Преимущественное право покупки недвижимости Правительством Валенсийского сообщества: «tanteo y retracto»

В этой статье речь пойдет об относительно недавно вступившем в силу Декрете-Законе 6/2020 от 5 июня о расширении социального жилого фонда посредством реализации права преимущественной покупки со стороны администрации (Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto). Данный Декрет действует только на территории Валенсийского сообщества.

В основе Декрета лежит идея расширения фонда социального жилья, предоставление малообеспеченным слоям населения, а также гражданам, нуждающимся в социальной помощи и поддержке, либо находящимся в экстренной ситуации, возможности обзавестись жильем не на общем рынке, а подобным альтернативным способом. В первую очередь действие Декрета коснется муниципалитетов, испытывающих дефицит социального жилья при наличии высокого спроса на него. Вообще, разработчики Декрета подчеркивают, что вмешательство администрации в сделки на рынке вторичного жилья будет минимальным и лишь в случае острой необходимости.

Основные положения Декрета

Главы 1 и 2 первого раздела Декрета касаются сделок с социальным жильем (Vivienda de protección oficial – VPO), и данную тему мы не будем рассматривать в рамках нашей статьи. Нас больше интересует Глава 1 второго раздела, касающаяся жилых объектов, доступных к покупке и продаже на свободном рынке — transmisiones singulares. В отношении них существует оговорка, что право преимущественной покупки со стороны Женералитата может быть реализовано только в некоторых населенных пунктах. Ниже вы увидите таблицу и поймете, что «некоторые населенные пункты» — это большинство крупных и популярных муниципалитетов Валенсийского сообщества, жилье в которых пользуется повышенным спросом.

Правительство Валенсийского сообщества может реализовать право преимущественной покупки жилья в следующих случаях (ст. 10):

  • при следках с банковской недвижимостью (derecho de tanteo y retracto), т.е. в отношении объектов, переданных кредитору в счет уплаты ипотечного долга;
  • при сделках с недвижимостью, ранее приобретенной на аукционе по продаже ипотечного залогового жилья, либо на внесудебном нотариальном аукционе (derecho de retracto);
  • при сделках, предметами которых выступают жилые здания с 5 или более квартирами (derecho de tanteo y retracto), когда происходит продажа 80% и более жилого объекта (распространяется также на сделки с акциями или долями в уставном капитале компаний, действующих на рынке недвижимости);
  • при массовых сделках с недвижимостью (derecho de tanteo y retracto), когда инвестиционный портфель включает 10 и более жилых объектов (как и в предыдущем случае, данное право распространяется на сделки с акциями и долями).

Значение терминов «tanteo» и «retracto» мы разбираем ниже. По сути, оба означают право преимущественной покупки, разница состоит лишь в том, кто обязан уведомлять Правительство Валенсийского сообщества о запланированной сделке купли-продажи: продавец или покупатель.

Важно учесть, что действие Декрета распространяется как на первые, так и на все последующие сделки. Т.е. неважно, покупаете ли вы сами банковское жилье напрямую от банка, либо приобретаете его у человека, который ранее совершил сделку с банком: цепочка может быть сколь угодно длинной, объект мог сменить десяток владельцев — это ситуации не меняет. Также необходимо помнить, что под действие Декрета подпадает как само жилье, так и подсобные помещения, указанные в нотариальной купчей – гаражные и парковочные места, кладовки.

Муниципалитеты, нуждающиеся в расширении фонда социального жилья

Список муниципалитетов, находящихся на территории Валенсийского сообщества и нуждающихся в расширении фонда социального жилья, опубликован в Приложении II к Декрету. Приводим список по состоянию на 15 марта 2021 года. В дальнейшем для проверки изменений и дополнений рекомендуем обращаться к первоисточнику.

МуниципалитетПровинцияМуниципалитетПровинция
1AspeAlacant118XeracoValencia
2MonóverAlacant119AlmassoraCastelló
3Vall d’Uixó, LaCastelló120Vall de Laguar, LaAlacant
4Pilar de la HoradadaAlacant1210lleria, L’Valéncia
5AlacantAlacant122PotriesValéncia
6BorrianaCastelló123PeniscolaCastelló
7PaternaValéncia124CárcerValéncia
8VilamarxantValéncia125Alfara del PatriarcaValéncia
9DéniaAlacant126FavaraValéncia
10GandiaValencia127SenyeraValéncia
11ManisesValencia128AlbateraAlacant
12BenicarlóCastelló129BenetússerValéncia
13AldaiaValéncia130OrpesaCastelló
14AlcoiValéncia131BarxValencia
15SillaValéncia132RafelbunyolValencia
16BurjassotValéncia133LlíriaValéncia
17AlaquásValéncia134AlmoinesValéncia
18QuatretondaAlacant135Montesinos, LosAlacant
19CarcaixentValéncia136XábiaAlacant
20AlfauirValéncia137AlboracheValéncia
21AlmoradíAlacant138CatarrojaValéncia
22San Miguel de SalinasAlacant139BenicássimCastelló
23BenaguasilValéncia140BenifaióValencia
24TorreviejaAlacant141RibesalbesCastelló
25AlziraValéncia142MontroiValéncia
26ElxAlacant143SedavíValéncia
27RequenaValéncia144RafelcoferValéncia
28EldaAlacant145XátivaValéncia
29Alcudia de Crespins,1′Valéncia146Vall d’AlbaCastelló
30PaiportaValéncia147BenirredráValéncia
31ValenciaValencia148Venta del MoroValéncia
32NoveldaAlacant149Sant Joan de MoróCastelló
33Sant Joan d’AlacantAlacant150Alqueria de la Comtessa, L’Valéncia
34Castelló de la PlanaCastelló151Tavemes de la ValldignaValéncia
35AlbericValéncia152MelianaValéncia
36Riba-roja de TúriaValéncia153CabanesCastelló
37Callosa de SeguraAlacant154Siete AguasValéncia
38VallancaValéncia155Fondó de les Neus, ElAlacant
39AlgemesíValéncia156ValladaValéncia
40AgostAlacant157GodelletaValéncia
41SagtmtValéncia158OlidaAlacant
42Santa PolaAlacant159Vilavella, LaCastelló
43VmarósCastelló160GodellaValéncia
44Vila-realCastelló161AlginetValéncia
45CarletValéncia162VinalesaValéncia
46MontcadaValéncia163Palma de GandiaValéncia
47SaxAlacant164BenferriAlacant
48SollanaValéncia165PugolValéncia
49Alcocer de PlanesAlacant166Guardamar del SeguraAlacant
50BenimuslemValéncia167BeniarbeigAlacant
51NulesCastelló168B&WValéncia
52TorrentValéncia169Daya NuevaAlacant
53St. Vicent del RaspeigAlacant170AlgorfaAlacant
54PicassentValéncia171CoxAlacant
55VillenaAlacant172Canet d’en BerenguerValéncia
56BéteraValéncia173Sant MateuCastelló
57Alcudia de VeoCastelló176Muro d’AlcoiAlacant
58PedreguerAlacant177DoloresAlacant
59AlmiseráValéncia178PolopAlacant
60OndaraAlacant179RedovánAlacant
61Alcúdia, L’Valéncia180Puig de Santa Maria, ElValéncia
62CanalsValéncia181RealValéncia
63MoncofaCastelló182RafelguarafValéncia
64AlfafarValéncia183AgtdlentValéncia
65BeniarjóValéncia184FinestratAlacant
66Real de Gandia, ElValéncia185BenejúzarAlacant
67Verger, ElAlacant186Genovés, ElValéncia
68Pobla de VallbonaValéncia187OrbaAlacant
69MassalavésValéncia188LlombaiValéncia
70UtielValéncia189CatadauValéncia
71Sanet i NegralsAlacant190Callosa d’en SarriáAlacant
72Camp de Mirra, ElAlacant191NáqueraValéncia
73OlivaValéncia192MiramarValéncia
74CáligCastelló193CocentainaAlacant
75CastallaAlacant194PilesValéncia
76Bonrepós i MirambellValéncia195RocafortValéncia
77Pobla de Famals, LaValéncia196Vila Joiosa, LaAlacant
78PetrerAlacant197DaimúsValéncia
79AlboraiaValéncia198BenissaAlacant
80RojalesAlacant199BusotAlacant
81Sant JoanetValéncia200AlteaAlacant
82MuserosValéncia201MontserratValéncia
83Quart de PobletValéncia202Albalat deis SorellsValéncia
84Campello, ElAlacant203PegoAlacant
85Pinós, ElValéncia204Simat de la ValldignaValéncia
86XirivellaAlacant205Villar del ArzobispoValéncia
87Tavemes BlanqueaValéncia206RafalAlacant
88MulxamelAlacant207CalpAlacant
89XixonaAlacant208Aielo de MalfentValéncia
90BenidonnAlacant209Alqueries, LesCastelló
91BenavitesValéncia210XestValéncia
92MontanejosCastelló211Pobla Llarga, LaValéncia
93TousValéncia212BocairentValéncia
94Formentera del SeguraAlacant213MoixentValéncia
95AlmussafesValéncia214VilallongaValéncia
96Villanueva de CastellónValéncia215AlcásserValéncia
97DomeñoValéncia216Enana, L’Valéncia
98PicanyaValéncia217TorreblancaCastelló
99CulleraValéncia218BenigánimValéncia
100BenissanóValéncia219OndaCaste%
101MassanassaValéncia220TurlsValéncia
102FoiosValéncia221BigastroAlacant
103MassamagrellValéncia222TeuladaAlacant
104AlpuenteValencia223Banyeres de MariolaAlacant
105AlmásseraValéncia224Monforte del CidAlacant
106Font d’En Canta, laValéncia225OnilAlacant
107BellreguardValéncia226adralAlacant
108Gata de GorgosAlacant227Alcalá de XivertCastelló
109MarinesValéncia228CrevillentAlacant
110MislataValéncia229Alfas del Pi, L’Alacant
111Santa Magdalena de PolpísCastelló
112Nucia, laAlacant
113AyoraValéncia
114Albalat de la RiberaValéncia
115AlbalValéncia
116BorriolCastelló
117AlbuixechValéncia

Еще один важный момент: действие Декрета-Закона 6/2020 распространяется только на объекты, участвовавшие в вышеперечисленных сделках после вступления в силу Закона 8/2004 от 20 октября о жилье в Валенсийском сообществе (Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana), т.е. после 20 апреля 2005 года. Все, что приобреталось ранее (неважно, на аукционе, напрямую от банка, либо иным способом), под действие Декрета не подпадает.

Tanteo и retracto: понятие и сроки

Максимально подробно понятие «tanteo y retracto» рассмотрено и разъяснено на сайте iberley.es.  Цитируем:

El derecho de tanteo es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a enajenar a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero daría por ella. El derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que haya sido enajenada a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero dio por ella. …

La diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto consiste en que el tanteo se tiene que ejercer en  la fase preadquisitiva, es decir, antes de que se produzca la enajenación. Por el contrario, el retracto se ejercerá en la fase postadquisitiva, esto es, cuando ya se hubiese realizado la enajenación.

В русском языке мы используем один термин – преимущественное право покупки. В испанском языке активно используются два термина: преимущественное право покупки до того, как сделка состоялась, т.е. в предпродажный период – derecho de tanteo, и преимущественное право покупки после совершения сделки, т.е. в постпродажный период – derecho de retracto.

Срок реализации права со стороны Женералитата (Правительства Валенсийского сообщества) составляет 60 дней. Отсчет начинается со дня получения уведомления со стороны:

  • Продавца (в случае «tanteo»),
  • Покупателя (в случае «retracto»).

Срок принятия решения в случае «tanteo» регулируется положениями ст. 11 со ссылкой на ст. 2 и составляет 60 календарных дней. Т.е. административные сроки для социального жилья VPO и жилых объектов, продающихся на свободном рынке, совпадают.

Статья 11 Декрета гласит:

Artículo 11. Procedimiento para el ejercicio de los derechos de tanteo en transmisiones singulares.

  1. La decisión de transmitir toda vivienda o edificio incluidos en cualquiera de los supuestos sujetos a tanteo conforme a lo dispuesto en el artículo precedente, y ubicados en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o en sus áreas de influencia declaradas, deberá ser notificada por parte de la persona titular transmitente a la conselleria competente en materia de vivienda. La notificación comprenderá el contenido previsto en el artículo dos de este decreto ley y deberá acompañarse de la correspondiente documentación acreditativa.

Статья 2 Декрета гласит:

Artículo 2. Procedimiento para el ejercicio del tanteo.

  1. El derecho de tanteo podrá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión con el contenido descrito en los apartados anteriores, sin perjuicio de la presentación en cualquier registro público o mediante comunicación electrónica de conformidad con la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

El citado plazo de sesenta días naturales podrá ser suspendido o ampliado con arreglo a lo dispuesto la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

Срок принятия решения в случае «retracto» регулируется положениями ст. 12 со ссылкой на ст. 3 и также составляет 60 календарных дней. Но при этом необходимо соблюсти также срок направления уведомления: в течение 15 дней с момента регистрации сделки.

Статья 12 Декрета гласит:

Artículo 12. Procedimiento para el ejercicio de los derechos de retracto en transmisiones singulares.

  1. Las personas adquirentes de toda vivienda o edificio incluidos en cualquiera de los supuestos sujetos a retracto conforme a lo dispuesto en el artículo diez y ubicados en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o en sus áreas de influencia declaradas, deberán notificar la transmisión efectuada a la conselleria competente en materia de vivienda por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma. La notificación comprenderá el contenido previsto en el artículo tres de este decreto ley deberá acompañar una copia del documento en que se hubiere formalizado.

Статья 3 Декрета гласит:

Artículo 3. Procedimiento para el ejercicio de retracto.

  1. Las personas adquirentes de viviendas de protección pública deberán notificar a la conselleria competente en materia de vivienda la adquisición efectuada, en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, indicando las condiciones previstas en el apartado primero del artículo anterior y acompañando copia del documento en que se hubiera formalizado.

И ниже в пункте 3 этой же статьи закреплено право Женералитата на преимущественную покупку в течение 60 календарных дней с момента получения уведомления:

3. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión referida en el apartado primero de este artículo, sin perjuicio de la presentación en cualquier registro público o mediante comunicación electrónica de conformidad con lo dispuesto en la normativa reguladora del procedimiento administrativo común. Si no se realiza la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

El citado plazo de sesenta días naturales podrá ser suspendido o ampliado con arreglo a lo dispuesto la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

Уведомление, которое упоминается в ст. 11 и 12, должно содержать данные сторон и условия сделки, а также к нему должны быть приложены подтверждающие документы. При неверно составленном уведомлении срок принятия решения будет заморожен, а уведомителю дана возможность исправить или дополнить представленные сведения.

Если в течение установленного срока Женералитат не объявит о своем намерении вмешаться и «перехватить» сделку, воспользовавшись преимущественным правом выкупа, продавец и покупатель смогут завершить куплю-продажу (в случае tanteo). То же самое произойдет, если Женералитат прямо заявит об отказе от права. И в том, и в другом случае продавец и покупатель обязаны завершить сделку в течение шести месяцев на условиях и по цене, зафиксированных в уведомлении.

Если Женералитат вмешается, то выкуп им жилья произойдет по цене, оговоренной с потенциальным покупателем и отраженной в уведомлении.

Дарение

Еще один интересный момент. Если в случае купли-продажи жилого объекта его цена является результатом торга продавца и покупателя, то в случае дарения мы сталкиваемся с довольно размытыми требованиями. В Декрете указано, что если жилой объект приобретается на безвозмездной основе, то его стоимость определяется администрацией, как это происходит для расчета налога на наследство и дарение. В случае несогласия результат расчета может быть оспорен. При этом владельцы жилого имущества, намеревающиеся передать его в дар, обязаны сотрудничать с Женералитатом и не препятствовать проведению оценки. В противном случае высок риск получения штрафных санкций.

Реализация преимущественного права покупки

В случае если Женералитат примет решение воспользоваться своим преимущественным правом покупки, он уведомит об этом продавца (при tanteo) или покупателя (при retracto) и произведет оплату в течение следующих четырех месяцев (если в соглашении об оплате не будет указан иной, более долгий срок). В случае принудительного аукциона (имущественные торги) срок оплаты составит два месяца.

Женералитат может реализовать свое право в пользу третьих лиц: региональных и муниципальных ведомств, некоммерческих организаций и проч. Право преимущественной покупки может быть передано муниципалитету, на территории которого расположен жилой объект, на основании предварительно подписанного соглашения.

Контроль и ответственность

Возникает резонный вопрос: что будет, если продавец или покупатель не уведомят Правительство Валенсийского сообщества о сделке? И кто обязан контролировать исполнение данного обязательства? Ст. 6 Декрета возлагает данное обязательство на нотариусов. Т.е. именно они должны проверить и удостоверить факт своевременной отправки уведомления в адрес Женералитата. После подписания купчей, ее копия должна быть отправлена нотариусом в канцелярию Правительства в течение 20 дней. Ни нотариальное заверение, ни регистрация сделки в Реестре собственности не могут заменить собой уведомление: т.е. сперва уведомляем, затем выжидаем положенные срок, получаем ответ (или молчание) от Женералитата, затем заверяем сделку нотариально и регистрируем ее в соответствующем Реестре собственности.

Если Женералитат обнаружит нарушение, у него будет 60 календарных дней на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки жилья (в данном случае в формате retracto). Под нарушениями понимаются:

  • представление неполных или недостоверных сведений;
  • совершение сделки ранее установленного срока (до истечении 60 дней с момента направления уведомления, выделенных Женералитату для принятия решения), либо позже установленного срока (позднее 6 месяцев);
  • совершение сделки на условиях, отличных от тех, что были указаны в уведомлении.

Рассматриваемый нами Декрет внес изменения в положения Закона 8/2004 от 20 октября о жилье в Валенсийском сообществе, ссылку на который мы давали выше. В частности, добавлены пункты в ст. 68, где дается перечень тяжких нарушений. Все перечисленные выше нарушения приравнены к тяжким и караются штрафами в размере от 300 до 6.000 €.

Artículo 68. Infracciones graves.

Tendrán la calificación de infracciones graves:

20. Transmitir o adquirir una vivienda o edificio sujetos a los derechos de adquisición preferente sin notificación a la conselleria competente en materia de vivienda, así como transmitirla sin autorización, transmitirla después de haber caducado los efectos liberatorios de la notificación de la transmisión realizada o transmitirla en condiciones distintas a las autorizadas.

21. El incumplimiento del deber de colaboración en el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, negando injustificadamente el acceso al inmueble o la entrega de la información o documentación requeridas, así como toda acción que impida u obstaculice el ejercicio de tales derechos.

Оплата сделок

Оплата сделок будет происходить по-разному: если покупателем будет выступать само Правительство Валенсийского сообщества, источником финансирования послужит бюджет автономии, а оплата будет проходить через департамент жилья и земель (Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo); при выкупе объекта в пользу третьего лица, оплата основной стоимости и сопутствующих расходов будет возлагаться на него, т.е. на непосредственного бенефициара сделки; при передаче права выкупа муниципалитетам или иным некоммерческим организациям, оплата будет происходить из их фондов.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

И в завершение скажем несколько слов о жилье, которое уже имеет статус социального – Vivienda de Protección Oficial (VPO). Во-первых, преимущественное право выкупа со стороны Правительства Валенсийского сообщества не распространяется на объекты, имеющие статус VPO и участвующие в сделках на безвозмездной основе между членами семьи: передача жилья в пользу детей, родителей, супругов, зарегистрированных сожителей (при условии, что жилье станет их основным); во-вторых, во всех остальных случаях, когда Правительство будет реализовывать свое преимущественное право покупки, в качестве цены выкупа будет фигурировать максимальная официальная цена, закрепленная за VPO-объектом.

В остальном требования к сделкам с участием VPO-объектов практически целиком и полностью совпадают с требованиями, действующими в отношении обычных объектов, участвующих в сделках на свободном рынке, т.е. с теми требованиями, что мы подробнейшим образом рассмотрели выше.

Жилой объект, выкупленный Женералитатом (или иной организацией, имеющей на это право) на основании tanteo или retracto в рамках нового Декрета, включая принадлежащие ему гаражные места, кладовки и иные подсобные помещения, получает статус бессрочного VPO-объекта, т.е. навсегда переходит в категорию социального жилья.

Скачать Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto в формате .pdf.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

 

Добавить комментарий