Аукционы в Испании: имущество в налоговом залоге

Недавно мы опубликовали ряд статей о банкротстве в Испании: все их можно найти по тегу #банкротство. В одной из них, а именно, в статье Перевод задолженности по социальным и налоговым выплатам компании на управляющего, мы упомянули о том, что налоговые органы Испании располагают эффективными и годами проверенными инструментами, позволяющими вынести ответственность за рамки фигуры управляющего, признанного банкротом, и распространить ее на его имущество и права. Сегодня мы рассмотрим эту тему подробно, не ограничиваясь лишь физическими лицами-банкротами и их имуществом. Мы поговорим об имуществе как физических, так и юридических лиц, находящемся в налоговом залоге или в залоге у соцстраха, а также о том, как принять участие в торгах.

Аукционы бывают разных видов, но в первую очередь он делятся на принудительные и добровольные:

  • Принудительные аукционы проводятся по инициативе судов, нотариусов, налоговых органов, соцстраха в отношении имущества должника, выручка от реализации которого должна пойти на покрытие долга перед кредиторами. Именно этот тип аукционов, на которых продается арестованное имущество (имущество с эмбарго, наложенным налоговыми органами или соцстрахом), нас интересует в рамках данной статьи.
  • Добровольные аукционы проводятся по инициативе собственников. Например, в отношении имущества, у которого имеется два или более владельца, и которые по какой-то причине не могут прийти к соглашению.

Где найти информацию о проводимых аукционах?

Как правило, объявления об аукционах, как принудительных, так и большей части добровольных, публикуются в Официальном государственном бюллетене — Boletín Oficial del Estado (BOE). Требования к участникам, как правило, не отличаются. Соцстрах объявления о торгах размещает на собственном портале: Subastas y concursos de bienes.

До публикации объявления проводится проверка имущества, издается приказ о наложении ареста (эмбарго), делается отметка в соответствующем реестре (например, в Реестре собственности, в судовом регистре, в регистре автотранспортных средств и т.д.). Эмбарго представляет собой административное или судебное решение, в котором фиксируется обременение, налагаемое на права или имущество и подразумевающее возникновение ряда юридических обязательств, а также гражданской или уголовной ответственности. После вынесения решения движимое имущество изымается на хранение, а в отношении недвижимого имущества вносится дополнительная запись в Реестр собственности. Как правило, только после прохождения всех указанных предварительных процедур арестованное имущество выставляется на торги.

Начальная цена объекта, находящегося в налоговом залоге

До начала торгов имущество оценивается. Налоговая администрация (Hacienda) имеет в своем штате собственных оценщиков. В отдельных случаях привлекаются специалисты сторонних независимых компаний. Чаще всего такое происходит, если необходимо оценить произведения искусства, антиквариат, ювелирные изделия.

После проведения оценки определяется начальная цена лота.

Участие в торгах и ставки

Прежде чем вступить в игру и разместить собственную ставку, необходимо внимательно изучить, какие обременения и в какой сумме имеет объект.

Для примера: на торги выставлен объект недвижимого имущества, оценочная стоимость которого составляет 200.000 €. Этот объект имеет обременение – ипотечный банковский кредит – в размере 100.000 €. Таким образом, начальная цена лота (Tipo de Subasta) составит 100.000 €, а дополнительные 100.000 € необходимо держать в уме.

Если существующие обременения превышают оценочную стоимость объекта, то начальная цена лота может назначаться по-разному: либо отталкиваясь от суммы обременений, либо от оценочной стоимости.

Правила определения начальной цены лота зафиксированы в ст. 97 Налогового регламента (Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación):

Artículo 97. Valoración y fijación del tipo.

  1. El tipo para la subasta será, como mínimo, el siguiente:
  2. a) Si no existen cargas o gravámenes, el importe de la valoración.
  3. b) Si sobre los bienes embargados existen cargas o gravámenes de carácter real anteriores:

1.º Si las cargas o gravámenes no exceden de la valoración del bien, la diferencia entre dicha valoración y el valor actual de las cargas o gravámenes anteriores al derecho anotado.

2.º Si las cargas o gravámenes exceden de la valoración del bien, el tipo será el importe de los débitos y costas en tanto no supere el valor fijado al bien, o la valoración del bien si lo supera.

Зачастую цена, назначенная налоговой администрацией, не соотносится с рыночной ценой объекта, и может как сильно превышать ее, так и наоборот, быть значительно ниже. Цену можно оспорить, и это вправе сделать сам должник, выступающий в роли заинтересованного лица. Если должник считает, что цена слишком занижена, он обязан заявить о своем несогласии и в течение 15 дней представить оценочный акт. Для проведения контроценки рекомендуется привлекать компании, авторизованные Банком Испании. Если в новом акте оценочная стоимость будет выше цены, назначенной налоговой администрацией, но не более чем на 20%, она будет принята без каких-либо дополнительных формальностей. Если разница в оценках превысит 20%, потребуется либо подписание дополнительного соглашения, либо привлечение третьего оценщика.

Основные правила

Налоговая администрация при организации торгов руководствуется теми же нормами и правилами, что применяются при проведении аукционов по решению суда. Могут также формироваться лоты, включающие два и более объекта. В число обязательных условий входят:

  • Уведомление должника о назначении аукциона. Между уведомлением и аукционом должно пройти не менее 15 дней. В этот период, как мы отметили выше, должник имеет право оспорить начальную цену лота.
  • Уведомление супругов должника (если имущество находится в совместной собственности), банка-кредитора (если имеется ипотека), арендаторов (если в лоте участвует коммерческое помещение, и договор аренды требует прекращения) и прочих заинтересованных лиц.
  • Целью проведения торгов должно являться, по меньшей мере, покрытие долга и сопутствующих расходов. Правда, в реальности эта цель достигается не всегда.

Торги проводятся в электронном формате, для чего необходимо зарегистрироваться в системе. Участвовать можно как лично, так и через официального представителя.

Страховой депозит участника аукциона

Как правило, участник аукциона размещает страховой депозит в размере 5% от начальной цены лота. В случае победы в аукционе и покупке объекта остаток суммы  должен быть внесен в течение 15 дней, либо, в отдельных случаях, в момент подписания нотариальной купчей. В случае проигрыша страховой депозит не возвращается, а направляется на погашение долга.

Аукцион длится 20 календарных дней и завершается через час после размещения последней ставки. В особых случаях аукцион может быть продлен на 24 часа.

Как определяется победитель?

Во-первых, при выборе победителя аукциона учитывается, были ли соблюдены участниками условия и требования согласно действующим нормативам. Решение выносится в течение 15 дней с момента завершения торгов.

Гарантированно победителем становится участник, чья ставка оказалась максимальной и на 50% или более превысила начальную цену лота.

При максимальной ставке, не превысившей 50% от начальной цены лота, решение остается за организатором торгов и, в первую очередь, налоговой администрацией – интересен ей или нет полученный результат.

Если от одного должника на аукцион или разные аукционы были выставлены несколько объектов, и суммарная выручка от их реализации может покрыть целиком долг и все сопутствующие расходы, то, как правило, все торги признаются состоявшимися, и победителями назначаются участники, разместившие максимальные ставки, независимо от процентного соотношения с начальной ценой лота.

Победителям торгов, организованных налоговой администрацией (Hacienda) или Фондом социального страхования (Seguridad Social) выдается сертификат (Certificación del acta de adjudicación de los bienes) – официальный документ, имеющий ту же юридическую силу и исполняющий ту же роль, что и нотариальная купчая.

Аукцион от Фонда социального страхования

Испанский соцстрах обладает преимущественным правом покупки, а также правом корректировки оферты независимо от цены. В отличие от аукционов, проводимых налоговой администрацией, аукционы от соцстраха не являются электронными. Ставки участников фиксируются на бумаге и подаются в закрытых конвертах в течение всего периода торгов: с момента начала и до дня, предшествующего завершению аукциона. Кроме того, ставки могут приниматься и в устной форме. Если устных ставок нет, ведущий торгов – лицитатор –  переходит к письменным ставкам.

Как и в случае торгов, проводимых налоговой администрацией, в данном случае каждый участник должен внести страховой депозит (обычно в форме банковского чека) в размере 25% от начальной цены лота.

После завершения приема ставок производится их оценка. Приоритет отдается устным ставкам и ставкам, поданным в закрытых конвертах, на 75% и более превышающим начальную цену лота. Если устных ставок нет вообще, тогда работа проводится только с письменными ставками: рассматриваются те, что на 60% и более превышают начальную цену лота, либо те, что превышают начальную цену менее чем на 60%, но при этом покрывают сумму задолженности, проценты, прочие штрафные начисления и сопутствующие расходы. Нижний допустимый порог ставки составляет 25% от начальной цены лота. При двух и более одинаковых ставках приоритет отдается той, что была подана раньше остальных.


Итак, принять участие в аукционах, организованных налоговой администрацией и соцстрахом, не просто, но и не невозможно. Должникам необходимо знать свои права, участникам – адекватно оценивать риски и перспективы.

Если вам необходима квалифицированная помощь адвоката, вы всегда можете обратиться к нам. Мы оказываем правовую и техническую поддержку как должникам, так и инвесторам.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий