В прошлый четверг Правительство утвердило закон, обязывающий испанские банки оплачивать налог на документированные юридические акты (Actos Jurídicos Documentados — AJD) при оформлении ипотечных кредитов.
Если вы помните, этот вопрос был темой многочисленных споров и судебных разбирательств. В марте мы опубликовали статью, в которой сказали, что Верховный суд освободил банки от уплаты налогов, связанных с оформлением ипотеки и возложил уплату AJD целиком и полностью на заёмщика. И вот ситуация вновь изменилась с точностью до наоборот: начиная с 10 ноября текущего года с клиентов банка, оформляющих ипотеку, снимается обязанность по уплате налога на документированные юридические акты.
Свое решение Правительство аргументировало следующим образом: «…испанские граждане больше не должны оплачивать этот налог; данное налоговое обязательство перекладывается на финансовый сектор…». Но тут же возникает закономерный вопрос: а не учтут ли испанские банки эти внезапно свалившиеся на них экстренные расходы в своих ипотеках? Не станут ли ипотечные кредиты в итоге более дорогими?
На первый взгляд это кажется реальным – сделать ипотеку более дорогой, чтобы компенсировать потери. Однако в реальности действия банков обуславливаются динамикой рынка. В 2019 году ожидается рост процентных ставок со стороны Европейского центробанка, что позволит коммерческим банкам увеличить маржу и рентабельность своих кредитов. Кроме того, в Испании ожидается выход Закона о кредитах на недвижимое имущество, который ограничит размер банковских комиссионных. Соответственно, за счет повышения комиссии компенсировать дополнительные банковские расходы станет невозможным. И в любом случае, повышение комиссионных за открытие ипотечного кредита может быть обжаловано в судебном порядке и признано незаконным.
Что касается годовых процентных ставок по ипотечным кредитам, мы уже наблюдаем их рост. Однако сами банки (например, Bankinter) объясняет это повышением свопа еврибора – ставки межбанковского европейского кредитования, к которой привязана большая часть ипотечных кредитов. Так, например, фиксированная ставка по ипотечному кредиту сроком на 10 лет выросла с 1,7% до 1,8%, а по кредиту сроком на 30 лет – с 2,4% до 2,5%. Тот же Bankinter уже принял на себя обязательства по уплате AJD (с 18 октября), хотя и с оговоркой о возможной передаче обязательств клиенту, если изменения законодательство о смене налогоплательщика не вступят в силу. В других банках клиенты оплачивают AJD до момента официальной публикации закона в BOE.
Многие ипотечные договоры предусматривают возврат клиенту уплаченных им средств в случае законодательной смены налогоплательщика. Однако в течение последних недель некоторые клиенты, по словам банков, предпочли подождать, пока новые нормы вступят в силу, и отложили подписание ипотечных договоров. На подписание вышли лишь те заемщики, которые были ограничены во времени договорами о внесении задатка.
Скорее всего, испанские банки воспользуются единственной оставшейся лазейкой и поднимут цены на сопутствующие финансовые продукты (например, страховки). Если клиент покупает не банковскую недвижимость, т.е. он не привязан к конкретному банку, рекомендуем запросить для анализа и сравнения условия кредитования из нескольких финансовых организаций. Возможно, самым выгодным предложением окажется вовсе не то, где будет указана самая низкая годовая ставка.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
