Предположим, что застройщик (Promotor) – физическое лицо (резидент или нерезидент Испании), ведущий строительство с целью продажи и получения прибыли. Несет ли он ответственность перед своими покупателями?
Термин «застройщик» (по-испански – “promotor”) – собирательное название для различных типов деятельности. Четкое определение застройщика дается в пункте 1 статьи 9 Закона о строительстве (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación):
Застройщик – это любое лицо, физическое или юридическое, государственного или частного характера, работающее индивидуально или в сотрудничестве с другими лицами, которое принимает решение, инициирует, планирует и финансирует, за счет своих собственных или заемных средств, строительные работы по возведению объекта для себя или для последующего его отчуждения, продажи или передачи третьим лицам.
Таким образом, физическое или юридическое лицо, которое инициирует проект, находит для него финансирование (за счет собственных средств или банковских займов) и нанимает для проведения строительных работ главного подрядчика (который, в свою очередь, нанимает субподрядчиков, проектировщиков, управляющих и т.д.), считается застройщиком. Физическое или юридическое лицо, которое, наоборот, само напрямую заключает договоры с различными подрядчиками и сторонними техническими специалистами, также признается застройщиком.
Какую ответственность несет застройщик (физическое лицо), решающий самостоятельно реализовать проект и нанимающий подрядчиков и субподрядчиков?
Зачастую застройщик не нанимает третьих лиц, т.е. не выступает в роли застройщика-комитента, а самостоятельно, либо через свои подразделения или партнеров из группы компаний, ведет строительство. Т.е. одновременно выступает и владельцем проекта и строительной компанией, реализующей проект, по-испански — promotor-constructor. В этом случае застройщик обычно самостоятельно занимается также маркетингом и продажами.
Однако, согласно нормам закона, ни одно из этих условий (строить самостоятельно, обеспечивать рекламную компанию и организовывать продажи) не является необходимым для того, чтобы быть признанным в статусе застройщика. Физическое или юридическое лицо признается застройщиком, и, таким образом, несет ответственность в рамках установленных законом обязательств, даже если оно участвует в одном единственном проекте, и этот проект реализуется не в целях коммерческой деятельности и продажи объекта третьим лицам.
Т.е. застройщиком со всеми вытекающими обязанностями и ответственностью признается даже тот, кто реализует проект по строительству жилья на своем собственном земельном участке для дальнейшего личного пользования.
И, наконец, собственность на земельный участок (или иное другое право) также не является обязательным условием для признания вас в качестве застройщика. Согласно ст. 9.2.a, обязанностью застройщика является получить документ, удостоверяющие его право собственности или право на ведение строительства на определенном участке. Таким образом, застройщик может действовать и в силу простых договорных обязательств. И это типично для операций forward funding (купля-продажа будущего здания, предназначенного для продажи или сдачи в аренду, посредством прогрессивного финансирования со стороны покупателя), когда готовятся комплексные или смешанные договоры, по которым продавец получает вознаграждение от застройщика в течение всего периода строительства и реализации объектов, а покупатель (инвестор), осуществляющий финансирование проекта, приобретает право собственности на земельный участок с момента начала строительства.
А теперь поговорим о “figuras análogas” — термине, который также используется, когда речь заходит о строительстве и застройщиках. В данном случае этим термином описываются лица, выполняющие часть функций застройщика, но при этом сами застройщиками не являющиеся.
В качестве примера возьмем следующую ситуацию: владелец земельного участка не является профессиональным застройщиком, но все же решает реализовать строительный проект. Он обращается за помощью к хестору или специальной фирме, специализирующейся на организации и управлении проектами по строительству недвижимости (контроль градостроительных регламентов, получение необходимых государственных и/или муниципальных разрешений и лицензий и т.п.). Чаще всего к услугам таких сторонних специалистов и фирм прибегают инвестиционные фонды, работающие на рынке недвижимости, владельцы земель сельхозназначения, не имеющие опыта работы в сфере реализации и продвижения проектов, строительные кооперативы, учреждаемые для строительства жилья для своих членов. И в данном контексте специалисты и фирмы, к которым обращается собственник участка (не профессионал) за помощью, ни в коем случае не рассматриваются в качестве застройщика. И, тем не менее, исполняя функции застройщика, они автоматически получают статус «приравненных лиц» и, как следствие, несут ответственность наравне с застройщиком.
Застройщик, в отличие от прочих участников проекта (строительной фирмы, проектировщика, прораба и т.д.), избавлен от прямых рисков (при условии что он одновременно не является строителем), но при этом потенциально несет ответственность, возложенную на строителя вышеуказанным законом, за возможные строительные дефекты. Т.е. фактически закон наделяет застройщика статусом гаранта.
Согласно закону, участники строительства (включая застройщика) несут ответственность перед собственниками и третьими лицами-покупателями за материальный ущерб, связанный со строительными дефектами здания, в течение определенного срока (10 лет для конструктивных дефектов и 3 года для эксплуатационных дефектов). Годовая гарантия на отделочные работы обычно является гарантией подрядчика. Однако и в этом случае застройщик может нести солидарную ответственность наряду со строителем-подрядчиком. Сроки рассчитываются с момента подписания акта приема-передачи или с момента фактической передачи объекта.
Закон четко устанавливает, что
…в любом случае, застройщик несет солидарную ответственность наравне с другими участниками строительного проекта перед потенциальными покупателями за весь материальный ущерб, причиненный внутри объекта строительства, по причине строительных изъянов и дефектов.
Застройщик несет ответственность не только перед первым покупателем, но и, в случае последующей перепродажи объекта, перед вторым и последующими покупателями в пределах установленных гарантийных сроков. Что, однако, не отменяет права застройщика обжаловать и переложить ответственность на других участников (строителей, проектировщика, прораба и т.д.), чье действие или бездействие послужило причиной причинения вреда.
Из практических соображений, застройщик, против которого был подан иск владельцем, вправе ввести в процесс «агента строительства» — предполагаемого ответчика за причиненный ущерб, чтобы рассмотрение вопроса велось в рамках одного судебного дела и с целью избежать возможных противоречий, которые могут возникнуть, если ответственность застройщика и ответственность подрядчика будет определяться по отдельности в разных судопроизводствах.
Ст. 17 закона гласит, что застройщик несет ответственность «в любом случае»:
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Что означает «в любом случае» в данном контексте? Лишь то, кто критерием привлечения к ответственности выступает объективность: владелец или покупатель объекта не обязан доказывать халатность застройщика или неисполнение им своих обязательств. Также он избавлен от необходимости доказывать, что ущерб был причинен в результате определенных действий или, наоборот, бездействия застройщика. Сам факт наличия ущерба является основанием для возложения ответственности на застройщика независимо от того, исполнил или не исполнил он свои обязательства, является или не является виновником причинения ущерба.
Конечно, застройщик вправе, как мы сказали выше, привлечь к ответственности другого участника строительства, а также воспользоваться страховым полисом, покрывающим риски строительства (10 лет для конструктивных дефектов и 3 года для эксплуатационных дефектов). Однако единственной защитой застройщика является доказательство, что ущерб был причинен вследствие обстоятельств непреодолимой силы – форс-мажора, по вине третьих лиц или по вине самого истца.
Следует также помнить, что закон регулирует лишь материальный ущерб. К дефектам относятся: повышенная влажность в отдельных зонах здания, протечки, утечки, отвалившаяся с фасада плитка, облупившийся фасад, поломка конструктивных элементов, конструктивный дефект здания, трещины и щели, плох сделанные скосы и скаты, повреждения технических элементов здания, отсутствие необходимых строительных элементов, отпадение облицовочной плитки и других конструктивных элементов, дефекты пола или мостовой, плохая реализация отдельных строительных элементов, шум или вибрация.
Это широкое определение обусловило порядок установления ответственности в соответствии со ст. 1591 Гражданского кодекса по строительным эксплуатационным и отделочным дефектам. Однако закон не касается вопросов установления ответственности за причиненный моральный вред, упущенную выгоду (например, от аренды), телесные повреждения или материальный вред, причиненный прочим объектам (соседние дома, компьютерное или электронное оборудование здания).
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
