Принятие срочных мер в сфере жилья и аренды в Испании

5 марта 2019 года в Официальном государственном бюллетене был опубликован Закон 7/2019 о принятии срочных мер в сфере жилья и аренды (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

Испания столкнулась с серьезными проблемами в сфере жилья. Одной из главных проблем является сложность доступа к жилью на условиях аренды. Решено было принять ряд неотложных мер, способствующих усовершенствованию нормативно-правовой базы, увеличению предложений на рынке аренды жилой недвижимости, балансировке правовых отношений между собственником и арендатором, введению экономических стимулов и налоговых льгот.

Цели нового закона

В основе принятия срочных мер в вопросах жилья и аренды в Испании лежали следующие причины:

  1. Серьезная экономическая и социальная уязвимость семей, вынужденных оплачивать аренду жилья по рыночным ценам.
  2. Серьезный дефицит социального жилого фонда.
  3. Ежегодный рост выселений (около 5%), связанных с невозможностью соблюсти условия договора аренды. Т.е. последствия реформы 2013 года требуют серьезных корректировок, установки четких сроков и гарантий. В частности, процедура выселения должна включать меры по оценке индивидуальной ситуации и социальной уязвимости каждой конкретной семьи.
  4. Трудности с доступом к адекватному жилью у лиц с ограниченными физическими возможностями.
  5. Рост цен на рынке жилья и перекос в сторону туристической аренды.

Главные нововведения

  1. Увеличение сроков обязательного продления договора аренды и сроков продления по умолчанию:
  • Период обязательного продления составляет пять лет, за исключением случаев, когда арендодателем выступает юридическое лицо. В случае арендодателя – юридического лица срок обязательного продления договора аренды фиксируется на уровне семи лет.
  • По истечении срока обязательного продления и при условии, что ни одна из сторон не высказала желания не продлевать договор (по меньшей мере, за четыре месяца, если намерение исходит от арендодателя, и за два месяца, если намерение исходит от арендатора, до наступления вышеуказанного пятилетнего или семилетнего срока), договор продлевается по умолчанию еще на три года. Такое условие придаст большую стабильность положению арендатора.
  1. Изменения, касающиеся процедуры подписания договора аренды:
  • Сумма дополнительной гарантии, которую арендодатель может запросить у арендатора, фиксируется на уровне двух ежемесячных арендных выплат.
  • Если арендодателем выступает юридическое лицо, на него ложатся все расходы, связанные с заключением договора и последующим управлением со стороны агентства.
  1. Создана государственная система индексирования цен на жилье и предусмотрена возможность разработки и внедрения аналогичных систем на уровне автономий.
  2. Из-под действия закона выведено туристическое жилье, которое в настоящее время в обязательном порядке должно предлагаться через специальные ресурсы, объединяющие объекты краткосрочной туристической аренды, и которое должно отвечать нормам законодательства, регулирующего данный сектор.
  3. Внесены изменения в нормативы, регулирующие горизонтальную собственность, с целью стимулировать работы, направленные на улучшение доступа к объектам:
  • На 10% увеличен размер резервных фондов кондоминиумов (comunidad de propietarios), и официально закреплена возможность направить данные средства на обязательные работы по улучшению доступа в соответствии со ст. 10.1.b) Закона о горизонтальной собственности (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).
  • Обязательства по выполнению таких работ теперь распространяются на жилтоварищества, имеющие право на государственные дотации, если последние составляют от 75% и выше размера резервного фонда.
  • Определены базовые положения, позволяющие кондоминиумам ограничивать или регулировать деятельность, вводить особые квоты или повышать существующие  в рамках действующих норм законодательства, регулирующего данный сектор.
  1. Внесены изменения в процедуру выселения с целью сделать процесс максимально прозрачным, а также повысить его правовую безопасность – в первую очередь, в случаях, требующих повышенного внимания и социальной защиты:
  • День и время выселения должны устанавливаться в судебном порядке.
  • Определена процедура уведомления социальных служб, а также система оценки социальной уязвимости домохозяйств с возможностью приостановления процедуры на срок от одного до трех месяцев с целью разработки и принятия индивидуальных мер.
  1. Установлены специальные налоговые и экономические меры:
  • Упразднено обязательство перекладывать уплату налога на плечи арендатора в случаях аренды социального жилья (когда арендодателем выступает госучреждение).
  • Изменены правила начисления особой надбавки на заброшенное жилье, закреплены отсылки на законодательные нормы, регулирующие соответствующий сектор (государственные или региональные). За муниципалитетами закреплено право принятия местных налоговых регламентов.
  • В отношении социального жилья, аренда которого регулируется особыми нормами законодательства, установлена возможность применения льгот до 95%.
  • Вводятся льготы для некоторых видов аренды с целью улучшения системы налогообложения и упрощения доступа населения к арендному жилью.
  • Приняты меры по расширению фонда социального жилья.

Закон вступил в силу на следующий день после публикации в BOE, т.е. 6 марта 2019 года. Все договоры аренды, заключенные ранее, регулируются законами, действующими на тот момент времени, т.е.:

  • все договоры долгосрочной аренды, заключенные до 19 декабря 2018 года или с 23 января по 5 марта 2019 года, регулируются Законом о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).
  • все договоры, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года, регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий