30 сентября 2026 года в BOE был опубликован Королевский декрет-закон 26/2026 (Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible), который вступил в силу вчера, 1 октября. Это масштабный нормативный акт, который вносит изменения в правила аренды жилья в Испании, вопросы выселения, а также ряд налогов, связанных с жилой недвижимостью.
Некоторые меры начнут действовать позднее. НДС на туристическую аренду и новые коэффициенты муниципального налога на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) будут применяться с 1 декабря 2026 года. Новый порядок расчета налога на вмененный доход от жилья, которое не сдается в аренду, вступит в силу с 1 января 2027 года.
Поскольку речь идет о срочном декрете, Конгресс должен проголосовать по нему в течение следующих 30 дней. До этого момента разумнее не принимать решений, которые впоследствии нельзя будет отменить.
Текст полон противоречий и нестыковок
Декрет оставляет без ответа ряд важных вопросов. Например, он ограничивает возможность компаний приобретать жилье по цене ниже 70% от его оценочной стоимости. Однако в тексте лишь говорится, что такая покупка «ограничивается», без пояснения, что произойдет, если сделка все же будет совершена, и какая именно оценочная стоимость должна учитываться.
При выселении социально уязвимых арендаторов, если автономное сообщество не погасит имеющуюся задолженность в течение двух месяцев, оно само переходит в статус должника. Однако в декрете не объясняется, каким образом собственник сможет взыскать с автономного сообщества эти деньги.
Что касается НДС на туристическую аренду, в пояснительной части декрета говорится о необходимости одновременного выполнения двух условий, тогда как в самой статье, которая имеет юридическое значение, достаточно выполнения одного из них. Кроме того, в тексте есть ошибки в датах и ссылках на другие статьи.
С другой стороны, Конституция не позволяет посредством срочного декрета затрагивать право собственности или вносить существенные изменения в налогообложение. В 2015 году Конституционный суд уже отменил по этой причине аналогичную норму, принятую в Андалусии, поэтому можно ожидать, что и этот декрет будет обжалован.
Ближайшие перспективы
Возможны три сценария. Если Конгресс утвердит декрет без изменений (а слушание назначено на пятницу, 2 октября, начиная с 11:00), он продолжит действовать в нынешнем виде. В том случае если Конгресс утвердит его и примет решение рассматривать дальше как законопроект, парламентские группы смогут внести в него изменения, и окончательный текст может отличаться от нынешнего. И, наконец, если Конгресс отклонит декрет, он утратит силу: все, что было сделано в период его действия, сохранит юридическую силу, но в дальнейшем его положения применяться не будут.
В любом случае некоторые положения могут быть обжалованы в Конституционном суде, что может продлить правовую неопределенность на несколько ближайших месяцев.
Выселение
Если арендатор, который не платит за жилье, не относится к категории социально уязвимых лиц, все остается без изменений: собственник может потребовать погашения задолженности и вернуть свое жилье в том же порядке, что и раньше.
Если арендатор относится к категории социально уязвимых лиц, суд уведомляет соответствующее автономное сообщество, и дает ему два месяца на то, чтобы предложить другое жилье или полностью погасить задолженность. На это время выселение приостанавливается. Если автономное сообщество погасит долг, договор аренды продолжает действовать. Если оно ничего не предпримет, то само становится должником, а арендатора нельзя будет выселить до тех пор, пока он остается в категории социально уязвимых лиц. Собственнику придется взыскивать задолженность с администрации, при этом декрет не объясняет, каким образом это следует делать. Эти правила распространяются на всех собственников, в том числе на тех, у кого это жилье единственное.
Если срок действия договора истек, а социально уязвимый арендатор не выезжает, суд может приостановить выселение на срок до трех лет, ежегодно пересматривая ситуацию. Администрация компенсирует собственнику, являющемуся физическим лицом, недополученную арендную плату и неоплаченные коммунальные услуги. Выселение не приостанавливается, если собственник является физическим лицом и владеет не более чем двумя жилыми объектами, а также если суд установит, что сам собственник находится в более тяжелом положении.
Если выселения требует фонд, который приобретает жилье или долги по цене значительно ниже их стоимости, выселение социально уязвимого арендатора приостанавливается до конца 2030 года без какой-либо компенсации фонду.
Эти правила распространяются также на уже начатые процедуры выселения, если арендатор еще не был выселен.
Если собственник – физическое лицо-резидент Испании
Собственник, сдающий жилье для постоянного проживания арендатора, больше не может перекладывать на него уплату годового налога на недвижимое имущество (IBI) и расходы на услуги агентства-посредника, а также требовать от оформления страховки от неуплаты аренды. Если в договоре ничего не сказано об индексации, арендная плата не пересматривается. До конца 2027 года ежегодное повышение арендной платы не может превышать 2%, если стороны не заключат новое соглашение. Арендатор, не имеющий задолженности по оплате, может потребовать продления договора на срок до двух лет.
Сезонная аренда считается таковой только в том случае, если арендатор временно проживает вне своего постоянного места жительства по реальной причине, которая указана в договоре и которую собственник может подтвердить. Как правило, срок такой аренды не может превышать одного года. Если эти условия не соблюдаются, договор считается обычным договором аренды жилья сроком на пять лет. Эти изменения напрямую затрагивают «зимнюю» аренду.
Если арендатор перестает платить арендную плату, применяются правила выселения, описанные выше.
В декларации по подоходному налогу (IRPF) меняются налоговые льготы для собственников, сдающих жилье в аренду. Новые правила будут применяться к договорам, заключенным с 1 декабря. С 2027 года собственники нескольких объектов недвижимости, которые не сдаются в аренду, будут платить больше: для расчета вмененного дохода будет применяться шкала от 1,1% до 3% от их совокупной кадастровой стоимости.
Кроме того, с 1 декабря собственники, сдающие жилье туристам на срок не более 30 ночей, должны будут начислять НДС по ставке 10% и подавать декларации по НДС.
Если собственник – физическое лицо-нерезидент Испании
Правила, касающиеся договоров аренды и выселения, такие же, как для резидентов.
Однако в систему налогообложения внесено важное изменение. Нерезидент, владеющий в Испании жильем, которое не сдается в аренду, ежегодно платит налог с вмененного дохода, который рассчитывается по тем же правилам, что и в IRPF. Поэтому с 2027 года на нерезидентов также будет распространяться новая шкала.
Пример: если совокупная кадастровая стоимость жилья составляет 300.000 евро и оно находится в муниципалитете, где кадастровая стоимость была актуализирована, вмененный доход увеличится с 3.300 до 4.100 евро. При ставке налога 24% сумма налога вырастет с 792 до 984 евро. В то же время владелец одного объекта жилья с невысокой кадастровой стоимостью может платить несколько меньше.
Если нерезидент сдает жилье для постоянного проживания арендатора, ничего не меняется: доход по-прежнему облагается налогом по ставке 19%, если собственник является резидентом Европейского союза, и 24% в остальных случаях, без налоговых льгот, предусмотренных для резидентов.
Если жилье сдается туристам, собственнику необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, а если он проживает за пределами Европейского союза, назначить налогового представителя в Испании.
Компании, владеющие недвижимостью: резиденты и нерезиденты
Для компании не имеет значения, где проживают ее учредители: положения декрета применяются к ней в любом случае. Они распространяются также на иностранные компании, владеющие жилой недвижимостью в Испании.
До конца 2028 года, если в цели деятельности компании входит приобретение недвижимости, она не должна приобретать жилье по цене ниже 70% от его оценочной стоимости или получать его безвозмездно, например в качестве вклада учредителя/соучредителя.
Если компания выступает арендодателем, на нее распространяются те же правила аренды, при этом минимальный срок договора составляет семь лет. При выселении арендаторов на нее не распространяются меры защиты, предусмотренные для мелких собственников, являющихся физическими лицами. Компенсацию от администрации компания может получить только в том случае, если занимается арендой доступного жилья.
Компании не платят IRPF, поэтому изменения в расчете вмененного дохода и налоговых льготах при сдаче жилья в аренду их не затрагивают. Однако на них распространяются НДС на туристическую аренду, возможные надбавки к годовому налогу на недвижимость (IBI), которые могут устанавливать муниципалитеты, а также новые правила расчета муниципального налога на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) при продаже недвижимости.
Наши рекомендации
Проверьте договоры аренды перед их подписанием или продлением, особенно договоры сезонной аренды и условия, касающиеся IBI и гарантий. Если вы сдаете жилье туристам, подготовьтесь к регистрации в качестве плательщика НДС до 1 декабря. Если ваша компания планирует приобрести жилье, предварительно закажите его оценку. И не принимайте необратимых решений до того, как Конгресс рассмотрит декрет.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook.
