Высший суд Андалусии (TSJ de Andalucía) принял решение поднять вопрос о конституционности ориентировочной кадастровой стоимости — Valor de referencia de Catastro, которая используется в качестве налоговой базы для таких важных налогов, как налог на передачу собственности (ITP) и налог на наследство и дарение (ISyD). Суд намеревается выяснить, является ли этот метод определения налоговой базы объективным и обоснованным. С момента вступления в силу Закона 11/2021, Valor de referencia стал краеугольным камнем при расчете налогов в следках купли-продажи недвижимости.
В настоящее время при покупке недвижимости на вторичном рынке, вступлении в наследство и принятии в дар, в качестве налоговой базы принимается большая из двух сумм: цена, указанная в нотариальном акте, или Valor de referencia из базы кадастра. Такой принцип призван был сделать невозможным налоговое мошенничество при сделках с недвижимостью.
Ключевой момент заключается в том, что эту стоимость устанавливает не покупатель и не продавец, а Главное управление кадастра, которое ежегодно рассчитывает и публикует ее на основе нотариальной отчетности по сделкам и статистики рынка. Проблема возникает тогда, когда эта ориентировочная кадастровая стоимость явно превышает реальную рыночную цену объекта. Так, например, разница в 30.000 € между ценой купли-продажи, указанно в нотариальной купчей, и Valor de referencia из базы кадастра обернется для покупателя дополнительной налоговой нагрузкой. В 2025 году ITP в Испании рассчитывается по ставке от 6 до 13% в зависимости от конкретного региона. Соответственно, увеличение налоговой нагрузки составит от 1.800 до 3.900 €.
В Испанской ассоциации налоговых консультантов (AEDAF) уже отметили, что расчет этой стоимости основан на методике, параметры которой не закреплены ни в одном законе. Она опирается на нерепрезентативную выборку сделок с недвижимостью, не поддается проверке и отличается низкой прозрачностью. По этой причине в ассоциации считают, что такая практика нарушает конституционные принципы, в частности, принцип справедливости налогообложения.
Фактически AEDAF уже оспорила все ежегодные постановления, изданные до настоящего времени, в которых устанавливается Valor de referencia de Catastro, и обратилась в Национальную судебную коллегию (Audiencia Nacional) с просьбой вынести на рассмотрение Конституционного суда вопрос о конституционности применяемого метода расчета.
AEDAF подчеркивает, что ориентировочная стоимость, определяемая кадастром, игнорирует ключевые факторы, необходимые для точной оценки рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, а именно: полезную площадь, состояние, качество материалов или особенности здания. Таким образом, применение Valor de referencia для определения налоговой базы, в ряде случаев приводит к налогообложению фиктивных, а отнюдь не реальных доходов, как это уже происходило с муниципальным налогом на прирост стоимости земель городского назначения (plusvalía municipal), метод расчета которого был признан неконституционным. Тогда была четко обозначена проблема налогообложения потенциальных или фиктивных (выдуманных) доходов: налоговая база определялась не от фактически полученной прибыли, а от гипотетической. Это часто приводило к тому, что продавец или наследник недвижимости выплачивал налог с «прибыли», которая существенно отличалась от реально полученной или вовсе отсутствовала.
В случае Valor de referencia имеет место та же проблема: налогообложение фиктивной и нереальной прибыли. Это связано с тем, что кадастр ведет расчеты на основе общих рыночных исследований или коэффициентов, а не на основе фактической цены сделки, зафиксированной в нотариальном договоре, как это происходило ранее.
В определении Высшего суда Андалусии от 5 мая 2025 года (дело № 385/2024) указано, что применение массового метода расчета, основанного на неясной методике, недоступной для понимания среднего налогоплательщика, параметры которой не закреплены ни в одном законе, и опирающегося на крайне ограниченную статистическую выборку уже совершенных сделок и систематически игнорирующего ключевые индивидуальные характеристики каждого объекта, может давать результаты, совершенно оторванные от реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Как следствие, возникают абсурдные ситуации, когда в одной и той же зоне в отношении двух объектов недвижимости, сходных лишь по отдельным параметрам, устанавливается одинаковая ориентировочная кадастровая стоимость, несмотря на их явно различающиеся характеристики и состояние.
Можно ли оспорить Valor de referencia de Catastro?
Да, это возможно, но законодательство требует, чтобы сам налогоплательщик представил объективные и веские доказательства того, что указанная стоимость превышает рыночную. Т.е. налицо перекладывание бремени доказательства на налогоплательщика, хотя раньше именно налоговая служба должна была обосновывать стоимость недвижимости. Теперь же сам гражданин вынужден нести расходы на проведение экспертной оценки и получение заключения, чтобы оспорить завышенную оценку кадастра.
Тем не менее, Высшие суды автономий начинают выносить решения, в которых принимаются во внимание представленные налогоплательщиками доказательства и аннулируются вынесенные налоговые предписания. Так, например, в недавнем решении Высшего суда Кастилии-и-Леона от 10 февраля 2025 года, принявшего во внимание фотоматериалы и свидетельские показания, представленные налогоплательщиком в ходе процесса, было указано, что корректирующий коэффициент, примененный Территориальным управлением кадастра к стоимости постройки, не соответствует фактическому состоянию приобретенного объекта, поскольку здание не располагает даже минимальными условиями, необходимыми для признания его пригодным для жилья. И что следует учесть аварийное состояние объекта, поскольку на момент приобретения он представлял собой явно непригодное для проживания строение.
Есть и другое решение Высшего суда Кастилии-и-Леона от 11 февраля 2025 года, в котором он признал применимым в качестве доказательства заключение независимого оценщика, оформленное с целью получения ипотечного кредита. Ожидается, что в ближайшие месяцы появятся новые судебные решения, вынесенные в пользу налогоплательщиков.
В любом случае, пока неизвестно, примет ли Конституционный суд к рассмотрению вопрос о неконституционности Valor de referencia de Catastro, поднятый Высшим судом Андалусии. Тем не менее, чтобы сохранить за собой в будущем право оспорить неверно начисленную сумму налога, необходимо в установленные сроки обжаловать текущие налоговые уведомления, не давая им вступить в силу. Что касается самостоятельной уплаты налога, срок для ее пересмотра и подачи заявления на возврат составляет четыре года.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook.
