Ипотека в Испании: как вернуть переплаченные банку деньги

Ипотека в Испании и плавающая процентная ставка

Ипотека в Испании является самым популярным и востребованным финансовым продуктом. Процедура оформления ипотечного кредита является достаточно простой, однако существует ряд условий, требующих пристального внимания заемщика: процентные ставки, процентные ограничения и т.п. Каждый банк устанавливает свои собственные правила и лимиты. И если до недавних пор с некоторыми неприятными моментами и переплатами приходилось мириться, то сегодня изменившееся законодательство позволяет заемщику вернуть излишне выплаченные банку деньги.

Если при оформлении ипотеки в Испании в тексте ипотечного договора был прописан пункт, ограничивающий плавающую процентную ставку (Libor или Euribor) и устанавливающий минимальное процентное ограничение, то вы столкнулись с “cláusula suelo” – условием, не позволяющим варьироваться ипотеке в сторону снижения после того, как ставка достигла предписанного минимума.


Разберем на примере.

Ипотечный кредит оформлен с плавающей процентной ставкой на следующих условиях: Euribor + 3,25% с ежегодным перерасчетом, но не ниже 4,25%. Euribor идет на снижение в течение четырех лет.

1-ый перерасчет:  Euribor 2,00% + 3,25% = 5,25% Ежемесячные квоты рассчитываются исходя из годовой процентной ставки 5,25%

2-ой перерасчет: Euribor 1,50% + 3,25% = 4,75% Ежемесячные квоты рассчитываются исходя из годовой процентной ставки 4,75%

3-ий перерасчет: Euribor 1,00% + 3,25% = 4,25% Ежемесячные квоты рассчитываются исходя из годовой процентной ставки 4,25%

4-ый перерасчет: Euribor 0,50% + 3,25% = 3,75% Ежемесячные квоты рассчитываются исходя из годовой процентной ставки 4,25%


Еще раз отмечу, что ипотека в Испании, как и любой ипотечный кредит — это финансовый продукт, состоящий из двух денежных потоков: амортизации, которая имеет фиксированную сумму, и процентов, которые заемщик выплачивает банку за пользование его деньгами.

Именно эти проценты и будут являться предметом вашего спора с банком, когда вы попросите пересмотреть условия ипотеки. Основанием для обращения и пересмотра служит признание Европейским судом ограничения плавающей процентной ставки в качестве недобросовестного условия ипотечного договора, которое должно быть пересмотрено внутри самого банка в добровольно-принудительном порядке.

20 января 2017 года в Испании был принят Королевский декрет, который обязывает банковские учреждения вернуть заемщикам переплаченную  с момента оформления ипотечного кредита сумму вместе с неустойкой.

Что необходимо для этого сделать?

Ипотека в Испании

Возвращаем деньги, переплаченные по ипотеке в Испании

Необходимо представить письменное заявление в банк с требованием вернуть переплаченные средства и пересмотреть условия ипотечного кредитования. Банк обязан принять это ходатайство и в течение 3 месяцев дать ответ о подлежащей возврату сумме переплаченных средств.

Напоминаю, что речь идет не о сумме амортизации (тела ипотечного кредита), а о процентах, которые вы выплачивали банку за кредит, выданный вам на покупку недвижимости. Именно этот вопрос решается между вами и банком во внесудебном порядке.

Перерасчет производится банком абсолютно бесплатно. Если вы согласны с итоговой суммой, то можно переходить к следующему пункту – возврату средств. Банк может вернуть деньги на ваш расчетный счет, а может предложить какую-то систему взаимозачетов, которая может быть вам интересна.

Например, одной из форм взаимозачета может выступать снижение кредитного остатка на ту сумму, что должен вам банк. Соглашаться на такое предложение или нет – решать вам. Я же рекомендую подходить к этому вопросу со всем возможным вниманием. Помните, что банк всегда в первую очередь будет предлагать условия, выгодные ему, а не вам (например, какие-то облигации или иные финансовые инструменты сомнительной рентабельности).

Не подписывайте ничего, не согласовав предварительно эти предложения с юристом, потому что в лучшем случае вы приобретете невыгодный вам финансовый продукт, а в худшем – потеряете деньги. Практика показывает, что за красивой презентацией, сделанной менеджерами банка, не всегда скрывается правда. Думаю, ни для кого не секрет, что за всеми действиями банковских работников скрывается установка продать вам продукт любой ценой. Дружеские отношения с директором банка лишь усугубят ситуацию: излишнее доверие с вашей стороны обернется потерей денег именно для вас.

Если банк просто предложит вернуть вам деньги, то вы можете сразу согласиться с суммой, а можете подстраховаться и попросить вашего юриста изучить условия ипотечного договора и перепроверить банковские расчеты. Если сумма совпадет – замечательно, можно уведомлять банк о согласии с предложенной суммой. А если не совпадет?

Если окажется, что предложенная банком сумма намного меньше той, что полагается вам при перерасчете, вы вправе подать исковое заявление в суд. В этом случае банк выплатит не только причитающуюся вам сумму, но и покроет судебные издержки и гонорар вашего адвоката.

Сумма, которую банк должен будет вам выплатить, зависит от общей суммы ипотечного кредитования и может быть очень значительной: чем больше кредит и дороже ваша недвижимость, тем больше денег вам выплатит банк.

Ипотека в Испании

Фискальная сторона процедуры

Решение налоговых вопросов напрямую зависит от вашего статуса.

Тем, кто не имеет резиденции с правом на работу и никогда ничего не декларировал на территории Испании в статусе фискального резидента, абсолютно ничего не нужно делать: те средства, которые они получат от банка,  декларированию не подлежат.

Совсем иначе обстоит дело с резидентами Испании. Если вы купили недвижимость ранее 2013 года, и с тех пор работали (и/или работаете сейчас), декларировали (и/или продолжаете декларировать) свои трудовые или экономические доходы, и при этом вычитали из доходов определенные суммы, связанные с ипотекой жилья, то все ваши предыдущие декларации по налогу на доходы физических лиц (IRPF) подлежат пересчету и доплате в казну государства.


Разберем на примере.

В 2012 году вы выплатили банку 8.000 € за ипотеку вашего дома (включая проценты в сумме 2.000 €). Банк, сделав перерасчет за 2012 год, возвращает вам 1.000 €.

Если в 2012 году вы подавали декларацию о доходах с указанием недвижимости, из вашего подоходного налога были вычтены 1.200 € как бонус за наличие постоянного жилья, обремененного ипотечным кредитом. Таким образом, получив от банка возврат суммы в размере 1.000 €, вы будете обязаны доплатить государству 150 € в виде дополнительной декларации подоходного налога.


Подобный перерасчет надлежит сделать в отношении каждой декларации, поданной с момента покупки жилья и содержащей налоговый вычет по ипотеке. Поможет вам в этом адвокат или асессор. Если у вас не сохранились поданные декларации, можно запросить их в налоговой службе по мест жительства. В данном случае срок исковой давности не действует, т.е. можно запрашивать декларации за отчетные периоды даже 10-летней давности.

Что еще должен вернуть вам банк?

Так же точно вы можете потребовать от банка вернуть вам понесенные вами затраты на оформление ипотечного кредита: налог, который вы оплатили за оформление ипотеки, гонорары нотариуса, пошлины Реестра собственности.

Требование пересмотра условий ипотеки с упразднением ограничивающей плавающей процентной ставки и возмещением затрат на оформление ипотеки – всё это может быть предъявлено банку одним требованием в одном заявлении. Следует четко разграничить требования по пунктам, например: требование вернуть затраты на оформление ипотечного кредита указать как пункт 1, и как пункт 2 – вернуть вам переплаченные проценты по кредиту. Также можно включить требование упразднить чрезмерно высокий процент за просроченные платежи (в некоторых банках он достигает 20%), т.к. подобные ставки являются незаконными и могут быть сокращены.

Возможно, ваш ипотечный договор содержит и иные статьи, ущемляющие ваши права потребителя. Чтобы не пропустить ни одной, рекомендую обратиться к профессионалу.

Важно помнить, что с банком всегда следует разговаривать предметно. Для возврата сумм, связанных с оформлением ипотеки, у вас на руках должны быть фактуры за оплаченные услуги нотариуса, реестра собственности и налога на оформление ипотечного договора.

К сожалению, многие владельцы недвижимости не имеют даже копии документов. После нотариального оформления ипотечного договора и регистрации его в Реестре собственности, банк зачастую оставляет у себя все документы и очень неохотно идёт на то, чтобы вернуть клиенту договор или дать его копию в полном объёме. Вероятно, менеджер банка будет пытаться дать вам копию договора ипотеки без прилагающихся к нему документов и фактур, зная, что вы этими документами воспользуетесь против самого же банка. Если вы попали в подобную ситуацию, обратитесь за помощью к нам. Будем рады помочь!

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий