Право на перевод коммерческого помещения в категорию жилого

Это тема давних и долгих споров: имеет ли собственник право менять категорию недвижимости без согласия общего собрания жильцов. Речь идет как о переводе коммерческой недвижимости в жилую, так и наоборот, о переводе жилого объекта в коммерческий. Верховный суд в своем решении от 15 июня 2018 года разрешил многие вопросы, касающиеся как условий смены статуса объекта, так и процедуры.

Давайте посмотрим, с чего началось судебное разбирательство. Коммерческое помещение, предусмотренное под офис, сдавалось своим владельцем в аренду банку. После того, как банк из офиса съехал, владелец, не спрашивая разрешения общего собрания жильцов, переделал помещение в жилое. Против него был открыт судебный процесс, который он проиграл в суде первой инстанции. Суд первой инстанции посчитал, что в данном вопросе собственнику в обязательном порядке необходимо было заручиться единодушным согласием членов жилтоварищества, т.к. изменение типа объекта напрямую касалось уставных документов этого товарищества.

Суд провинции заявляет две вещи. С одной стороны, право собственника позволяет использовать недвижимый объект в соответствии с его статусом и характером, какими бы они ни были, если это не нарушает общих норм жилтоварищества, при этом упомянутые статус и характер объекта не могут ограничиваться простым описанием, как это обычно делается в уставных документах. Т.е. пока это никому не мешает и никак не вредит жилтовариществу в целом, собственник вправе использовать свою недвижимость по собственному усмотрению. С другой стороны, в данном конкретном случае в уставных документах не только дано простое описание коммерческого помещения, но и в описании здания явно и четко указано, что коммерческое помещение, расположенное на первом этаже, предназначено к использованию в качестве офисного:

…que a efectos de su constitución en régimen de propiedad horizontal del local ubicado en la planta baja lo es para oficina, destino declarado que no se compadece con la mera descripción del local a efectos de su identificación.

Т.е. т.к. имеется не просто описание, а четкое указание, в каком качестве и для чего помещение может быть использовано, для смены категории необходимо единодушное согласие жильцов.

В Верховный суд была подана кассационная жалоба, которая была рассмотрена и удовлетворена, т.е. ранее вынесенное судебное решение было отменено. В процессе вынесения решения были повторно рассмотрены условия, требуемые для понимания того, существует ли запрет на смену категории недвижимого объекта без получения предварительного единодушного согласия от общего собрания жильцов, и что по этому поводу говорят уже существующие судебные решения, т.е. каковы прецеденты.

Право на частную собственность является конституционным и закреплено в ст. 33 Конституции Испании. Право это реализуется повсеместно и без ограничений, кроме установленных законодательно. Однако в вопросах коллективной недвижимости считается возможным устанавливать ограничения, стоящие на защите общих интересов совладельцев (жилтоварищества). Эти ограничения могут касаться, например, определенных видов деятельности, либо изменения категории объекта, но лишь при условии ясно и четко выраженного запрета. Ранее вынесенные решения Верховного суда (от 30.12.2010, 23.02.2006 и 20.10.2008) гласят, что простое описание объекта никак не предполагает наличия какого-либо ограничения на его использование. Эффективность запрета напрямую зависит от четкости его определения, что отражено в решении от 21.12.1993.

Совладельцы не могут быть лишены права использовать свою собственность в форме, кажущейся им наиболее подходящей, если только это прямо не запрещено уставом.

В итоге, Верховный суд заявил, что изменение направления использования частного объекта, например, переоборудование офиса в жилое помещение или наоборот, требует всего лишь единодушного согласия членов жилтоварищества и, если это необходимо, внесения изменений в уставные документы, в случаях, когда ограничение на использование зафиксировано в документах. Однако не все запреты можно обойти или снять простым голосованием общего собрания жильцов. Право на изменение направления использования объекта не должно противоречить муниципальным нормам градостроительства. В отдельных случаях потребуется получить необходимые лицензии на проведение работ, а по окончании составить нотариальный акт и внести соответствующую запись в Реестр собственности.

Далее в решении говорится, что право на изменение объекта не касается элементов общего доступа, которые должны оставаться неизменными (решение от 09.10.2009). В противном случае необходимо получить общее согласие жильцов, если иное не отражено в уставных документах. Также в решении подчеркивается, новое направление использования объекта должно рассматриваться отдельно. Оно может оказаться вредным, раздражающим, нездоровым, опасным и т.п., что должно разрешаться в соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Закона «О горизонтальной собственности» (Ley de Propiedad Horizontal).

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

 

Добавить комментарий