Без рубрики

Когда договор купли-продажи жилья в Испании может быть аннулирован?

Договор купли-продажи жилья может быть аннулирован в случае выявления ошибок в существенных условиях и признаках предмета договора, говорящих об отсутствии согласия сторон.

Закон о защите прав потребителей четко определяет, что ни коммерческие предложения, ни рекламные объявления не должны вводить в заблуждение конечного потребителя, замалчивать фундаментальные сведения об объекте, тем самым побуждая потребителя к определенным экономическим действиям. Данные об объекте, его характеристики, состояние, местоположение, оборудование, условия приобретения, использования и оплаты являются обязательными, даже если не находят отражения в договоре (Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas):

Artículo 3.°

  1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.
  2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

В феврале 2020 года Коллегия по гражданским делам Верховного суда вынесла решение (подтвердившее решение, ранее вынесенное Судом первой инстанции Барселоны) об аннулировании договора купли-продажи жилья ввиду наличия ошибок в существенных признаках предмета договора и введения покупателя в заблуждение.

Что же произошло? Покупатель и продавец в октябре 2009 года заключили договор купли-продажи жилого объекта. Объявление о продаже содержало следующую информацию: «…невероятные виды на море из любой точки дома». Также подчеркивалось, что именно это жилье соответствует идее «жить на персональной смотровой площадке».  Покупателя заверили, что не будут возводиться никакие иные сооружения, которые перекрыли бы вид на море. Однако произошло обратное: перед домом покупателя был выстроен другой дом, перекрывший вид на море. Покупатель обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи ничтожным, мотивируя свое требование тем, что был введен в заблуждение продавцом. В исковую сумму была включена цена купли-продажи, НДС, уплаченный со сделки, и штрафные проценты, начисляемые с момента подачи иска (всего чуть более 660 тыс. евро).

Суд первой инстанции в марте 2015 года удовлетворил иск, признав, что покупатель получил информацию, не соответствующую реальной ситуации по окончании строительства.

Суд провинции принял от продавца апелляцию и в декабре 2016 года вынес отрицательное решение. Апелляция не была удовлетворена, т.к., по мнению суда, покупатель получил недостоверную информацию перед покупкой жилья. Вид на море являлся главным побудительным мотивом к покупке и, следовательно, существенным признаком предмета договора.

Продавец подал кассационный иск, ссылаясь на несоблюдение положений ряда статей Гражданского кодекса, но и здесь потерпел неудачу. Верховный суд посчитал, что покупатель не совершил бы сделку, зная о том, как могут развиваться события. Ошибка в представленных покупателю сведениях, была существенной, т.к. породила определенные ожидания, не оправдавшиеся в дальнейшем. А решающий вклад в принятие именно такого, нужного продавцу решения, внес сам продавец: «…ошибка имеет юридические последствия, если является следствие передачи одним контрагентом неверной информации, вызывающей доверие обманным путем…».

Договор купли-продажи был аннулирован. Аналогичным образом может быть признан ничтожным любой договор, в основе которого лежит заведомо неверное предоставление покупателю информации, касающейся существенных пунктов и условий, и, как следствие, злоупотребление его доверием и побуждение к покупке в отсутствие полной осведомленности.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий