Лицензия на первичное заселение: когда может быть расторгнут договор купли-продажи жилья

Объектом купли-продажи в Испании может выступать любое жилье в любом состоянии и на любом этапе строительства/эксплуатации, как имеющее лицензии, так и не имеющее. Основное условие – сделка должна быть прозрачной, и покупатель должен знать обо всех имеющихся недостатках, а также об отсутствующих лицензиях и решениях. Сокрытие продавцом факта отсутствия лицензии на первичное заселение может стать основанием для расторжения договора купли-продажи жилого объекта.

Разберем реальный случай и посмотрим, чем руководствуются суды при вынесении решения. Является ли продажа объекта без нарушения каких-либо договорных обязательств, но с сокрытием информации об отсутствии лицензии на первичное заселение, основанием для расторжения сделки?

Продавец и Покупатель заключили договор купли-продажи, по которому Продавец обязан был продать Покупателю односемейный дом городского типа по цене, зафиксированной в договоре. Сделка состоялась, Покупатель заплатил положенную сумму, Продавец передал объект. В первый же день Покупатель обнаружил, что невозможно пользоваться гаражом, что Продавец изъял часть вещей домашнего обихода, приспособлений и принадлежностей, являющихся неотъемлемой частью объекта, что имеются серьезные технические и конструкционные дефекты, а также, что отсутствует лицензия на первичное заселение.

Покупатель обратился в суд с иском о расторжении договора и требованием вернуть ему всю сумму сделки купли-продажи, сумму сопутствующих расходов и налогов, а также компенсировать причиненный ущерб. Покупатель заявил, что переданное ему жилье по своим характеристикам и качествам отличается от того, что было зафиксировано в договоре купли-продажи, что Продавец грубо нарушил договорные обязательства. Более того, Покупатель намеревался использовать объект в качестве малого семейного отеля в секторе агротуризма, и отсутствие лицензии на первичное заселение делало это невозможным. Продавец потребовал отклонить иск, заявив, что объект продавался в качестве жилого, а не в качестве готового бизнеса, что было отражено в нотариальном акте купли-продажи.

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, уменьшив сумму компенсации, заявленной в исковом заявлении, и вынеся решение о расторжении договора ввиду отсутствия лицензии на первичное заселение. Наличие лицензии должно было являться существенным условием договора, а ее отсутствие нарушило права и интересы Покупателя.

Апелляция Продавца была полностью отклонена. Суд провинции полностью поддержал решение суда первой инстанции и подчеркнул, что ввиду отсутствия лицензии на первичное заселение, Покупатель фактически приобрел объект незавершенного строительства, который, будучи не сданным в эксплуатацию, непригоден ни для бизнеса, ни для жилья.

Продавец на этом не остановился и подал кассационную жалобу, ссылаясь на неправомерное применение положений ст. 1124 Гражданского кодекса (Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil). Продавец заявил, что цели, которые преследовал покупатель (отель в секторе сельского туризма), не были отражены в договоре, и, следовательно, не могут быть признаны сорванными. Более того, Продавец настаивал, что отсутствие лицензии на первичное заселение нельзя признать нарушением существенного условия договора, т.к. объект передается полностью завершенным и абсолютно готовым к получению этой самой лицензии. И, наконец, что отсутствие лицензии на первичное заселение вообще не может являться основанием для расторжения договора.

Последней инстанцией этого долгого разбирательства стал Верховный суд, который целиком и полностью встал на сторону Покупателя. Верховный суд в своем решении подчеркнул, что жилой объект должен передаваться покупателю в состоянии, пригодном для проживания, и со всеми требуемыми административными разрешениями, подтверждающими подключение объекта к поставщикам коммунальных услуг. Данное требование обязан исполнять как застройщик, так и третье лицо (первый собственник, второй и т.д.). В противном случае передаваемый объект по своим характеристикам не соответствует купленному по договору объекту (ст. 1261 Гражданского кодекса Испании). Верховный суд подтвердил, что отсутствие лицензии является достаточным основанием для расторжения договора, т.к. без лицензии объект не имеет должного правового обеспечения. Договор должен быть расторгнут, если продавец не может доказать, что отсутствие лицензии не препятствует использованию объекта. В рассматриваемом случае объект без лицензии не может использоваться ни в качестве жилого, ни в качестве сельского отеля ввиду невозможности подключения к коммунальной сети.

А говоря об объектах, продаваемых на вторичном рынке, обязательным является и наличие лицензии на вторичное заселение. И в первую очередь, если жилой объект претерпел значительные изменения: перепланировка, расширение и остекление террас, оборудование подвальных помещений и т.п.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий