Закон о городской аренде в Испании: главные нововведения

Внимание, обновление информации! Нижеуказанный Декрет-закон 21/2018, вступивший в силу 19 декабря 2018 года, не прошел процедуру одобрения в Конгрессе и был отменен 23 января 2019 года. Как следствие, вновь вернулись в силу ранее действовавшие нормы, о которых мы подробно рассказали в статье Долгосрочная аренда жилья в Испании: правда и мифы.

Таким образом, все договоры долгосрочной аренды, заключенные до 19 декабря 2018 года или, начиная с 23 января 2019 года, регулируются Законом о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).

В то же время, договоры, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года, регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).


18 декабря 2018 года в Официальном государственном бюллетене был опубликован Королевский Декрет 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), который вступил в силу 19 декабря. Отметим самые значимые изменения.

Сфера применения закона остается прежней, также в дополнение к нему подлежат исполнению нормы Гражданского кодекса. Исключение составляет жилье площадью более 300 м2: в отношении него превалируют намерения и желания сторон, и лишь в случае их недостаточности – указанный закон и Гражданский кодекс. То же самое касается жилья, сдаваемого целиком, доход от которого в годовом исчислении в 5,5 раз или более превышает годовой размер минимальной межпрофессиональной заработной платы SMI.

Туристической арендой признается аренда, подпадающая под действие особых норм законодательства, применяемых в секторе туризма, независимо от используемых способов продвижения и рекламы.

Срок действия договора

В нашей статье Долгосрочная аренда жилья в Испании: правда и мифы мы говорили о сроке действия договора – он составлял 3 года. Ст. 9.1 нового закона вносит изменения в это положение. Сейчас минимальный срок действия договора составляет 5 лет, если арендатором выступает физическое лицо, и 7 лет, если юридическое. Т.е. по истечении первого года договор автоматически обновляется еще на год, и так в течение пяти или семи лет, за исключением случаев, когда сам арендатор выразит желание его расторгнуть.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор лишь в одном случае: когда жилье требуется ему лично в силу семейных обстоятельств. О наступлении таких обстоятельств он обязан предупредить арендатора за два месяца. Если арендатор честно освободил жилье и съехал, а арендодатель со своей семьей в него так и не заехал в течение трех месяцев, прежний арендатор получает сразу несколько прав: на возвращение в жилье, на новые пять или семь лет аренды, а также на компенсацию вреда в размере одной ежемесячной арендной платы за каждый год, оставшийся до истечения пятилетнего или семилетнего срока. Любопытно, что это распространяется и на арендаторов-юрлиц.

Дальше еще интереснее. Если по истечении пятилетнего или семилетнего срока ни одна из сторон не уведомила другую о намерении прекратить договорные отношения (по меньшей мере, за 30 дней до завершения срока договора), договор автоматически считается продленным еще на 3 года.

На случай смерти арендодателя закон закрепил за сторонами право договориться о невозможности суброгации договора аренды, если первоначальные пять или семь лет уже истекли. Если арендодатель умирает раньше, арендатор вправе проживать в арендованном жилье положенные пять или семь лет, после чего договор продлению не подлежит.

Арендная плата

Размер арендной платы продолжает устанавливаться по принципу свободного ценообразования (за редкими исключениями вроде социального жилья). Индексация устанавливается по соглашению сторон. Также по соглашению сторон она может быть и вовсе не предусмотрена. Если в договоре пункт об индексации есть, но система пересмотра цен не указана, должен применяться особый индекс — Índice de Garantía de Competitividad.

В первые пять (семь) лет аренды запрещено повышать арендную плату в случае проведения каких-либо работ по улучшению жилья (если иное не прописано в договоре). В дальнейшем повышение допускается, но при условии, что оно не превысит 20% от суммы арендной платы (расчет ведется исходя из суммы понесенных затрат с применением официальной процентной ставки, увеличенной на три пункта). Затраты на реформу элементов общего доступа распределяются согласно квоте участия в жилтовариществе.

В договоре на аренду жилья может быть указано, что все основные расходы оплачивает арендатор. При этом ежегодный перерасчет не должен превышать индекс потребительских цен IPC, умноженный на два. Расходы, связанные с подготовкой договора, а также комиссионные агентства недвижимости оплачиваются в обязательном порядке арендодателем в том случае, если он является юридическим лицом.

Залог

Сохраняется право требовать залог в размере одной месячной арендной платы, если речь идет о жилом помещении, и в размере двух месячных арендных плат в иных случаях. В первые пять (семь) лет аренды сумма залога не может быть пересмотрена, однако в последующие годы, если это прописано в условиях договора, пересмотр допустим. Сумма залога индексируется согласно коэффициенту, зафиксированному в договоре, либо в той же пропорции, что и сама арендная плата.

В случае расторжения (прекращения) договора залог возвращается в течение месяца с момента передачи ключей. При просрочке насчитывается пеня.

Стороны вправе назначать любые иные дополнительные гарантии, отличные от денежных. Если речь идет об аренде на пять (семь) лет, то такие гарантии в денежном выражении не могут превышать двойной суммы арендной платы за месяц.


Все договоры, заключенные ранее, регулируются нормами, действующими на момент их подписания.


Кое-какие изменения затронули также Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013). Так, в частности, жилтоварищество (Comunidad) обязано иметь резервный фонд в размере не менее 10% от последней суммы бюджета.

Общее собрание жильцов 3/5 голосов вправе запретить сдавать жилье на территории жилого комплекса в краткосрочную туристическую аренду. Однако подобное решение не может иметь обратную силу.

Внесены изменения в Закон о гражданском судопроизводстве (Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000). Если начато судебное разбирательство с арендатором-неплательщиком, последний вправе обратиться в муниципальные социальные службы, которые, в свою очередь, могут приостановить процесс на месяц-два (в зависимости от того, является арендатор физическим или юридическим лицом).

Вопросы налогообложения

В случае социального жилья, арендатор больше не обязан в обязательном порядке выступать плательщиком IBI. Кроме того, за муниципалитетами закреплено право устанавливать льготу в размере до 95% от суммы IBI в отношении социального жилья, сдаваемого в аренду.

Разработано определение заброшенного жилья. Если жилье признано заброшенным навсегда, налог на недвижимое имущество IBI увеличивается на 50%.

И, наконец, изменения, которые коснулись налога на передачу собственности и документированные юридические акты (ITP y AJD), регулируемого Законом 1/1993 от 24 сентября (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). Полное освобождение от уплаты данного налога получили договоры на аренду жилья, предназначенного для постоянного проживания.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий