Когда речь идет о продаже или покупке недвижимости, а также оформлении или вступлении в наследство, ключевым моментом выступает форма владения или право лица на объект недвижимого имущества: полное право собственности (pleno dominio) или голая собственность (nuda propiedad). В случае наследства эти понятия играют ключевую роль. Давайте разберемся, что означает каждое из них, какие имеются преимущества и как можно перейти от голой собственности к полному праву собственности.
Понятия полного права собственности и голой собственности
Полное право собственности (pleno dominio) – это право использовать, пользоваться, обременять и распоряжаться недвижимостью. Тот, кто обладает полным правом собственности на объект, владеет одновременно голой собственностью (юридическим титулом на имущество) и узуфруктом (правом пользоваться им, проживать в нем и получать доход, например, от аренды).
Голая собственность (nuda propiedad), напротив, относится только к юридическому владению недвижимостью, но без права пользования. Когда человек является голым собственником, он владеет имуществом, но не может жить в нем, сдавать его в аренду или свободно продавать, пока существует узуфруктуарий, который сохраняет право пользования и извлечения выгоды.
Такое разделение может возникать при сделке купли-продажи с оговоркой о сохранении узуфрукта (права пользования) или в наследственных ситуациях, когда переживший супруг получает пожизненный узуфрукт, а дети — голую собственность.
Преимущества каждой формы права
И полное право собственности, и голая собственность имеют свои преимущества в зависимости от целей каждой стороны.
Преимущества полного права собственности:
- Полный контроль над недвижимостью: владелец может продать, сдать в аренду, заложить или проживать в жилье без необходимости согласовывать действия с третьими лицами.
- Максимальная рыночная стоимость: недвижимость в режиме полного права собственности оценивается по реальной рыночной цене, без скидок на наличие узуфрукта.
- Более высокая ликвидность: поскольку собственник может свободно распоряжаться объектом, легче получить финансирование или продать его на рынке.
Преимущества голой собственности:
- Низкие цены: покупка голой собственности позволяет приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, поскольку из стоимости вычитается стоимость узуфрукта.
- Благоприятное налогообложение при наследовании: в некоторых автономных сообществах наследование или дарение только голой собственности может означать более низкую налоговую базу, так как стоимость узуфрукта вычитается.
- Гарантии: продажа голой собственности позволяет пожилым людям получить средства сразу, сохранив при этом право жить в своем доме.
Как перейти от голой собственности к полному праву собственности
Чтобы голый собственник получил полное право собственности, необходимо, чтобы узуфрукт прекратился. Это может произойти в следующих случаях:
- Отказ от узуфрукта: узуфруктуарий может добровольно отказаться от своего права, например, в обмен на денежную компенсацию.
- Смерть узуфруктуария: при пожизненном узуфрукте голый собственник автоматически получает полное право собственности после смерти узуфруктуария.
- Покупка узуфрукта: голый собственник может выкупить узуфрукт, заплатив его стоимость, что позволяет сразу объединить права и стать полноправным собственником. Этот момент важен при оценке недвижимости, поскольку ее рыночная стоимость увеличивается в тот момент, когда голая собственность превращается в полное право собственности.
Роль полного права собственности в наследственном деле
Когда человек передает имущество в наследование с полным правом собственности, это означает, что наследники получают его целиком со всеми правами пользования и распоряжения с момента вступления в наследство.
Важно учитывать, что законная доля пережившего супруга в общем праве всегда представляет собой право узуфрукта, размер и объем которого зависят от того, с какими родственниками он наследует. Если вместе с детьми — это узуфрукт на треть наследства; если с родителями умершего — на половину. В таких случаях наследство обременено узуфруктом пережившего супруга. Подчеркиваем, что речь идет именно о законной доле наследников, а не обо всей наследственной массе.
Существует также завещательное распоряжение под названием Cautela Socini. Оно позволяет завещателю предложить своим обязательным наследникам долю наследства, превышающую их строгую обязательную часть, при условии, что они примут определенное условие или обременение, например, пожизненный узуфрукт для пережившего супруга. Если наследник не принимает это условие, его доля сокращается до строгой обязательной доли, то есть минимальной законной части, которой его нельзя лишить.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook.
