Обязанности жилтоварищества (comunidad de propietarios) в Испании

Сегодня мы поговорим о том, что из себя представляет жилтоварищество в Испании (comunidad de propietarios). Какие функции оно выполняет, какими полномочиями наделен президент, кто контролирует своевременную оплату квот и выдает справки об отсутствии задолженности при купле-продаже — эти вопросы задает каждый, кто впервые покупает недвижимость в жилом комплексе на территории Испании.

Жилтоварищество в Испании (comunidad de propietarios) или кондоминиум: основные обязанности

Основными обязанностями кондоминиума являются:

  • Определение правил пользования зонами общего доступа на территории жилтоварищества;
  • Определение общих для всех жильцов правил поведения на территории  жилтоварищества;
  • Принятие общих решений по вопросам обслуживания кондоминиума, касающихся всех жильцов.

Права и обязанности жилтовариществ в Испании регулируются Законом «О совместном владении» (Ley de la Propiedad Horizontal). В Законе прописаны вопросы, находящиеся в ведении жилтовариществ, сроки и порядок их решения.

Основные обязанности жилтоварищества в Испании

Ключевой фигурой в данном вопросе выступает управляющий — Administrador de fincas. Закон говорит, что управляющим (не путать с президентом) может стать любой член жилтоварищества, при этом от него не требуется никакого специального диплома, сертификата или лицензии. Также функции управления могут быть переданы стороннему специалисту или управляющей компании, и в этом случае действуют определенные требования к профессиональной квалификации.

Управляющий – тот, к кому следует обращаться за любым документом, касающимся обслуживания вашего жилья на территории кондоминиума. Среди прочих обязанностей управляющего, ст. 20 вышеуказанного Закона перечисляет следующие:

  • Заботиться о надлежащей работе кондоминиума, его оборудовании и сервисных службах.
  • Готовить смету доходов и расходов.
  • Обеспечивать должную сохранность объекта.
  • Исполнять и контролировать строительные работы, одобренные общим собранием жильцов.
  • Совершать платежи и взимать плату.
  • Консультировать кондоминиум по всем процедурам, срокам и необходимым мерам.
  • Уведомлять страховые компании о возникших страховых случаях.
  • Решать все трудовые вопросы, связанные с наемными работниками кондоминиума (портье, уборщиками, садовниками и т.д.).
  • Вести бухгалтерский учет.
  • Предупреждать возникновение задолженности по платежам.
  • В случае принятия на себя обязанностей секретаря, вести весь  документооборот.

Что должен делать управляющий в случае купли-продажи жилья?

Собственник жилья обязан в срок оплачивать услуги кондоминиума согласно квоте. В противном случае, новый владелец «унаследует» задолженность. Сертификат о наличии или отсутствии задолженности как раз и выдается управляющим.

Документ готовится секретарем и затем визируется президентом кондоминиума. Оформленный таким образом сертификат гарантирует достоверность сведений о наличии или отсутствии задолженности. Документ очень прост в оформлении, поэтому рекомендуем получить его от продавца прежде, чем вносить какой-либо залог.

Как получить сертификат об отсутствии задолженности по кондоминиуму?

За получением сертификата необходимо обратиться к секретарю жилтоварищества. Законодательно не запрещено совмещать должности президента и секретаря одному лицу. В отношении процедуры оформления Закон гласит: сертификат готовится секретарем и визируется президентом жилтоварищества. Не возбраняется ставить две подписи – и секретаря, и президента.

Если куплю-продажу недвижимости контролирует адвокат, то именно он возьмет на себя все хлопоты, связанные с получением сертификата.

Надо ли платить за сертификат?

Закон «О совместном владении» ничего не говорит о том, обязан ли сертификат быть бесплатным, или за его выдачу можно брать деньги. Следует обратить внимание на то, кем готовится документ. Если должность секретаря исполняет один из жильцов кондоминиума, сертификат должен выдаваться бесплатно, т.к. это является прямой обязанностью секретаря. В случае если обязанности секретаря возложены на стороннего управляющего или управляющую компанию, оформление документа может быть платным. Цена зависит от условий сотрудничества и соглашения между кондоминиумом и управляющим.

Что происходит в случае экстраординарных выплат?

Помимо текущих квот за членство в жилтовариществе, время от времени возникает необходимость в экстраординарных выплатах – derramas de la comunidad. Установка лифта, ворот, неожиданный крупный ремонт и т.п. – всё это требует отдельной оплаты и создания резервного фонда.

Больше всего споров и разночтений возникает в ситуациях, когда решение об экстраординарных выплатах было принято, но сами суммы владельцами еще не уплачены. Должен ли новый владелец жилья принимать на себя обязательства по погашению экстраординарных выплат, если он не принимал участия в голосовании? В большинстве случаев речь идет о довольно-таки существенных суммах.

Все экстраординарные выплаты имеют привязку к конкретному жилью и могут быть оспорены.

Пример.

Вы купили жилье. После оформления сделки обнаружилось, что имеются неоплаченные квоты за кондоминиум. Вы решаете оплатить долг, чтобы избежать риска потери жилья. Однако это не мешает вам оспорить выплату в судебном порядке и потребовать компенсации от предыдущего владельца.

Часто бывает так, что по текущим квотам задолженности нет, но есть экстраординарные выплаты, уже начисленные, но еще не оплаченные. Прояснить ситуацию можно непосредственно в самом жилтовариществе – через президента или управляющего. Особое внимание следует уделить экстренным работам, смета по которым уже составлена и одобрена жильцами, но оплата и реализация пока не проводились.

Какая ответственность лежит на президенте жилтоварищества?

Закон «О совместном владении»  говорит, что президент кондоминиума представляет интересы сообщества владельцев, поэтому все случаи превышения президентом своих полномочий могут быть оспорены в судебном порядке.

В частности, согласно закону, следующие вопросы могут решаться только общим собранием жильцов, и ни в коем случае не единолично президентом:

  • Назначать и снимать с должности лиц, которые, согласно нормам действующего законодательства, должны руководить собранием жилтоварищества и рассматривать жалобы и претензии, поданные владельцами жилых или коммерческих помещений.
  • Утверждать план доходов и расходов и бухгалтерскую отчетность.
  • Утверждать сметы на строительные и ремонтные работы, необходимые для поддержания и/или восстановления жилого комплекса, как текущие, так и экстраординарные, а также принимать отчет об экстренных мерах, принятых управляющим в соответствии с положениями статьи 20.с.
  • Утверждать или изменять устав жилтоварищества и определять нормы внутреннего распорядка.
  • Получать информацию и принимать решение по всем остальным вопросам, которые касаются сообщества жильцов, утверждать необходимые мероприятия для максимально эффективного совладения жилым комплексом.

Именно общее собрание жильцов принимает решение о проведении работ и утверждает сметы. Только общие решения, принятые в соответствии с законодательно установленными правилами голосования, признаются легитимными и подлежат исполнению.

Если президент превышает свои полномочия или действует независимо, нарушая совместный принцип управления жилтовариществом, он может быть привлечен к гражданской ответственности. Кроме того, провинившегося президента можно снять с должности и выдвинуть в отношении него экономические претензии с целью компенсировать вред, причиненный его противоправными действиями.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий