Сдача в аренду коммерческих помещений в Испании нерезидентами

В течение последних месяцев Главное налоговое управление Испании вынесло ряд решений, в которых напрямую увязывается экономическая деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимого имущества с наличием постоянного предприятия на территории Испании.

Но что подразумевается под «постоянным предприятием»? Толковый словарь бизнес-терминов дает следующее определение:

Постоянное предприятие (англ. — permanent establishment; исп. — establecimiento permanente) – это постоянное местонахождение торгово-производственного предприятия, принадлежащего гражданину данной страны, в зарубежной стране. Наличие такого предприятия означает, что данные предприниматель подлежит в зарубежной стране налогообложению.

Считается, что лицо располагает постоянным предприятием на территории Испании, если он в обычной и продолжительной манере использует объекты или рабочие места любого типа, посредством которых осуществляет всю свою деятельность, либо ее часть, или действует через своего официального представителя, уполномоченного совершать операции от имени нерезидента и совершающего их на постоянной основе с уплатой налогов на территории Испании.

В частности, «постоянным предприятием» являются: центральные отделения компаний, филиалы, офисы, фабрики, мастерские, складские помещения, магазины и прочие учреждения, а также сельхозпредприятия и предприятия, занятые в сфере добычи и использования природных ресурсов, и строительно-монтажные организации, чья деятельность длится более 6 месяцев.

Инвестиции в испанский сектор недвижимости, совершаемые иностранными инвесторами в последние годы, являются одним из факторов, обеспечивающих рост испанской экономики. Рентабельность инвестиционных проектов напрямую зависит от эффективной и стабильной фискальной политики. В случае инвестиций в недвижимость с целью её дальнейшей сдачи в аренду, форма совершения инвестиций может иметь решающее значение в достижении высокого уровня рентабельности.

На практике инвестиции осуществляются двумя путями: с образованием юридического лица и напрямую от физлица. В первом случае инвесторы руководствуются стремлением ограничить и диверсифицировать риски; зачастую учреждаются сразу несколько компаний на территории Испании, которые затем от своего имени приобретают и сдают в аренду объекты недвижимого имущества. При такой организации бизнеса по итогам года уплачивается налог на прибыль компаний, базовая ставка которого составляет 25%.

Во втором случае, когда инвестор действует в качестве физического лица, ситуация несколько усложняется, т.к. форма налогообложения прибыли, полученной от сдачи в аренду объектов, будет напрямую зависеть от того, имеет ли данный конкретный налогоплательщик «постоянное предприятие» в Испании или нет. В отсутствие «постоянного предприятия» на территории Испании резиденты европейских стран будут уплачивать налог с дохода в размере 19%, резиденты других стран, не входящих в ЕС, — в размере 24%. При этом первые получат право списывать расходы в момент расчета налогооблагаемой базы, а вторые – нет.

В большинстве случаев наличие или отсутствие «постоянного предприятия» определяется инспекционными органами налогового управления, что лишь добавляет сомнений и неопределенности в вопрос фискального планирования. Именно налоговое управление разрабатывает и применяет критерии определения «постоянного предприятия». В течение 2018 года было вынесено несколько решений по этому вопросу, самыми значимыми из которых являются V0076-18, V0077-18, V0787-18 и V2085-18, т.к. они напрямую касаются ситуаций, связанных со сдачей в аренду недвижимости нерезидентами.

Ключевым моментом, объединяющим эти решения, является установление прямой связи между ведением экономической деятельности в виде сдачи в аренду объектов недвижимого имущества на территории Испании и наличием, в таком случае, «постоянного предприятия». В вопросе определения, является ли сдача недвижимости в аренду экономической деятельностью, Закон о налоге на доходы нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) в своей ст. 13.3 ссылается на положения ст. 27 Закона о налоге на доходы физических лиц (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio). Пункт 2 ст. 27 говорит о том, что экономическая деятельность имеет место в том случае, если сдача недвижимости в аренду происходит при наличии хотя бы одного работника, нанятого по трудовому договору на полный рабочий день.

Artículo 27. Rendimientos íntegros de actividades económicas.

  1. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa

В свою очередь, экономическая деятельность позволяет говорить о существовании «постоянного предприятия». Вышеуказанные решения затрагивают и другой вопрос: сдача недвижимости в аренду нерезидентом без найма персонала, но посредством заключения договора на оказание услуг с другими испанскими компаниями, занятыми в сфере управления и сдачи в аренду объектов недвижимого имущества. В этом случае экономической деятельности в том понимании, в котором она представлена в вышеуказанной ст. 27, не ведется. И тут мы сталкиваемся с двойственным отношением налогового управления к вопросу. Если речь идет о налоге на прибыль, считается, что экономическая деятельность ведется, даже если компания не имеет наемного персонала, а нанимает для управления объектами стороннюю фирму (это отражено в решении  V2508-18). Если речь идет о налоге на доходы физических лиц и, следовательно, налоге на доходы нерезидентов, позиция налогового управления меняется на прямо противоположную.

Таким образом, разные налоги предполагают применение разных критериев оценки со стороны налоговых органов.

В заголовке статьи мы специально сделали акцент на коммерческих помещениях, а не на жилой недвижимости, т.к. следом за основным вопросом определения экономической деятельности всплывает вопрос НДС. Если нерезидент является собственником коммерческого помещения и сдает его в аренду (при этом отсутствует наемный персонал, т.е. экономическая деятельность в понимании налогового управления не ведется, и отсутствует «постоянное предприятие»), он не должен вести расчеты по НДС и включать налог в выставленные на имя арендатора фактуры. Единственный налог, по которому отчитывается собственник в этом случае, — это налог на доходы нерезидентов: по ставке 19% для граждан стран-членов ЕС и по ставке 24% для граждан других стран. Сумма налога должна быть учтена непосредственно в фактуре и удержана арендатором.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий