Проверка рыночной стоимости недвижимости в Валенсийском сообществе

С вопросом оценки реальной стоимости недвижимости столкнулись многие, кто покупал или получал в наследство (принимал в дар) объекты на территории Валенсийского сообщества в последние годы. Многим покупателям (наследникам, бенефициарам) местные налоговые органы насчитали доплату по налогу на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)) или налогу на наследование и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)).

В частности, что касается сделок купли-продажи, позиция налоговых органов такова: стоимость объекта, указанная в нотариальном акте купли-продажи (escritura), подлежит проверке и пересмотру в соответствии с определенными критериями, применяемыми администрацией. Стоит ли говорить о том, что пересмотр стоимости практически всегда производится в большую сторону.  Зачастую покупателям насчитывается доплата по налогу ITP – значительная сумма, к которой прибавляются еще и пени, набежавшие за годы с момента покупки.

Используемый метод оценки стоимости

Наиболее часто используемый метод отражен в ст.  57.1.b) Налогового кодекса (Ley General Tributaria). Сама процедура регулируется ст. 134 этого же кодекса, и ответственной за проведение оценки назначается местная администрация.

Ст. 57 «Проверка стоимости»

Нас интересует пункт 1, параграф b): «…оценка может проводиться с использованием умножающих коэффициентов, которые разрабатываются и публикуются налоговой администраций… В отношении объектов недвижимого имущества в качестве базы, к которой применяются указанные коэффициенты, используется кадастровая стоимость.»

Иными словами, администрация рассчитывает рыночную стоимость объекта, применяя к кадастровой стоимости умножающие коэффициенты. Таблица коэффициентов утверждается правительством автономии для каждого муниципалитета.

Ошибки в оценке рыночной стоимости

Главной ошибкой в оценке реальной стоимости объектов недвижимого имущества является то, что в основе лежит исключительно кадастровая стоимость. В расчет не принимается состояние объекта (например, тот факт, что ему требуется капитальный ремонт). Зачастую даже кадастровая стоимость выглядит чрезмерно завышенной.  В итоге полученная администрацией «реальная стоимость» также оказывается нереально высокой.

Еще одной распространенной ошибкой является использование данных совершенно другого объекта. Администрация может перепутать данные и использовать для расчета кадастровую стоимость не вашей недвижимости.

Решение Верховного суда Валенсийского сообщества

Верховный суд Валенсийского сообщества признал недействительными приказы 23/2013 от 20 декабря и 4/2014 от 28 февраля, в которых утверждались коэффициенты на 2013 и 2014 гг. Также упор был сделан на неприемлемость методологии, используемой в разработке коэффициентов и недействительность ранее сделанных расчетов, проводившихся на общих основаниях без учета индивидуальных особенностей и состояния каждого конкретного объекта. Изначально решение было принято в отношении 2013 и 2014 гг., но в итоге коснулось 2016, 2017 и 2018 годов, для которых был утвержден практически аналогичный алгоритм расчета.

Почему необходимо обжаловать результаты расчетов?

Если вы не согласны с результатами расчетов администрации, с исчисленной реальной стоимостью объекта и суммой доначисленных налогов, вы вправе их обжаловать. TEAR признает неправомерными расчеты администрации по трем причинам:

  • Отсутствие индивидуального подхода, т.е. расчет основывается исключительно на кадастровой стоимости.
  • Отсутствие мотивации, т.е. невозможность доказать, что использование коэффициентов позволит получить действительно реальную стоимость объекта.
  • Неадекватность процедуры расчета, т.к. две первые причины делают недостижимой саму цель проводимых расчетов – получить реальную цену конкретного оцениваемого объекта.

Недействительность переоценок 2016, 2017 и 2018 гг.

Решения администрации по 2016, 2017 и 2018 годам может постигнуть та же участь, что и решения по 2013 и 2014 годам: они будут аннулированы, и, как следствие, аннулирована задолженность по налогам, возникшая в результате переоценки недвижимого объекта.

Кроме обычного метода (применение умножающих коэффициентов к кадастровой стоимости) администрация может использовать и иные, например, экспертное заключение — “dictamen de peritos de la Administración”. При подготовке таких заключений помимо кадастровой стоимости используется и сравнительная оценка, т.е. смешанный метод, который, тем не менее, также не является законодательно утвержденным и удовлетворяет требованию индивидуального подхода к оценке каждого объекта. Итоговые экспертные заключения, подготовленные администрацией, имеют значительнее дефекты, что позволяет признать их недействительными.

Срок давности

Срок давности для переоценки стоимости регулируется Налоговым кодексом. В частности, ст. 66 говорит, что администрация вправе провести переоценку и определить задолженность по налогам в течение 4 лет. Как правило, срок этот начинает исчисляться с момента подачи соответствующей декларации и уплаты налога по сделке купли-продажи. Данный срок может прерываться в результате любых действий налоговых органов (при условии, что налогоплательщик был поставлен в известность).

Заключение

Если вас коснулась переоценка стоимости ранее приобретенной недвижимости, и вы не согласны с суммой, рассчитанной местной администрацией, административное решение можно будет обжаловать. Обращайтесь к нам за консультацией, и мы рассмотрим и оценим ваш случай индивидуально.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий