В этой статье мы рассмотрим очень интересную и очень непростую тему, связанную с договорами задатка (contratos de arras), исполнением сторонами договорных обязательств и признанием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. признанием влияния форс-мажора на конкретный договор. Разберемся, вправе ли покупатель требовать расторжения договора и возврата задатка в свете разразившегося санитарного кризиса, вызванного COVID-19, а продавец или застройщик – задерживать и переносить сроки передачи объекта.
Начнем мы разговор с толкования латинского термина “rebus sic stantibus”, который в последнее время всплывает практически в каждом споре. Статья из Большой Советской энциклопедии:
Клаузула ребус сик стантибус (лат. Clausula rebus sic stantibus, буквально — оговорка о вещах, остающихся в том же положении), условие договора, подразумеваемое или прямо оговорённое, согласно которому договор остается в силе до тех пор, пока остаются неизменными обстоятельства, обусловившие его заключение и действие. Служит обоснованием правомерности отказа от дальнейшего выполнения договора либо его отдельных постановлений. К. р. с. с. утвердилась как принцип буржуазного права в 19 в., в противовес ранее существовавшему принципу «неизменяемости договоров». Интересы стабильности международных обязательств требуют, чтобы применение оговорки К. р. с. с. ограничивалось теми случаями, когда для этого имеются бесспорные и исключительно важные причины. Венская конвенция о праве международных договоров 1969 указывает, что коренное изменение обстоятельств может служить основанием для отказа от договора только в том случае, если это касается обстоятельств, существовавших в момент заключения договора, и изменения которых стороны не могли предвидеть, и если: а) наличие этих обстоятельств составляло важную основу согласия сторон взять на себя обязательства по договору и б) происшедшие изменения существенно меняют рамки обязательств, принятых сторонами по договору.
Сложившаяся ситуация в Испании, Европе, да и мире в целом спровоцировала возникновение конфликтов, связанных со сложностью или невозможностью исполнения сторонами договорных обязательств. В частности, споры по сделкам купли-продажи недвижимости касаются договоров задатка, подписанных до введения в Испании режима чрезвычайного положения (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19).
Главный вопрос заключается в том, может ли применяться принцип rebus sic stantibus – «если обстоятельства остаются без изменения» — к договорам задатка и основным обязательствам сторон, связанным с оплатой, передачей имущества, подписанием нотариальной купчей и т.д. То есть возможна ли отсрочка или перенос на более поздний срок исполнения обязательств. И вторым по значимости вопросом является возможность признания возникновения обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора), дающих основания для расторжения договора и освобождения от обязательств покупки или продажи.
Начнем с того, что клаузула ребус сик стантибус изначально была введена и применялась исключительно в отношении обязательств, подлежащих последовательному неоднократному исполнению (obligaciones de tracto sucesivo). Клаузула применялась тогда, когда явно нарушался баланс или эквивалентность получаемых сторонами выгод в результате возникновения обстоятельств непреодолимой силы, находящихся вне всякого контроля и прогнозирования.
В частности, такая правовая доктрина нашла свое отражение в Решении Верховного суда Испании от 22 апреля 2004 года, где было отмечено, что ее применение должно быть ограничено рамками обязательств, подлежащих последовательному неоднократному исполнению, и носить исключительный, чрезвычайный характер. Договорные обязательства по сделкам купли-продажи недвижимости по своей природе относятся к обязательствам, подлежащим единовременному исполнению (obligaciones de tracto único), даже если предусмотрена рассрочка или отсрочка платежей. И, следовательно, в отношении них практически невозможно применение клаузулы ребус сик стантибус.
Теперь поговорим о форс-мажоре как о возможной причине расторжения договора. Эпидемия, последствия эпидемии (в том числе меры, принятые Правительством Испании), могут рассматриваться в качестве обстоятельств непреодолимой силы в рамках положений ст. 1105 Гражданского кодекса (Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil):
Artículo 1105.
Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Но эти обстоятельства не могут являться основанием для прекращения абсолютно всех договорных обязательств. Наоборот, они касаются лишь тех, которые физически не могут быть исполнены в материальной форме (например, завершение строительных работ и передача объекта ввиду перебоев в работе поставщиков).
Однако отсутствие денежных средств у одной стороны договора не признается чрезвычайным, непредотвращаемым и непредвиденным обстоятельством, дающим основание для прекращения договорных обязательств без каких-либо санкций и последствий. Т.е. в случае договора задатка покупатель не может потребовать расторжения договора и возврата задатка, ссылаясь на эпидемию и форс-мажор (но может попробовать договориться об отсрочке или рассрочке исполнения своих обязательств, об этом читайте ниже).
Деньги относятся к категории взаимозаменяемого товара и, следовательно, денежные обязательства не могут быть признаны неисполнимыми ввиду возникновения обстоятельств непреодолимой силы (решения Верховного суда Испании от 19 мая 2015 года и 13 июля 2017 года).
Взаимозаменяемый характер денег не позволяет применить принцип genus nunquam perit (дословно, «род никогда не погибнет») в рамках положений статей 1182 и 1184 Гражданского кодекса Испании:
Artículo 1182.
Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.
Artículo 1184.
También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible.
Принцип genus nunquam perit означает, что обязательство, в основе которого лежит какая-то общая, родовая вещь, не может прекратиться в виду утери или разрушения этой вещи, т.к. последняя всегда может быть заменена на другую вещь такого же рода и с аналогичными характеристиками. Деньги относятся к взаимозаменяемым вещам.
Следующий важный момент – это тип задатка. Существует три типа: arras penitenciales, arras confirmatorias и arras penales. Нас интересуют первые два типа, и важно, чтобы в договоре было четко указано, о каком задатке речь.
- Arras penitenciales (задаток на случай отказа): позволяет расторгнуть договор любой из сторон без обоснования причин. Если инициатором расторжения выступает покупатель, он теряет задаток, т.е. внесенные деньги остаются у продавца. Если инициатором выступает продавец, он возвращает покупателю двойную сумму задатка. Этот тип задатка регулируется ст. 1454 Гражданского кодекса Испании:
Artículo 1454.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
- Arras confirmatorias (подтверждающий задаток): представляет собой авансовый платеж в счет цены сделки и выступает гарантией исполнения договора. Регулируется общими нормами, действующими в отношении двусторонних обязательств. В случае неисполнения одной из сторон сделки своих обязательств, вторая сторона вправе потребовать их исполнения, а в случае неудачи – объявить о расторжении договора и запросить возмещение убытков в соответствии с положениями ст. 1124 Гражданского кодекса.
Artículo 1124.
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Таким образом, если в договоре задатка было предусмотрено внесение arras penitenciales, покупатель имеет право отказаться от покупки и расторгнуть договор. При этом он потеряет внесенный задаток, т.к. ситуация, вызванная COVID-19, не может быть признана форс-мажорной в отношении денежных обязательств, о чем мы очень подробно рассказали выше, и не позволяет обязать продавца вернуть полученные arras penitenciales. Также стороны вправе прийти к соглашению и договориться об отсрочке или рассрочке ввиду сложившейся ситуации.
Мы рассмотрели ситуацию с позиции покупателя. Теперь взглянем на нее со стороны продавца или застройщика. Вправе ли продавец или застройщик отложить на более поздний срок дату передачи объекта покупателю, мотивируя свое решение возникновением обстоятельств непреодолимой силы, карантином и введением в стране режима чрезвычайного положения?
При оценке ситуации необходимо учитывать не сами обстоятельства как таковые, а то, как они повлияли на продавца или застройщика, его непосредственную деятельность и сроки строительства и сдачи объекта. Важно помнить, что официально строительный сектор обязан был приостановить деятельность лишь на период с 30 марта по 9 апреля 2020 года в соответствии с Королевским Декретом 10/2020 от 29 марта (Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales, con el fin de reducir la movilidad de la población en el contexto de la lucha contra el COVID-19). Прочие обстоятельства должны подтверждаться документально (например, закрытие объекта в карантинных целях, перебои с поставками материалов и т.д.). В любом случае, для застройщика или продавца ситуация форс-мажора носит временный характер, и перенос даты передачи объекта покупателю может быть осуществлен на срок, соответствующий сроку временного замораживания работ. Но в данном случае отказ от сделки и расторжение договора по причине форс-мажора невозможен (за исключением случаев, когда точная дата передачи объекта являлась существенным условием договора).
И, наконец, последний вопрос, который требует разъяснения, — это допустимость переноса сроков подписания нотариальной купчей, указанных в договоре задатка: может ли санитарный кризис быть признан в качестве основания для отсрочки совершения сделки? Ответ необходимо искать в Инструкции Главного управления юридической безопасности и государственного свидетельствования от 15 марта (Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de marzo de 2020 sobre la adopción de medidas que garanticen la adecuada prestación del servicio público notarial) и Циркуляре Генерального совета нотариата от 18 марта (Circular de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado de 18 de Marzo de 2020). Нотариальные услуги были признаны существенными, в связи с чем, в отношении них не применялась приостановка административных сроков. Таким образом, перенос сроков подписания нотариальной купчей возможен лишь по взаимному согласию сторон при наличии серьезных на то оснований, подтвержденных документально (например, карантин или болезнь одной из сторон-участниц сделки).
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
