Какие расходы на оформление ипотеки в Испании можно обжаловать?

О том, как вернуть переплаченные банку деньги по условию “cláusula suelo”, мы говорили в июле прошлого года. Сегодня мы поговорим о том, какие расходы на оформление ипотеки в Испании заемщик вправе обжаловать в свете недавнего решения Верховного суда. Напоминаем, что 28 февраля Верховный суд Испании в своем решении четко указал, кто должен платить налог на документированные юридические акты —  Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) – при оформлении ипотечного кредита.

В пресс-релизе было указано, что оплата данного налога (а решение суда касается исключительно IAJD) должна производиться следующим способом:

а) за учреждение ипотеки – целиком и полностью заёмщиком.

б) за оформление нотариальных документов – в равных долях заёмщиком и кредитором (т.е. банком); за оформление копий нотариальных документов – лицом, запрашивающим копии.

Что это означает? Давайте разбираться.

Что из себя представляет налог на документированные юридические акты и как он уплачивается?

Уплата налога IAJD может проходить двумя способами:

  • В прямой форме посредством перечисления соответствующей суммы на счет налоговой службы.
  • В косвенной форме в момент оплаты услуг нотариуса за оформление ипотечного договора. Ипотечный договор оформляется на гербовой бумаге, каждый лист которой включает в себя указанный налог (или гербовый сбор) в сумме 15 центов.

Решение Верховного суда касается именно второго случая – налога, оплачиваемого в косвенной форме в момент расчета с нотариусом за его услуги. Речь идет не о гонораре нотариуса целиком, а лишь о той сумме, что соответствует гербовому сбору. Именно этот сбор оплачивается заёмщиком и кредитором в равных долях – по 50%. Сумма сбора обычно варьируется от 10 до 50 евро.

Если в дальнейшем какая-либо из сторон сделки запрашивает для себя заверенную копию (copia autorizada) или простую копию (copia simple) нотариального акта, она оплачивает полностью налог IAJD за оформляемый документ.

Сумма налога, которая уплачивается в прямой форме непосредственно на счет налоговой службы посредством заполнения и подачи соответствующей декларации, составляет значительную долю в общей сумме расходов на оформление ипотечного кредита. И это финансовое бремя ложится исключительно на плечи заёмщика.

Налоговая база для расчета IAJD

В данном случае налогооблагаемой базой выступает не сумма ипотечного займа, а сумма ипотечной ответственности (responsabilidad hipotecaria), которая на 30-50% превышает сумму предоставляемого банком кредита. Ипотечная ответственность – это максимальная сумма ответственности по объекту недвижимого имущества в случае расторжения (прекращения) ипотечного договора. Она включает в себя основную сумму кредита, простые проценты, штрафные проценты и сопутствующие расходы и сборы. Т.е. речь идет о сумме, в которой заинтересован исключительно  банк-заимодавец. Сумма ипотечной ответственности указывается в ипотечном договоре, оформляемом в нотариальном порядке.

Давайте разберем подробнее все составляющие ипотечной ответственности:

  • Основная сумма кредита – та, что была запрошена у банка и впоследствии получена заемщиком для покупки недвижимости.
  • Проценты по кредиту, рассчитанные исходя из фиксированной процентной ставки.
  • Сумма, соответствующая штрафным процентам за один или два года, исчисленная из суммы ипотечного кредита.
  • И, наконец, сумма, гарантирующая возмещение всех расходов, связанных с прекращением ипотечного договора в соответствии с Законом 1/2013 от 14 мая 2013 г. (Ley 1/2013 de 14 de mayo), призванном обеспечить защиту кредиторов и регулирующим реструктуризацию долга. В соответствии с законом, эта сумма не может превышать 5% от суммы ипотечного кредита.

Что делать, если одно из условий ипотеки выглядит чрезмерным и спекулятивным?

Можно ли что-то предпринять, если штрафные проценты, прописанные в ипотечном договоре, выглядят чрезмерными? Или если гарантийная сумма превышает законодательно установленные 5%? Ведь обе суммы участвуют в расчете налогооблагаемой базы для IAJD.

Я считаю, что в этом случае заёмщик вправе потребовать возврата части уплаченного налога на документированные юридические акты.

Если штрафные проценты на 2 пункта превышают законодательно установленный уровень, они, согласно доктрине Верховного суда, должны быть признаны чрезмерными. Соответственно, данное условие ипотечного договора будет признано недействительным и исключено из текста договора. Причем это изменение вступит в силу с момента подписания договора, т.е. с момента учреждения ипотеки. В результате мы получим договор без прописанных штрафных процентов. Банк не сможет внести корректировки или изменения в договор, т.к. любое добавление условий в договоры, заключенные с потребителями, запрещено Судом Евросоюза.

Признание условия, в котором прописаны штрафные проценты, недействительным должно повлечь за собой пересчет налога IAJD. Излишне выплаченная по вине банка сумма подлежит обжалованию. И именно банк должен ее вернуть, т.к. по его вине условие о чрезмерных штрафных процентах было включено в договор.

Аналогичная работа должна быть проведена, если указанная в ипотечном договоре сумма, гарантирующая возмещение расходов, превышает 5%. Только в этом случае признается недействительным не весь пункт договора целиком, а из базы для расчета налога IAJD вычитается разница между реально рассчитанной суммой и той, что составляет 5% от выданного ипотечного кредита.

Какие расходы по ипотечному кредиту может обжаловать заёмщик?

Перечислим все расходы, связанные с нотариальным оформлением ипотечного кредита, которые вправе обжаловать заёмщик, с учетом последнего решения Верховного суда:

  • Гонорар нотариуса.
  • 50% от суммы гербового сбора, уплаченного при оформлении нотариального акта и заверенной копии для банка.
  • Все иные статьи расходов, включенные в фактуру от нотариуса и не связанные с выдачей копий заёмщику.
  • Фактура за регистрацию ипотечного договора в Реестре собственности.
  • Оплата услуг управляющей компании (gestoría).
  • Излишне выплаченная сумма налога IAJD, если условие договора, касающееся штрафных процентов, являются чрезмерным, или сумма, гарантирующая возмещение расходов, превышает 5% от ипотечного кредита, и подано исковое заявление о признании их недействительными.

Сроки обжалования

В первую очередь необходимо подать иск о признании недействительным пункта договора, касающегося штрафных процентов и/или суммы, гарантирующей возмещение расходов. Второй шаг – возврат переплаты по налогу на документированные юридические акты —  Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) – вытекает из первого, т.е. является следствием недействительности определенных договорных условий. Срок обжалования неограничен — это означает, что вы вправе инициировать процесс даже в том случае, если ипотечный кредит уже погашен.

После того, как определенные условия ипотечного договора будут признаны недействительными (т.е. с момента вынесения судебного решения), в течение 5 лет вы можете потребовать от своего банка вернуть излишне выплаченную сумму налога.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий