Как декларировать туристическое жилье в Испании

Туристическое жилье в Испании: что подлежит декларированию?

Как мы уже отмечали в нашей статье Обязательное декларирование туристического жилья в Испании, налоговые органы Испании всерьез взялись за туристическую недвижимость, сдаваемую в краткосрочную аренду, желая навести порядок в этом секторе экономики, сделать его прозрачным и установить фискальный контроль. Под категорию туристической недвижимости подпадают как апартаменты и дома в курортных зонах, так и объекты сельского туризма «рураль» и прочее жилье, предназначенное для сдачи в аренду туристам на короткий срок.

Туристическая аренда, при которой жилье сдается по дням, неделям или месяцам разным постояльцам, предполагает, что владелец не занимается профессиональной деятельностью в сфере туризма и отельного бизнеса. Т.е. жилье сдается напрямую (либо с участием посредника) от владельца арендатору.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно декларировать туристическое жилье в Испании.

Первое, что необходимо иметь в виду при подготовке декларации, — это четкое разделение и точное указание двух различных периодов в течение отчетного года:

а) Периода, когда жилье сдавалось в аренду (декларируется общая сумма дохода; при списании коммунальных расходов, напрямую связанных с арендой, по фактурам рассчитывается сумма, соответствующая периоду (периодам) аренды).

б) Периода, когда жилье было свободно от арендаторов и находилось в распоряжении собственника (если речь идет не об основном, а о втором жилье, необходимо будет заплатить налог на второе жилье).

Оба периода декларируются в обязательном порядке. Следует помнить, что аренда основного жилья (vivienda principal) и аренда второго жилья (segunda vivienda) отличаются друг от друга. Определенные льготы, действующие в отношении основного жилья, не применяются ко второму жилью. Также необходимо иметь в виду, что помимо общегосударственных нормативов существуют и местные, действующие на уровне автономий. Поэтому прежде чем сдавать свое жилье в краткосрочную аренду, рекомендуем уточнить, какие обязательные требования и реквизиты в отношении туристического жилья действуют в вашем регионе. Это поможет избежать возможных проблем и штрафов в будущем.

Каким образом декларируется туристическое жилье в Испании?

Резиденты декларируют туристическое жилье в Испании в форме 100 (Modelo 100 – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) в графе «доходы от недвижимого имущества» — “rendimientos del capital inmobiliario”.

Нерезиденты декларируют туристическое жилье в Испании в форме 210 (Modelo 210 – Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Резиденты Испании и других стран-членов ЕС делают расчеты следующим образом

Периоды, когда жилье сдавалось в аренду

Нетто-доход, подлежащий декларированию, рассчитывается как разница между общей суммой поступлений от аренды и суммой необходимых расходов, неотделимых от аренды. Разрешено относить на расходы ежегодный налог на недвижимое имущество (IBI), проценты за ипотеку, налог на вывоз мусора, страховку на жилье, оплату услуг кондоминиума (gastos de comunidad), расходы на анонсирование и рекламу сдаваемого в аренду жилья, амортизацию жилья и имущества, находящегося в нем, коммунальные расходы (электричество, вода, газ и т.п.).

Еще раз напоминаем, что списываются не все расходы, а лишь в пропорциональной части, соответствующей периоду аренды. Исключение составляют лишь расходы на оплату услуг посредников (например, агентства недвижимости) и размещение рекламных объявлений: эти расходы списываются полностью.

Давайте разберем на примере, как рассчитывается нетто-доход от сдачи жилья в краткосрочную аренду.

Дано: квартира в курортной зоне сдавалась в аренду в 2017 г. в течение трех летних месяцев. Размер арендной платы составлял 1.000 € в месяц. На момент покупки квартира стоила 120.000 € (за вычетом стоимости земли).

  • Брутто-доход в 2017 г. от сдачи квартиры в аренду составил 3.000 €.
  • Ежегодный налог на недвижимое имущество: 400 €.
  • Проценты за ипотечный кредит: 1.000 € в год.
  • Налог на вывоз мусора: 100 € в год.
  • Расходы на кондоминиум (gastos de comunidad): 30 € в месяц.
  • Страховка на жилье: 120 € в год.
  • Услуги агентства недвижимости: 160 €.
  • Амортизация жилья за 12 месяцев составила 3% от 120.000 €, т.е. 3.600 €.

Нетто-доход от сдачи квартиры в аренду в 2017 г. в течение 3 месяцев (подлежит декларированию в 2018 г.) составил:

3.000 € (брутто-доход)

100 € (IBI, ¼ часть от общей суммы)

250 € (ипотечный процент, ¼ часть от общей суммы)

25 € (налог на вывоз мусора, ¼ часть от общей суммы)

120 € (кондоминиум, сумма за 3 месяца)

30 € (страховка на жилье, ¼ часть от общей суммы)

160 € (услуги агентства недвижимости)

900 € (амортизация жилья, ¼ часть от общей суммы)

———

= 1.415 € (нетто-доход)


Наш пример базовый. Конечно, допускается списание и других расходов, подтвержденных документально и непосредственно связанных с арендой: коммунальных расходов, если они включены в арендную плату и подлежат отплате со стороны арендатора; расходов на услуги адвоката, связанных, например, с подготовкой договора аренды; экстраординарных расходов, связанных с арендой (например, на поездку, необходимую для подписания договора или передачи ключей).

