Ипотечный закон в Испании

Как вы знаете, 16 июня 2019 года вступил в силу Закон, регулирующий ипотечные договоры (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Первый месяц действия закона ознаменовался полным хаосом: лихорадило всех участников рынка недвижимости, вовлеченных в сделки с ипотекой – покупателей, продавцов, нотариусов, посредников и банки. Новая схема работы, предполагающая дополнительный документооборот и дополнительные визиты к нотариусу, значительно увеличила срок, который проходит с момента обращения покупателя в банк за ипотечным кредитом и до момента подписания им ипотечного договора. Однако затянутость процедуры компенсируется рядом новых положений Закона, направленных на максимальную защиту заёмщика.

С полным текстом Закона вы можете ознакомиться по ссылке выше. Мы разберем ключевые моменты.

Начнем с обратной силы. Новый закон не имеет обратной силы, т.е. касается только тех ипотечных договоров, которые были заключены с 16 июня 2019 года и позднее, за исключением трех моментов:

  • Удешевление перехода с плавающей на фиксированную процентную ставку для ранее заключенных ипотечных договоров;
  • Установление сроков начала процедуры отчуждения ипотечной недвижимости в случае неуплаты;
  • Свобода заёмщика в принятии решения о смене банка.

Расходы на оформление ипотеки а Испании

Одно из самых важных нововведений касается оплаты расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита: львиная их доля была возложена на плечи банков. Сегодня испанские банки оплачивают услуги хестора (управляющего процедурой оформления ипотечного договора), гонорар нотариуса, госпошлину за регистрацию договора в Реестре собственности (Registro de Propiedad), налог на документированные юридические действия (IAJD), свою копию заверенного ипотечного договора. Заемщику остается оплатить лишь услуги независимого оценщика (т.к. проведение оценки по-прежнему является обязательным условием получения ипотечного кредита) и свою копию заверенного договора.

Смена банка-кредитора

В случае суброгации кредита, его передачи из одного банка в другой, новый банк-кредитор компенсирует предыдущему часть расходов – в сумме, пропорциональной новому кредиту. Значительно упростился переход клиента в другой банк. Ранее, если клиент изъявлял желание перекредитоваться в другом банке, а его родной банк выставлял более выгодное контрпредложение, уйти было нельзя. Сейчас это ограничение снято, заемщик вправе сменить кредитора, невзирая на условия, — хотя бы просто потому, что его родной банк ему не нравится и/или неудобен.

Подготовка к подписанию ипотечного договора

Что касается повышения уровня защищенности заёмщика, то в его основу легло полное и прозрачное информирование со стороны банка и нотариуса обо всех аспектах сделки и правах и обязанностях сторон. Нотариус на предварительном собеседовании с заемщиком сверяет список документов от банка: между пакетом документов, переданным заемщику, и тем, что бы направлен нотариусу для ознакомления, не должно быть никаких различий. Полная информированность заемщика в отношении условий кредита проверяется с помощью анкетирования. Нотариус не пропустит ни одно условие, нарушающее нормы закона, кабальное для заемщика и позволяющее банку злоупотреблять своим положением. Предварительное собеседование проводится бесплатно.

С момента получения заёмщиком полной и четкой информации по условиям кредита и до момента подписания ипотечного договора в присутствии нотариуса должно пройти не менее 10 календарных дней.

Банковская комиссия

Новый Закон ввел общие ставки комиссионных за досрочное погашение кредита. Ипотека с плавающей процентной ставкой может быть досрочно погашена с уплатой банку 0,25% в первые три года или 0,15% в первые пять лет (банк и заемщик вправе договориться по этому условию) и с нулевой комиссией по истечение этих трех или пяти лет.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой может быть досрочно погашена с уплатой банку 2% в течение первых 10 лет и 1,5% во все последующие годы.

Как мы отметили выше, смена банка или типа процентной ставки теперь обходится заемщику намного дешевле: всего 0,15% от остатка долга в течение первых трех лет ипотеки и 0% в последующие годы.

Задолженность по ипотеке

Процедура отчуждения и наложения эмбарго на собственность – больная тема для многих заемщиков, пострадавших в кризис. Новые собственники, приобретающие недвижимость в ипотеку, должны знать, что инициировать процедуру отчуждения банк может лишь с соблюдением следующих условий и сроков:

  • В течение первой половины срока действия кредита: после 12 непогашенных месячных квот или по достижении суммой задолженности 3% от общей суммы предоставленного кредита.
  • В течение второй половины срока действия кредита: после 15 непогашенных месячных квот или по достижении суммой задолженности 7% от общей суммы предоставленного кредита.

Связанные финансовые продукты

Испанским банкам запретили обязывать клиентов покупать финансовые продукты, связанные с ипотекой: страховки на жизнь, на недвижимость, пенсионные планы и т.п. Т.е. оформление различных страховок может быть обязательным условием получения ипотечного кредита, вот только заемщик вправе выбирать страховщика самостоятельно. Чтобы подсластить пилюлю, банкам позволили предлагать сниженный процент по кредиту в обмен на лояльность заёмщика.

“Cláusulas Suelo” вне закона

Для ипотеки с плавающей процентной ставкой, привязанной к различным финансовым индикаторам, больше нельзя устанавливать порог, ниже которого ставка не может опуститься. По умолчанию минимальная ставка ипотечного кредита с плавающим процентом устанавливается на уровне 0%.

Кредиты в иностранной валюте

Новый закон дал определение кредитов, выданных в иностранной валюте. Согласно новым нормативам, к таким кредитам относятся все ипотечные договоры, в которых сумма займа обозначена в валюте, отличной от валюты европейской страны, чьим резидентом является заемщик, либо в валюте, отличной от той, в которой заемщик имеет основную часть активов или получает основной доход.

Заемщику позволено произвести конвертацию долга (если его кредит подпадает под определение кредита, выданного в иностранной валюте), выбрав один из следующих способов:

  • В валюту, в которой выражена основная часть активов или доходов;
  • В валюту страны, чьим резидентом являлся заемщик на момент подписания ипотечного договора;
  • В валюту страны, чьим резидентом является заемщик на момент запроса конвертации.

На предварительном собеседовании с нотариусом заемщик обязан подтвердить, что ему известны его право на конвертацию долга, система валютных курсов и валютные риски.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий