Налог на доходы нерезидентов в Испании в отношении недвижимого имущества

Если вы находитесь в статусе налогового нерезидента в Испании и являетесь владельцем недвижимости, которая в кадастре относится к категории «объекты городского назначения», вы ежегодно обязаны платить два налога: налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) и муниципальный налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI).

Кроме того, как временная мера, с 2011 года действует восстановленный налог на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio), который остается в силе и в текущем 2017 году.

Налог на доходы нерезидентов в Испании

Важный момент: если в купчей прописаны два или более собственника недвижимости, то каждый из них рассматривается в качестве независимого налогоплательщика и обязан подавать отдельную ежегодную декларацию по налогу на доходы нерезидентов в Испании — Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

В зависимости от того, как используется недвижимость, налог рассчитывается по-разному:

Налог на доходы нерезидентов в Испании от владения недвижимым имуществом

Второй важный момент: согласно действующему испанскому законодательству, иностранным гражданам-нерезидентам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если эта недвижимость не сдаётся в аренду, а используется только для личных нужд, и собственник не получает какой-либо реальный доход от нее.

Для расчета налога используется кадастровая стоимость объекта, фигурирующая в квитанции на уплату налога на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI).

Начиная с 2015 г., в качестве дохода признается сумма, соответствующая 2% от кадастровой стоимости объекта. Если кадастровая стоимость недвижимости пересматривалась и изменения вступили в силу в отчетном периоде или в течение десяти предыдущих лет, то берется 1,1%.

Налог начисляется один раз в год, по состоянию на 31 декабря. Если недвижимость находилась в собственности владельца не весь год, а лишь определенный период времени, то декларированию подлежит пропорциональная часть дохода. То же самое происходит, если часть времени недвижимость сдавалась в аренду.

Налогообложение

  • Отчетный период: 2016 г. и последующие
  • Общая ставка: 24%
  • Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии: 19%
  • Декларация: форма 210, тип ренты 02 (modelo 210, tipo de renta 02)
  • Срок подачи декларации: декларация подается в течение календарного года, следующего за датой начисления налога. Т.е. налог за 2016 г. декларируется с 1 января по 30 декабря 2017 г. Декларация в электронном виде подается до 23 декабря.

Налог на доходы нерезидентов в Испании от недвижимости, сдаваемой в аренду

Декларации подлежит вся сумма дохода от аренды без вычета каких-либо расходов. Для резидентов стран-членов ЕС, Исландии и Норвегии предусмотрено исключение: с 1 января 2015 г. им разрешено из суммы доходов вычитать расходы, предусмотренные Законом «О налоге на доходы физических лиц» — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Обязательным требованием является доказать, что расходы были напрямую и неразрывно связаны с доходами, получаемыми в Испании. Резиденты других стран не могут списывать никакие расходы.

Доход возникает в момент получения арендной платы арендодателем.

Налогообложение

  • Отчетный период: 2016 г. и последующие
  • Общая ставка: 24%
  • Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии: 19%
  • Декларация: форма 210, тип ренты 01 (modelo 210, tipo de renta 01)

Эта форма декларации может использоваться как для каждой суммы дохода по отдельности, так и для общей суммы дохода, полученной в определенный период. Разрешено объединять доход, если он был получен одним и тем же налогоплательщиком от одного и того же клиента в отношении одного и того же объекта недвижимости, соответствует одному типу ренты и ставке налога. Доход объединяется ежеквартально, если итоговая сумма подлежит уплате в бюджет, и раз в год, если итоговая сумма равная нулю или подлежит возврату из бюджета.

Срок расчета по налогу:

  • Сумма налога к уплате: если декларация подаётся в электронном виде, то оплата производится с 1 по 15 число в апреле, июле, октябре и январе.
  • Нулевая сумма налога: с 1 по 20 января года, следующего за датой начисления налога.
  • Сумма налога к возврату: начиная с 1 февраля года, следующего за отчетным, и в течение четырех лет после окончания периода подачи декларации.

Третий важный момент: доход от аренды в случае начисления налога к уплате должен декларироваться ежеквартально, а не единоразово в конце года. Декларации должны подаваться в течение 20 первых календарных дней в апреле, июле, октябре и январе по доходам, полученным в предыдущем квартале.

nalog na dokhody nerezidentov v ispanii

Налог на доходы нерезидентов в Испании от продажи недвижимости

Считается, что собственник получил прибыль от продажи своей недвижимости, если стоимость продажи превысила стоимость покупки. В этом случае полученный доход облагается налогом. Стоимость покупки включает в себя как цену самого объекта, так и налоги и расходы, неотделимые от сделки купли-продажи. Если недвижимость сдавалась в аренду, стоимость должна быть уменьшена на сумму амортизации за соответствующий период.

В результате налоговой реформы, вступившей в силу 1 января 2015 г., доход считается как разница между реальной ценой сделки купли-продажи и суммой, потраченной в свое время на приобретение объекта (цена покупки + расходы + налоги). До этого времени применялись коэффициенты, приводившие цену приобретения в соответствие с рыночной ценой.

Однако, если продавцом выступает физическое лицо, приобретшее недвижимость до 31 декабря 1994 г., сумма дохода может быть скорректирована в силу переходного налогового режима. Если недвижимость приобреталась в два заходов, или в ней проводился капитальный ремонт, надлежит рассчитать две суммы дохода.

  • Частичное освобождение от налога: 50% дохода от продажи недвижимости можно вычесть из налогооблагаемой базы, если объект изначально был приобретен в период с 12 мая 2012 г по 31 декабря 2012 г. Это норма не применима в том случае, если объект приобретался или передавался супругу или близкому родственнику до второй линии включительно, либо юридическому лицу, находящемуся в ситуации, прописанной в ст. 42 Торгового кодекса.

Налоговый вычет за реинвестиции в основное жилье: действует в отношении налогоплательщиков-резидентов стран-членов ЕС, Исландии и Норвегии (применяется к доходу, полученному в период с 1 января 2015 г.). Этой категории граждан разрешено вычитать из налогооблагаемой базы сумму дохода, полученную от продажи основной недвижимости на территории Испании, при условии, что вся сумма, полученная от сделки купли-продажи, будет направлена на приобретение нового постоянного жилья. Если на реинвестиции будет направлена меньшая сумма, то налогооблагаемая база подлежит уменьшению в пропорциональной части.  Декларация формы 210 подается в установленные сроки, либо в течение трех месяцев с момента совершения реинвестиций подается специальное заявление с приложением документов, подтверждающих продажу основного жилья на территории Испании и последующую покупку нового.

Налогообложение

  • Отчетный период: 2016 г. и последующие
  • Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии: 19%
  • Резиденты третьих стран: 21%

Лицо, приобретающее недвижимость (неважно, резидент или нерезидент) обязано удержать у продавца и перечислить на счет казначейства 3% от цены купли-продажи. Это удержание имеет характер резервного фонда в отношении налога на доходы. Продавцу-нерезиденту вручается декларация формы 211. В дальнейшем эта сумма пойдет в зачёт налога на доходы нерезидентов от продажи недвижимости. В зависимости от декларируемой суммы, продавцу потребуется сделать доплату или, наоборот, запросить возврат переплаты из бюджета. Если удержание не было перечислено в казначейство, в отношении объекта недвижимости возникает обязательство по уплате суммы, которая выбирается как наименьшая между удержанием и рассчитанным налогом.

Если владельцами недвижимости являются супруги-нерезиденты, то в качестве исключения им разрешается подать единую декларацию.

  • Срок подачи декларации: три месяца с момента окончания срока, установленного для перечисления удержания (обычно он составляет один месяц с момента заключения сделки купли-продажи).
  • Возврат переплаты: в случае убытка или в случае, когда сумма налога к уплате меньше суммы совершенного удержания, налогоплательщик-нерезидент вправе получить соответствующий возврат. Процедура возврата инициируется в момент подачи декларации.

Администрация вправе совершить расчет по налогу в течение 6 месяцев с момента окончания налоговой кампании. В случае представления декларации позднее установленного срока, 6 месяцев считаются со дня подачи. Даже в случае начисления суммы к возврату, налоговая оставляет за собой право провести последующие ревизии (если в них возникнет необходимость) и дополнительные расчеты. Если в течение 6 месяцев возврат не был совершен (не по вине налогоплательщика), на сумму должны быть начислены проценты за несвоевременную выплату.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий