Покупка недвижимости в Испании проходит в несколько этапов, начиная с выбора объекта и его резервирования и заканчивая подписанием нотариальной купчей. Мы подготовили серию статей, в которых рассказываем обо всех этапах покупки жилья или коммерческой недвижимости. Надеемся, наши статьи помогут иностранным покупателям получить четкое представление о процессе и не упустить из виду ключевые моменты.
Конечно, следует помнить, что каждый случай индивидуален, и каждая сделка купли-продажи может иметь свои особенности. В случае возникновения любых подозрений в чистоте и прозрачности сделки рекомендуем незамедлительно обращаться к юристам. Это поможет защитить и ваши права, и ваши деньги.
Выбор объекта
Покупка недвижимости в Испании начинается с выбора объекта. В Испании существует несколько крупных интернет-порталов, где размещаются объявления от частных лиц и профессионалов. Однако стоит учитывать, что не все собственники выставляют свои объекты в свободный доступ: немалая их часть передается агентствам недвижимости и независимым риелторам и предлагается лишь под конкретные заявки. Таким образом, мониторинг общедоступных сайтов не отменяет обращения в надежные агентства с индивидуальной заявкой. Более того, профессиональный риелтор, давно работающий на рынке, сходу может определить скрытые недостатки того или иного объекта: неблагополучный район, чрезмерно заниженная по сравнению с рыночной цена, необходимость в дорогостоящем ремонте и т.д. Также риелтор поможет подобрать объекты, максимально соответствующие запросам покупателя, даст полную информацию о районе, инфраструктуре, жилом комплексе, динамике цен и прочих важных факторах, способных повлиять на принятие решения. При этом комиссионные, как правило, оплачиваются продавцом, поэтому покупатель ничего не теряет, обращаясь за помощью к профессионалам.
Если недвижимость покупается для инвестиций (с целью перепродажи или сдачи в краткосрочную туристическую аренду), риелтор также сможет оказать неоценимую услугу в расчете рентабельности, налоговом планировании, анализе спроса и предложения в выбранной зоне и т.д. Покупка недвижимости на стадии строительства, после завершения строительства и на вторичном рынке в плане налогов будет отличаться, поэтому смету сопутствующих сделке расходов необходимо составлять еще до момента резервирования объекта.
Внесение залога и подписание договора резерва можно считать началом сделки. Подписанный договор резерва содержит сроки окончательного завершения сделки и обязывает покупателя провести полный расчет согласно установленному графику платежей. Как правило, более растянутый во времени график утверждается для объектов, находящихся на стадии строительства.
Закон не запрещает передать права на строящийся объект до завершения строительства. Т.е. покупатель может предать свои права третьему лицу при условии получения предварительного согласия со стороны застройщика. Застройщик, в свою очередь, вправе запросить документ, подтверждающий возмездную передачу прав и уплату соответствующих налогов. Новый собственник обязан будет произвести с застройщиком расчет по НДС. В большинстве случаев более простой и понятной схемой будет дождаться завершения строительства, вступить в право собственности, заплатить все необходимые налоги, а затем продать объект.
При покупке объекта со вторых рук может понадобиться помощь не только риелтора, но и технического архитектора, способного выявить скрытые строительные или эксплуатационные дефекты. Ответственным за скрытые дефекты является продавец, однако покупателю придется идти долгим и затратным судебным путем, чтобы добиться справедливости. Поэтому предварительное техническое заключение, подготовленное архитектором, поможет выявить слабые места объекта и избежать в будущем неприятных сюрпризов.
При покупке недвижимости в ипотеку, закон обязывает провести предварительную оценку объекта. Однако в этом случае независимый оценщик делает упор на определение рыночной стоимости объекта согласно местоположению, состоянию, площади и т.п., но не касается конструктивных моментов.
Внесение залога и подписание договора резерва
В качестве залога обычно используется сумма от 3.000 до 6.000 евро (иногда меньше, иногда больше). Залог передается агентству недвижимости, адвокату продавца или самому продавцу и означает, что объект снимается с продажи, а цена сделки замораживается на определенный срок до момента подписания нотариальной купчей. Отказ покупателя от сделки означает автоматическую потерю залога, если иное не указано в договоре резерва. Например, в договоре может быть указано, что покупатель не потеряет внесенный залог в том случае, если получит от своего банка отказ в финансировании, либо всплывут юридические или градостроительные проблемы, препятствующие совершению сделки.
Опять же, подготовку и/или проверку договора резерва лучше поручить юристам. Конечно, самая полная и важная информация будет содержаться в договоре купли-продажи, но и договор резерва несет в себе такие важные моменты, как: сроки совершения сделки, цену сделки, форму оплаты, сопутствующие расходы и налоги и т.д., а также возможность отказа от сделки и возврат или потерю залога.
Залог может быть внесен любым удобным для обеих сторон способом: наличными, банковской картой, банковским переводом.
Рекомендуем еще до внесения резерва определиться, на кого будет оформляться право собственности: на одного супруга, на обоих супругов, на детей и т.д., и в каких долях. Вопрос правообладания неразрывно связан с налогами: подавать и оплачивать декларации по налогу на доходы нерезидентов обязаны все лица, указанные в нотариальной купчей. Кроме того, если покупателей несколько (например, муж и жена), каждый из них обязан будет подтвердить источник происхождения средств для своего банка, через который будет проходить оплата сделки. В дальнейшем могут всплыть такие важные вопросы, как наследование, дарение и уплата соответствующих налогов. Адвокат или налоговый консультант помогут проанализировать ситуацию и выявить все «за» и «против» покупки объекта на одного или нескольких собственников.
Также существует вариант покупки недвижимости на юридическое лицо. Насколько это выгодно с точки зрения налогов, поможет определить налоговый советник. Многие налоги регулируются на уровне автономий. Например, в Андалусии коммерческие организации, владеющие пустующими объектами или ограничивающие их использование, вынуждены платить дополнительные пошлины.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