Будьте внимательны с амортизационными отчислениями, о которых часто забывают, но которые могут составлять значительную часть расходов. Максимально допустимый процент амортизации составляет 3% в год и применяется к большей из двух сумме: стоимости покупки или кадастровой стоимости.

Проценты по ипотеки и прочие финансовые расходы, а также расходы, связанные с ремонтом и поддержанием жилья, лимитированы и не могут превышать суммы брутто-дохода от сдачи жилья в аренду. Излишки расходов, которые не удалось списать в текущем отчетном периоде, могут быть компенсированы в течение следующих 4 лет.

Периоды, когда жилье не сдавалось в аренду

С периодами аренды разобрались. Теперь поговорим о том, как декларируется то время, когда жилье было свободно от арендаторов и находилось в распоряжении собственника. Объектом туристической аренды, как правило, выступает второе жилье (segunda vivienda). Согласно действующему законодательству, владелец обязан платить государству определенный налог по факту владения вторым жильем.

Сделаем расчет на нашем примере:


3 месяца квартира сдавалась в аренду. Соответственно, 9 месяцев она находилась в распоряжении собственника. Налог на второе жилье рассчитывается следующим образом: берем 2% от кадастровой стоимости жилья; результат делим на 12 и умножаем на 9. Полученная сумма подлежит декларированию, к ней будет применена соответствующая ставка налога (19%).


turisticheskoe-zhiljo-v-ispanii

Нерезиденты Испании делают расчеты следующим образом

Периоды, когда жилье не сдавалось в аренду

Нерезиденты Испании обязаны платить налог на доходы нерезидентов в отношении недвижимого имущества. Налог начисляется на каждый объект недвижимости, находящийся в собственности, и рассчитывается следующим образом: берем 2% от кадастровой стоимости жилья. Полученная сумма подлежит декларированию, к ней будет применена соответствующая ставка налога (24%).

Если жилье находилось в собственности не круглый год, либо сдавалось в аренду определенный период времени, налогооблагаемая база рассчитывается пропорционально числу дней, когда жилье находилось в распоряжении собственника.

Пример: имеется жилье с кадастровой стоимостью 100.000 €, которое весь год находилось в распоряжении собственника. Налогооблагаемая база составляет 2% от кадастровой стоимости, т.е. 2.000 €. Эта сумма подлежит декларированию, и сумма налога к уплате составит: 480 € (по ставке 24%) – для нерезидентов-неевропейцев, и 360 € (по ставке 19%) – для нерезидентов, имеющих гражданство ЕС.

Если недвижимость не имеет кадастровой стоимости (например, в случае только что завершенного строительства), к расчету принимаются 50% от большей суммы: стоимости приобретения или стоимости, рассчитанной налоговыми органами.

Декларированию не подлежат земельные участки, а также объекты, находящиеся в стадии строительства.

Форма и сроки подачи декларации нерезидентами Испании

Как мы уже сказали выше, нерезиденты подают декларацию формы 210 на каждый объект недвижимости, находящийся в их собственности. Подача декларации с уплатой соответствующего налога может быть произведена в течение года, следующего за отчетным. Т.е. декларация за 2017 г. может быть подана с 1 января 2018 по 31 декабря 2018 г.

Периоды, когда жилье сдавалось в аренду

До сегодняшнего дня подавляющее большинство собственников-нерезидентов не декларировали в Испании доходы, полученные от сдачи в аренду своей недвижимости. Они подавали годовую декларацию по налогу на доходы нерезидентов и платили налог по ставке 24% на вмененный им брутто-доход без возможности списания расходов (даже в случае убытков).

Сейчас доходы от аренды, полученные нерезидентами, необходимо декларировать следующим образом: рассчитать полученный доход и сумму налога к уплате или к возврату.

Если получен результат «к уплате», то декларация подается ежеквартально по форме 210, с группировкой всех доходов от аренды, полученных в течение календарного триместра. Подача декларации производится в течение 20 календарных дней месяца, следующего за отчетным кварталом:

  • С 1 по 20 апреля по доходам за 1-ый квартал.
  • С 1 по 20 июля по доходам за 2-ой квартал.
  • С 1 по 20 октября по доходам за 3-ий квартал.
  • С 1 по 20 января по доходам за 4-ый квартал.

Если получен результат «к возврату» (например, в аренду сдается коммерческое помещение, арендатор производит удержание и перечисление 24% в счет уплаты налога на доходы, и после учета расходов возникает определенная переплата), то декларация подается с 1 февраля года, следующего за отчетным.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.

Добавить комментарий