Налоги в Испании при покупке недвижимости

Какой НДС оплачивается при покупке жилья в Испании?

Мне часто задают вопрос: «Какой НДС оплачивается при покупке жилья в Испании?» Прежде чем на него ответить, хочу уточнить, что покупка недвижимости в Испании облагается двумя разными налогами:

  • НДС — IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) по ставке 10 или 21%
  • Налогом на вторичное жилье (Налогом на передачу собственности) – ITP (El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Ставка налога зависит от региона, на территории которого находится недвижимость. В Валенсийском сообществе она составляет 10%.

Каким налогом будет облагаться сделка, зависит от статуса недвижимости: незавершенное строительство, законченное и введенное в эксплуатацию строение, недвижимость на вторичном рынке.

Прежде чем приступать к расчету налога, необходимо уточнить статус объекта. Возьмем в качестве примера продажу застройщиком жилого комплекса, по-испански – урбанизации.

Если застройщик продает законченное и введенное в эксплуатацию жилое строение или жилой комплекс, то сделка купли-продажи облагается НДС по ставке 10%.

Если застройщик не ввел в эксплуатацию жилой комплекс или здание, то сделка купли-продажи облагается НДС по ставке 21%. В данном случае не имеет значения,  что недвижимость жилая. Даже если визуально здание завершено, тот факт, что ввод в эксплуатацию не состоялся, предписывает совершить сделку именно с таким НДС. Строительство считается незаконченным, если нет сертификата от архитектора о завершении строительства.

Если застройщик продает целиком и полностью свой бизнес, который включает не только жилые строения, но и всё, что относится к этому бизнесу (трудовые контракты с работниками, оборудование и т.п.), данная операция не облагается НДС в соответствии со статьей 7 Закона «О налоге на добавленную стоимость». Однако это не означает, что сделка не будет облагаться вообще никаким налогом. В данном случае будет насчитан налог на вторичное жилье, который, в отличие от НДС, не подлежит возмещению и увеличивает стоимость купленного актива.

Налоги в Испании

Покупка земельного участка под строительство в Испании

Давайте разберемся, какой налог и по какой ставке уплачивается при покупке земельного участка с целью строительства в Испании. Одним из самых часто задаваемых вопросов является:

Мы хотим купить участок земли с полуразрушенным зданием под снос и возвести на этом участке новое здание. Каким налогом облагается сделка купли-продажи?

Если покупается земля со зданием под снос, то сделка может облагаться как налогом на вторичное жилье, так и НДС.  Все зависит от того, являются ли покупатель и продавец плательщиками НДС, т.е. действуют ли  они в рамках профессиональной или экономической деятельности. Так же имеет значение цель строительства: строите вы дом для себя и своей семьи или же для продажи.

Если вы предприниматель, и решили построить жилой дом на продажу, т.е. выступаете в качестве застройщика (предпринимателя или фирмы, ведущей расчеты по НДС), то после завершения строительства введенное в эксплуатацию жилье будет продаваться с 10% НДС.

Если вы предприниматель, но покупаете земельный участок и строите на нем здание для собственных потребностей, то есть для проживания своей семьи, то при оформлении покупки уплачиваете налог на вторичное жилье, и оплаченный в процессе строительства НДС за работы, услуги и материалы вам не зачитывается и не возвращается.

Действующее законодательство Испании не ограничивает сроки, в которые вы обязаны снести старое строение и построить новое.

В предыдущих примерах речь шла о землях городского назначения. Если вы приобретаете земельный участок, зарегистрированный в кадастре под аграрные и сельхозработы,  и проводите необходимые работы по проведению коммуникаций для изменения целевого назначения использования этой земли согласно утвержденному мэрией градостроительному проекту, то становитесь плательщиком НДС и, соответственно, продажа земельного участка будет облагаться по ставке 21%  НДС.

Налог на добавленную стоимость для тех, кто занимается профессиональной или экономической деятельностью, должен быть нейтральным, т.е. при проведении коммерческих операций подлежать взаимозачету. В случае налога на вторичное жилье такого не происходит. Вот почему так важно фискально спланировать сделку до того, как идти к нотариусу.

Налоги в Испании

Нотариальное оформление купчей в Испании: на что обратить внимание?

Хочу обратить внимание на достаточно стандартную ошибку, которую наблюдаю в нотариальных конторах при оформлении документов.

Пример: застройщик продает покупателю здание или офисное помещение, которое служило самому застройщику более 2 лет.

Как нотариусы, так и асессоры со стороны продавца и покупателя считают, что раз эта недвижимость была использована застройщиком с момента завершения строительства  для собственных нужд, например, в качестве офиса, и не была сдана в аренду какому-нибудь предпринимателю для ведения экономической деятельности, то сделка облагается НДС.  И покупатель, который планирует использовать это помещение также, например, под офис, оплачивает продавцу стоимость недвижимости + 21% НДС. Т.е. с финансовой точки зрения происходит удорожание сделки на 21%. Это пример неправильно спланированной сделки.

Правильно спланированная сделка должна была бы проведена следующим образом: т.к. покупатель и продавец являются плательщиками налога на добавленную стоимость, сторона покупателя в этом случае может выступать в роли налогового агента по НДС, фактически уплачивая лишь сумму налоговой базы без начисления  НДС.


В цифрах это выглядит так:

Приобретается недвижимость стоимостью 100.000 €.

При неправильном планировании сделки покупатель выплачивает продавцу 100.000 € + 21.000 € (21% НДС) = 121.000 €

При правильном планировании сделки покупатель выплачивает продавцу лишь 100.000 €,  а 21.000 € (21% НДС) показывает в декларации формы 303 текущего квартального отчёта, где одновременно происходит самоначисление и списывание налога. Соответственно, сделка становится нейтральный в отношении налога НДС и финансово более выгодной. В противном случае покупателю пришлось бы ждать наступления четвертого квартала для того, чтобы вернуть выплаченный продавцу налог. Представляете, сколько придется ждать, если сделка была совершена в первом квартале? Больше года до полного возврата НДС.


Покупка недвижимости в Испании с целью восстановления и реставрации

Уплата какого налога вменяется покупателю, если приобретается здание не под снос, а с целью его реставрации и последующей продажи? Таких зданий много в центрах любых городов, и большинство из них подлежит восстановлению.

Реабилитация или восстановление зданий приравнивается налоговой администрацией к новому строительству. Соответственно, после окончания строительных работ при первой продаже жилых помещений уплачивается НДС по ставке 10%, коммерческих и производственных помещений – 21%.

Также необходимо учитывать, кто покупает и кто продает это строение под восстановление. Если обе стороны ведут профессиональную или экономическую деятельность и производят расчеты по НДС, то сделка, соответственно, совершается с НДС. Если продавцом выступает физическое лицо-собственник, то сделка облагается налогом на вторичное жильё (10% на территории Валенсийского сообщества).

Учитывается также, с какой целью покупатель приобретает недвижимость: задействовать в своей экономической деятельности в качестве коммерческого или производственного помещения, сдавать в аренду или продать.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание, — кто будет восстанавливать это строение? Покупатель-плательщик НДС или покупатель-неплательщик НДС. Если покупатель приобрел здание под восстановление для себя и своей семьи, то НДС невозможно будет ни вернуть, ни зачесть.


Пример:

Покупатель: предприниматель или фирма

Продавец: физическое лицо-неплательщик НДС

Покупатель покупает строение под восстановление и последующую продажу и при совершении покупки оплачивает налог на вторичное жилье. Производит колоссальный ремонт с заменой стен, окон, полов, сантехники, труб, проводки и т.д.

Как классифицировать ваши работы: как капитальный ремонт или как восстановление здания?

Так вот, в глазах налоговой администрации подобные ремонтные работы не могут  быть признаны восстановлением строения. Соответственно, на продажу оно пойдет как вторичное жилье. Как следствие, НДС, уплаченный в процессе ремонта за работы и материалы, не будет возвращен.


Налоговая администрация имеет четкие критерии, по которым разграничиваются ремонт и восстановление. Восстановление здания — это реставрация структуры здания, восстановление фундамента, фасада, полная перепланировка внутренних помещений. После проведения таких работ строение продается как первичный объект и облагается НДС по ставке 10% (в случае жилых помещений) и 21% (в случае коммерческих помещений). При этом НДС, уплаченный в процессе строительства, подлежит возмещению или возврату. Естественно, если вы, как продавец, являетесь плательщиком НДС.

Налоги в Испании при строительстве нового дома


Разберем на примере.

Ситуация первая. Физическое лицо покупает земельный участок и ведет на нем строительство дома для себя и своей семьи. Основной подрядчик выставляет ему фактуры с 10% НДС.

Ситуация вторая. Физическое лицо покупает земельный участок и ведет на нем строительство дома на продажу. При этом неважно, является ли это лицо резидентом или нет. Если целью строительства является продажа, оно по умолчанию становится плательщиком налога на добавленную стоимость.


Вопрос только в том, сразу это физическое лицо решило продавать дом, или пришло к такому решению в процессе строительства. Если сразу, то ему, как застройщику, необходимо перед началом строительных работ становиться в налоговой службе на учет в качестве плательщика НДС и, соответственно, получать все фактуры от основного подрядчика без НДС (т.к. застройщик в данном случае не является конечным потребителем). НДС оплатит покупатель при покупке дома, а застройщик, выступая в роли налогового агента, задекларирует его и перечислит государству.

Если изначально дом строился для собственных нужд застройщика, и все фактуры от основного подрядчика шли ему с 10% НДС, то этот НДС возмещению или возврату не подлежит. После окончания строительства дом будет выставлен на продажу как вторичное жилье и покупатель оплатит, соответственно, налог на вторичное жилье.

Итак, с самого начала следует четко понимать, что вы планируете делать с новым домом по завершении строительных работ. Это поможет вам, как застройщику, не потерять НДС.

Еще раз акцентирую ваше внимание на расчеты между застройщиком и основным подрядчиком:

  • Строительство дома для себя – подрядчик выставляет застройщику фактуры с 10% НДС;
  • Строительство дома на продажу – подрядчик выставляет застройщику фактуры без НДС.

Налоги в Испании

Расчеты между основным подрядчиком и субподрядчиком при строительстве нового дома в Испании

Совсем иные отношения складываются между основным подрядчиком и субподрядчиком. Основной подрядчик уведомляет субподрядчика о том, что все работы и заказы ведутся в рамках текущего строительства жилого строения. Если изначально известно, что строение пойдет на продажу, то все фактуры от субподрядчика выставляются с 21% НДС, который реально при этом не оплачивается. К оплате идет лишь налоговая база, а НДС декларируется при сдаче квартальной декларации формы 303 и идет под взаимозачет в общей массе НДС.

В противном случае (если строительство ведется для личных нужд), все фактуры, выставленные субподрядчиком основному подрядчику, идут с 21% НДС, который реально уплачивается вместе с налоговой базой 21% и затем декларируется в квартальном отчете формы 303.

На испанском языке это звучит как inversión sujeto pasivo.

В российской налоговой системе нет подобной налоговой нормы, соответственно, отсутствует терминология. Поэтому я постаралась как можно подробнее объяснить, чем отличается строительство жилья для себя от строительства жилья на продажу в свете начисления и уплаты НДС.

Естественно к фискальному планированию операций с недвижимостью в Испании следует подходить индивидуально. Обращайтесь с любыми вопросами, буду рада вам помочь.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий