собственник, обратившийся за консультацией, вправе учесть при расчете все свои расходы на ремонт.

Сразу оговоримся, что особняком стоят случаи, когда имущество было не куплено, а получено в дар или по наследству. При этом в момент расчет стоимости приобретения учитывается уплаченный налог на наследство и дарение, или НДС, не подлежащий взаимозачету (консультации V2275-06 и 0808-02).

А теперь перейдем к самому важному моменту – собственно, ремонту. Сама концепция ремонта законом о налоге на доходы физических лиц не регулируется. Поэтому обратимся к резолюции Института бухгалтерского учета и аудита (Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias). Во втором положении раздела 3 как раз говорится о том, что признается ремонтом для целей исчисления налогооблагаемой базы. В данном случае, «ремонт» — это комплекс мер, имеющих целью изменить объект и улучшить его, повысив эффективность.

2.3 Ampliación y mejora del inmovilizado material.

2. Se entiende por «mejora» el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

С другой стороны, в Регламенте к закону (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero) говорится, что в стоимость приобретения не включаются расходы на текущий ремонт и поддержание жилья в надлежащем состоянии. Наоборот, подобные расходы относятся к регулярным, и подлежат списанию лишь при расчете дохода от текущего использования жилья (например, при сдаче его в аренду):

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

  • Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
  • Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

Итак, что мы имеем в итоге:

  • Текущий ремонт – это изменения, направленные на поддержание надлежащего состояния жилья. К ним мы можем отнести замену электроприборов, сантехнические работы, замену плитки, дверей, стеклопакетов, покраску стен и т.д. Затраты на текущий ремонт не учитываются при расчете стоимости приобретения объекта.
  • Улучшающий ремонт – это изменения, связанные с внедрением новых элементов, направленные на расширение и улучшение качества объекта, повышение эффективности и жилых характеристик, и продлевающие срок его полезного использования. К подобным изменениям относятся работы, связанные с самой структурой здания, добавлением элементов, изначально не существовавших (например, установка лифта, системы отопления), а также увеличение полезной площади. Такие затраты учитываются при расчете стоимости приобретения объекта.

Ремонт, направленный на улучшение объекта, должен быть подтвержден документально, если владелец намеревается списать затраты. О том, как это делается, говорится в ст. 106 Закона 58/2003 (Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria). Все расходы не только должны быть подтверждены фактурами, но и обязаны соотвествовать требованиям, указанным в ст. 3 Королевского Декрета 2402/1985 (Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, por el que se regula el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios y profesionales), а также ст. 3 и 6 Королевского Декрета 1496/2003 (Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, y se modifica el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido).

И, наконец, не забываем о цене, по которой реализуется объект: она должна соответствовать рыночной. Если цена сильно занижена, налоговые органы вправе будут использовать именно рыночную цену в целях расчете налогооблагаемой базы.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий