С 8 октября 2026 года в Испании вновь действует обширный пакет мер, касающихся аренды жилья, выселения и налогообложения недвижимости. Речь идет о Королевском декрете-законе 29/2026, вступление в силу которого состоялось после целой недели бурных политических баталий.
29 сентября правительство Испании одобрило первый декрет практически с таким же содержанием, который вступил в силу 1 октября. На следующий день Конгресс депутатов отклонил его, в результате чего декрет утратил силу. Через несколько дней парламент был распущен, а на 29 ноября назначены всеобщие выборы. 6 октября правительство повторно одобрило декрет, внеся в него некоторые изменения, а 7 октября документ был опубликован в Официальном государственном вестнике (BOE): Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
В тот же день был опубликован еще один декрет, 28/2026 (Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual), касающийся сроков действия договоров аренды жилья. Мы рассмотрим его в отдельной статье.
Текущая ситуация
Декрет, принятый в срочном порядке, начинает действовать с момента его опубликования, однако парламент должен утвердить его в течение 30 дней. Если этого не произойдет, декрет утратит силу.
Поскольку парламент распущен в связи с выборами, решение теперь должна принять Постоянная депутация Конгресса депутатов (Diputación Permanente). Это орган, состоящий из 69 депутатов, который продолжает работать в период отсутствия действующего парламента. Он может только утвердить или отклонить декрет, не внося в его текст никаких изменений. Голосование состоится до выборов.
Согласно опубликованным прогнозам, декрет может быть утвержден с перевесом всего в один голос. Если его утвердят, он продолжит действовать, а изменить его положения можно будет только последующим законом или решением Конституционного суда. Если декрет отклонят, он вновь утратит силу и вернутся прежние правила. До проведения голосования все изложенные ниже положения носят временный характер.
Арендатор-неплательщик
Ситуация с недобросовестными арендаторами: если арендатор, который перестал платить аренду за жилье, не находится в экономически уязвимом положении, ничего не меняется. Арендодатель, как и прежде, может потребовать погашения задолженности и вернуть свое жилье.
Если арендатор находится в экономически уязвимом положении, суд должен уведомить об этом власти соответствующего автономного сообщества. У властей, в свою очередь, есть два месяца, чтобы предоставить арендатору другое жилье либо выплатить собственнику всю задолженность по аренде, а также возместить судебные расходы. На этот период выселение приостанавливается. Если автономное сообщество погасит задолженность, договор аренды продолжит действовать. Если власти не предпримут никаких действий, должником становится само автономное сообщество, а арендатора нельзя будет выселить, пока он остается в экономически уязвимом положении. В таком случае при задержке выплат администрация будет обязана также уплатить проценты за просрочку. Эти правила распространяются на всех собственников, включая и тех, у кого есть только одно жилье.
Если срок действия договора аренды истек, но арендатор, находящийся в экономически уязвимом положении, не освобождает жилье, судья может приостановить выселение на срок до трех лет. Администрация компенсирует собственнику, являющемуся физическим лицом, арендные платежи, коммунальные услуги и судебные расходы. При этом выселение не приостанавливается, если собственником является физическое лицо, которому принадлежит не более двух жилых объектов недвижимости.
Если выселение инициирует инвестиционный фонд, который приобретает жилье или долговые обязательства по цене значительно ниже их стоимости, выселение семьи, находящейся в экономически уязвимом положении, приостанавливается до конца 2030 года без выплаты какой-либо компенсации.
Все эти правила распространяются также на уже начатые процедуры выселения, в рамках которых жильцы еще не были выселены.
Договор аренды
Собственник больше не может перекладывать на арендатора уплату годового налога на недвижимое имущество (IBI) и расходы на услуги агентства недвижимости, а также обязывать его оформлять страховку на случай неуплаты аренды. Если договор не предусматривает порядок пересмотра арендной платы, ее размер не изменяется. До конца 2027 года ежегодное повышение арендной платы не может превышать 2%, если стороны не заключат новое соглашение. Арендатор, не имеющий задолженности по платежам, может потребовать продления договора аренды на срок до двух лет, если срок его действия истекает до 2029 года.
Договоры сезонной аренды (alquiler de temporada) допускаются только в том случае, если арендатор временно проживает вне своего основного места жительства по реальной причине, которая указана в договоре и которую собственник может подтвердить. По общему правилу срок такой аренды не может превышать одного года. Если эти условия не соблюдаются, договор считается обычным договором аренды жилья сроком на пять лет. Эти изменения напрямую затрагивают аренду жилья на зимний период. Договоры краткосрочной сезонной аренды, заключенные до 8 октября, продолжают действовать на прежних условиях до окончания их срока.
Кроме того, в объявлениях о сдаче в аренду жилья необходимо будет указывать референтную цену в зонах с напряженной ситуацией на рынке жилья (zonas tensionadas), регистрационный номер объекта недвижимости, а также, если имеет место, информацию о том, что собственник является крупным владельцем недвижимости (gran tenedor).
Собственники, являющиеся резидентами Испании
Изменяются также налоговые льготы по налогу на доходы физических лиц (IRPF) при сдаче жилья в аренду. Новые правила будут применяться к договорам, заключенным начиная с 1 декабря 2026 года. С той же даты собственники, сдающие жилье туристам на срок не более 30 ночей, должны будут начислять НДС по ставке 10% и подавать декларации по НДС.
С 2027 года собственники, у которых помимо собственного жилья есть другие жилые объекты недвижимости, не сдаваемые в аренду, будут платить за них тем больше, чем выше их совокупная кадастровая стоимость. Муниципалитеты смогут повышать годовой налог на недвижимое имущество (IBI) для владельцев четырех и более жилых объектов, пустующих свыше двух лет.
С 1 декабря также изменится порядок расчета муниципального налога на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) при продаже недвижимости.
Собственники, не являющиеся резидентами Испании
Правила, касающиеся договоров аренды и выселения, такие же, как и для резидентов.
Что касается налогов, то нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, которая не сдается в аренду, ежегодно уплачивает налог с вмененного дохода. Расчет ведется по тем же правилам, что применяются в отношении вмененного дохода резидентов при расчете IRPF. Поэтому с 2027 года на вмененный доход нерезидентов также будет распространяться новая шкала налогообложения. Например, если совокупная кадастровая стоимость жилья составляет 300.000 евро и оно находится в муниципалитете, где была проведена кадастровая переоценка (т.е. вмененный доход рассчитывается как 1,1% от кадастровой стоимости), то для резидента страны, не входящей в ЕС, ежегодный налог увеличится с 792 до 984 евро, а для резидента ЕС — с 627 до 779 евро. В то же время владельцы единственного объекта недвижимости с невысокой кадастровой стоимостью могут, напротив, платить несколько меньше.
Если собственник сдает жилье в аренду для постоянного проживания арендатора, в его налогообложении ничего не изменится. Если же он сдает жилье туристам, ему необходимо будет зарегистрироваться в качестве плательщика НДС до 1 декабря, а если он проживает за пределами ЕС, то также необходимо назначить налогового представителя в Испании.
Компании-собственники недвижимости
Положения декрета в равной степени распространяются на компании независимо от того, проживают ли их учредители в Испании или за ее пределами, а также на иностранные компании, владеющие жилой недвижимостью в Испании.
По сравнению с первым декретом (26/2026) есть и положительное изменение. Запрет на покупку жилья по цене ниже 70% его стоимости теперь распространяется не на все компании. Он касается только инвестиционных фондов, приобретающих недвижимость по цене значительно ниже рыночной, а также компаний, являющихся крупными владельцами недвижимости (gran tenedor), т.е. владеющих более чем десятью жилыми объектами или жилой недвижимостью общей площадью свыше 1.500 м2. Семейные компании, владеющие небольшим количеством жилых объектов, под этот запрет не подпадают.
При сдаче жилья в аренду компания-собственник обязана соблюдать те же правила, при этом минимальный срок договора аренды составляет семь лет. Однако при выселении арендаторов на нее не распространяются меры защиты, предусмотренные для мелких собственников-физлиц. Изменения в порядке расчета вмененного дохода компанию не затрагивают, поскольку она не платит ни IRPF, ни IRNR. В то же время на нее распространяются новые правила НДС при туристической аренде, повышенные ставки налога на недвижимость (IBI) и изменения в порядке расчета муниципального налога на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) при продаже недвижимости.
Слабые места декрета
Текст нового декрета оставляет без ответа ряд важных вопросов. Когда обязанность погашать задолженность по аренде за арендатора, находящегося в экономически уязвимом положении, переходит к автономному сообществу, не разъясняется, каким образом собственник может взыскать с местных властей причитающиеся суммы. Также не уточняется, какие последствия наступят, если компания приобретет недвижимость по цене ниже 70% ее стоимости, несмотря на установленный запрет.
Кроме того, Конституция Испании запрещает посредством декретов, принимаемых в срочном порядке, затрагивать право собственности или существенно изменять систему налогообложения. В 2015 году Конституционный суд уже отменил по этой причине аналогичный нормативный акт одного из автономных сообществ. Дополнительные вопросы вызывает тот факт, что правительство повторно одобрило при распущенном парламенте документ, который всего несколькими днями ранее был отклонен Конгрессом депутатов. Подобное происходит не впервые: в 2019 году практически аналогичная ситуация сложилась с другим декретом об аренде жилья, который продолжает действовать до сих пор. Тем не менее существует высокая вероятность того, что нынешний декрет будет обжалован в Конституционном суде.
Наши рекомендации
В условиях законодательной неопределенности не принимайте решений, которые впоследствии будет сложно отменить, по меньшей мере, до голосования Постоянной депутации Конгресса по декрету. Пока же внимательно проверяйте договоры аренды перед их подписанием или продлением, особенно договоры краткосрочной аренды и положения, касающиеся уплаты годового налога на недвижимое имущество (IBI) и гарантийных обязательств.
Если вы сдаете жилье туристам, подготовьтесь к регистрации в качестве плательщика НДС до 1 декабря. В случае если процедура выселения арендатора уже начата, проконсультируйтесь со своим адвокатом о том, как новые правила могут повлиять на ваше дело.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook.
