Аренда в условиях карантина и приостановления деятельности в Испании

Малый и средний бизнес в Испании уже несет большие убытки от приостановления или закрытия деятельности. Компании, которые не закрылись, работают вполсилы, или даже меньше, часть – как и мы – перешла на удаленный режим работы.

Кризис, спровоцированный эпидемией коронавируса, породил огромное количество проблем, а меры, принимаемые администрацией, вызывают массу вопросов, сомнений и противоречивых интерпретаций.

Мы постараемся разобраться с некоторыми вопросами с правовой точки зрения. И начнем с аренды коммерческих помещений компаниями, вынужденными закрыть свои двери на период карантина.

Закон о городской аренде (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) не предусматривает, что объявление в стране режима чрезвычайного положения может служить основанием для расторжения договора аренды, замораживании или снижении арендной платы.

Тем не менее, существует возможность получить мораторий на исполнение договора, скидку на зафиксированную в договоре арендную плату, либо и вовсе расторгнуть договор. И всё это – на основании “cláusula rebus sic stantibus”.

Большая советская энциклопедия дает следующее толкование этому латинскому выражению:

Cláusula rebus sic stantibus (лат. Clausula rebus sic stantibus, буквально — оговорка о вещах, остающихся в том же положении), условие договора, подразумеваемое или прямо оговорённое, согласно которому договор остается в силе до тех пор, пока остаются неизменными обстоятельства, обусловившие его заключение и действие. Служит обоснованием правомерности отказа от дальнейшего выполнения договора либо его отдельных постановлений. Clausula rebus sic stantibus утвердилась как принцип буржуазного права в 19 в., в противовес ранее существовавшему принципу «неизменяемости договоров». Интересы стабильности международных обязательств требуют, чтобы применение оговорки Clausula rebus sic stantibus ограничивалось теми случаями, когда для этого имеются бесспорные и исключительно важные причины. Венская конвенция о праве международных договоров 1969 указывает, что коренное изменение обстоятельств может служить основанием для отказа от договора только в том случае, если это касается обстоятельств, существовавших в момент заключения договора, и изменения которых стороны не могли предвидеть, и если: а) наличие этих обстоятельств составляло важную основу согласия сторон взять на себя обязательства по договору и б) происшедшие изменения существенно меняют рамки обязательств, принятых сторонами по договору.

В ситуации объявленного карантина исполняются ключевые условия: возникли чрезвычайные обстоятельства, обусловленные непредвиденными событиями и спровоцировавшие затруднения в исполнении условий договора в части оплаты аренды. Ситуация, сложившаяся в Испании, может быть квалифицирована как экстраординарная и дающая право на применение этой доктрины.

Если в договоре аренды нет условий, позволяющих досрочно его расторгнуть при тех или иных обстоятельствах, возможность применения доктрины “cláusula rebus sic stantibus” требует совершения следующих шагов:

  • Шаг 1. Отправить на имя арендодателя бурофакс, в котором ясно и четко указать, что арендатор находится в состоянии кризиса, т.к. вынужден был закрыть офис (учебный центр, торговую точку и т.д.) по распоряжению властей, и что арендатор просит заморозить выплаты по аренде (либо снизить арендную плату, либо расторгнуть договор).
  • Шаг 2. В случае получения отрицательного ответа со стороны арендодателя, с аналогичным заявлением необходимо обратиться в суд.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий