Конгресс Испании упразднил Закон о долгосрочной аренде 21/2018

Королевский декрет 21/2018, о котором мы писали в статье Закон о городской аренде в Испании: главные нововведения, вступивший в силу 19 декабря 2018 года, прожил совсем недолго. 23 января 2019 года Конгресс депутатов признал его недействительным. Как следствие, вновь вернулись в силу ранее действовавшие нормы, о которых мы подробно рассказали в статье Долгосрочная аренда жилья в Испании: правда и мифы.

Таким образом, все договоры долгосрочной аренды, заключенные до 19 декабря 2018 года или, начиная с 23 января 2019 года, регулируются Законом о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).

В то же время, договоры, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

Немного правовой теории. В соотвтетствии со ст. 66 Конституции Испании, Генеральные кортесы представляют собой орган законодательной власти страны (парламент). Тем не менее, Конституция также наделяет Правительство – исполнительную власть – правом принятия законодательных норм: декрет-законов и законодательных декретов. Принятый в декабре Декрет 21/2018 относится к первой группе. Все правовые акты, принятые Правительством, должны соответствовать ряду требований, содержащихся в ст. 86 Конституции:

Статья 86.

1. В чрезвычайных и срочных случаях Правительство может издавать временные законодательные акты, имеющие форму декретов-законов, которые не могут затрагивать порядок деятельности основных институтов государства, права, обязанности и свободы граждан, перечисленные в разделе I, режим автономных сообществ, а также всеобщее избирательное право.

2. Декреты-законы должны немедленно передаваться на обсуждение и голосование Конгресса депутатов в полном составе, который должен быть созван, если у него нет сессии, в тридцатидневный срок со дня промульгации декрета-закона. Конгресс в течение названного срока должен высказаться об утверждении или отмене декрета-закона; в этих целях регламент предусматривает специальную краткую процедуру.

3. В течение срока, установленного в предыдущем пункте, Кортесы могут их рассматривать как законопроекты срочного происхождения.

Чрезвычайность и срочность были обусловлены социально-экономическими факторами, т.е. исполнялись требования первого пункта. А вот со вторым пунктом вышла неудача – 22 января 2019 года декрет-закон не прошел одобрение в Конгрессе. Аннулирование законодательного акта обратной силы не имеет, т.е. он теряет силу лишь с того момента, когда не прошел процедуру одобрения в Конгрессе.

Не стоит также забывать, что декрет-закон 21/2018 и вносимые им изменения затронули не только Закон о городской аренде, но и Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013), Закон о гражданском судопроизводстве (Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000), Закон 1/1993 от 24 сентября (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) и Законодательство о сборе муниципальных налогов (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Итак, что мы в итоге имеем. Минимальный срок действия договора долгосрочной аренды вновь составляет 3 года, срок продления – 1 год. Размер дополнительных гарантий вновь становится неограниченным, а страховой залог приравнивается к суме арендной платы за месяц в случае жилого помещения и за два месяца – в случае нежилого помещения. Оплата комиссионных агентству, если арендодателем выступает юридическое лицо, вновь регулируется соглашением сторон. Отменена привязка перерасчета арендной платы за социальное жилье к индексу потребительских цен.

В итоге мы имеем довольно запутанную нормативную базу, регулирующую вопросы долгосрочной аренды. Сфера применения того или иного законодательного акта зависит от даты подписания договора.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий