Жилье от банка на стадии строительства: возможные сюрпризы

К каждой сделке с недвижимостью мы рекомендуем готовиться заранее, чтобы в момент подписания купчей избежать многих неприятных сюрпризов. Одним из таких сюрпризов может стать налогообложение сделки. Вот реальный пример: иностранец-нерезидент покупает от банка усадьбу (finca rústica) с жилым строением. Жилье находится в стадии незавершенного строительства. И вот сюрприз: покупателю необходимо будет заплатить 21% НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido — IVA) и 1,5% налога на документированные юридические акты (Actos Jurídicos Documentados — AJD).

Раздел 22 статьи 20 Закона «О налоге на добавленную стоимость» (Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido) указывает, какие сделки освобождаются от НДС:

22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

Т.е. норма закона гласит: «Вторые и последующие передачи строений, включая земельные участки, на которых они возведены, после завершения строительных или реставрационных работ.» Сделки, проводимые до завершения строительства, не подлежат освобождению от НДС. Кроме того, «первой передачей» считается та, что была осуществлена самим застройщиком. К «первой передаче» не может быть приравнена сделка, в которой продавцом выступает не застройщик, а другое лицо (в нашем примере – отделение банка по работе с недвижимостью).

Таким образом, совершая сделку до завершения строительства, вы в качестве покупателя обязуетесь заплатить в бюджет IVA и AJD, но не TPO (Налог на передачу собственности). Если бы строительные работы были завершены, и передача объекта производилась не застройщиком, сделка бы облагалась TPO. А это немалая разница в сумме налога: 10% против 22,5%.

Банк получил вышеуказанный объект в процессе отчуждения имущества за долги. Если бы этого не произошло, и первая продажа осуществлялась бы самим застройщиком, сделка облагалась бы IVA и AJD как в случае завершенного, так и в случае незавершенного строительства. Но стоило бы застройщику в течение минимум двух лет владеть завершенным объектом, как он смог бы его продать уже с TPO. И, наконец, если бы строительство было завершено, и банк, получая в собственность арестованное имущество, заплатил бы IVA, то последующая продажа покупателю облагалась бы TPO.

Как видите, налоги меняются в зависимости от статуса объекта, статуса продавца и статуса сделки (первичная, вторичная и т.д.). Итак, как можно решить данную проблему?

Если строительство завершено физически, и отсутствует лишь документальное подтверждение, можно пойти различными путями:

  1. Декларация завершенного строительства по давности срока в базе Кадастра (сложный путь, особенно, если всплывут расхождения между графическими и регистрационными кадастровыми данными).
  2. Декларация завершенного строительства по давности срока на основании технического сертификата. Такой сертификат носит описательный характер, фиксирует пространственные данные сооружения, визируется и подписывается специалистом-техником
  3. Декларация завершенного строительства на основании проекта и лицензии. Для этого потребуются:
  • Эксплуатационно-технический паспорт здания (libro del edificio). Потребуется или нет этот паспорт, зависит от даты окончания строительных работ. Если на дату окончания действовали определенные законодательные нормы, требующие наличия такого паспорта, его придется представить (учитывается законодательство каждого отдельного региона Испании).
  • Регистрация эксплуатационно-технического паспорта здания. Ситуация аналогична той, что мы описали выше. Если местное законодательство требует наличия паспорта, его необходимо зарегистрировать в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) согласно требованию ст. 202 Закона «Об ипотеке» (Ley Hipotecaria):

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Т.е. увильнуть от этой обязанности можно лишь в том случае, если на момент завершения строительства не существовало законодательной нормы, предписывающей регистрации паспорта в Реестре собственности. В противном случае регистрация необходима, и если речь идет о горизонтальной (коллективной) собственности, регистрации подлежит каждый элемент здания. При этом регистрация каждого элемента должна сопровождаться графическим представлением (планами), взятым из проекта, являющегося неотъемлемой частью паспорта.

Отдельно и накануне регистрации производится нотариальное заверение эксплуатационно-технического паспорта здания. Конечно, при условии, что этого требуют нормы законодательства.

  • Лицензия на первичное заселение (Licencia de primera ocupación). Нормативная база: ст. 202 Закона «Об ипотеке» и ст. 28.1 земельного закона от 30 октября 2015 г. (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Приведем некоторые выдержки:

Новые здания, настройки, как капитальные, так и разборные, регистрируются в Реестре собственности в соответствии с нормами действующего законодательства с указанием этажности, застройки, улучшения или оборудования. В любом случае, запись в Реестре возможна при соблюдении всех регистрационных требований, применимых к тому или иному сектору… Декларация нового строительства, оформляемая в нотариальном порядке, также требует соблюдения всех законодательных норм, наличия административных разрешений, которые бы подтверждали, что здание соответствует своему назначению, градостроительным нормам, нормам энергосбережения…

  • Десятилетняя страховка. Единственные случаи, когда подобная страховка, покрывающая все возможные риски, связанные с конструкцией и структурой сооружения, не является обязательной, это самозастройка или давность. Т.е. мы говорим о строительстве жилья для собственного использования или о строительстве, с момента завершения которого прошло больше 10 лет. В нашем примере банк не может выступать самозастройщиком, несмотря на то, что он финансировал строительство. Если такая страховка отсутствует, Реестр собственности может сделать соответствующую отметку и ограничить возможность последующей перепродажи объекта нынешним покупателем до истечения 10-летнего срока. Либо разрешить перепродажу, но лишь при условии четко выраженного отказа со стороны нового покупателя от страховки.
  • Графические планы застроенного участка земли. Они необходимы в любом случае, независимо от даты завершения строительства. Об этом говорит все та же ст. 202 Закона «Об ипотеке»:

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Т.е. часть земельного участка, занятая зданием, сооружением или насаждениями, должна быть размечена по географическим координатам.

  • Завизированный и подписанный сертификат завершенного строительства. Визу и подпись ставит технический директор строительных работ и автор проекта. Оба специалиста должны иметь право на подписание подобных документов, описывающих готовый объект и содержащих сведения о времени даже завершения строительства. Сертификат может быть заменен документом установленного образца, выдаваемого соответствующей профессиональной коллегией, при условии, что он содержит обязательную описательную часть законченного проекта или отсылку на нотариальный акт начала строительных работ. Если есть лицензия на первичное заселение, визирование сертификата завершенного строительства не имеет значения.

Как видите, решение ситуации не выглядит простым и предполагает сбор немалого числа документов. Если покупатель ограничен во времени и торопится подписать купчую, то сделка с банком может обернуться для него немалой головной болью. Мы же рекомендуем досконально проверять статус объекта перед покупкой. Скрытые проблемы и подводные камни могут свести на нет всю выгоду от покупки банковской недвижимости в Испании.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий