Права и обязанности испанских жилтовариществ (comunidad de propietarios) являются темой бесконечных споров и судебных разбирательств. Взять хотя бы вопрос обнесения стеной зон общего пользования. По периметру жилого комплекса нередко возводятся каменные стены, устанавливаются решетки, калитки, ворота, что очень нравится жильцам, но невероятно мешает владельцам и арендаторам коммерческих помещений, расположенных на первых этажах комплекса, т.к. перекрывается свободный доступ с улицы для клиентов и сторонних граждан. Стоит ли говорить, что для бизнеса это оборачивается экономическими потерями, зачастую существенными.
Закрытие территории комплекса требует единодушного согласия жильцов в том случае, если предполагается внесение изменений в устав жилтоварищества.
Первое, на что стоит обратить внимание – это способ принятия решения. Решение признается действительным лишь в том случае, если оно было принято при законодательно установленном кворуме на общем собрании жильцов, т.е. единогласно. В противном случае оно будет признано недействительным.
Норма эта прописана в ст. 17.6 Закона «О горизонтальной собственности» в редакции Закона 8/2013 от 06.06.2013:
Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Т.е. согласие членов жилтоварищества должно быть единодушным; хотя бы один голос против – решение будет признано абсолютно недействительным.
Теперь поговорим о ситуациях, когда решение не предполагает внесения каких-либо изменений в устав жилтоварищества. Верховный суд (в частности, в своем решении от 16.07.2009) заявляет, что в данном случае достаточно заручиться согласием большинства членов жилтоварищества. Однако стоит иметь в виду следующее: закрытие общих элементов комплекса для общего публичного доступа должно производиться с учетом прав владельцев коммерческих помещений, расположенных обычно на первых этажах зданий. К коммерческим точкам, открытым и работающим с соблюдением норм действующего законодательства, должен быть открыт доступ в течение всего времени, в течение которого законодательство позволяет им работать.
Т.е. закрытие общих элементов комплекса никоим образом не должно обернуться негативными последствиями (вредом, ущербом) для бизнеса. Свободный доступ к коммерческим точкам должен быть обеспечен на протяжении всего графика их работы. Цитата из решения Верховного суда от 13.12.2011:
Los argumentos que ofrece la Audiencia Provincial son plenamente acordes con la jurisprudencia de esta Sala que exige el acuerdo unánime de los comuneros para la validez de cerramientos de edificios, siempre que los derechos de los propietarios de los locales comerciales puedan verse alterados, circunstancia, que no concurre en el presente caso a juicio de la Audiencia Provincial, que considera plenamente garantizado el libre acceso a los locales comerciales en su horario de apertura.
Право на ограждение периметра объекта недвижимого имущества прописано в ст. 388 Гражданского кодекса:
Любой владелец может оградить или загородить свой земельный участок с помощью стен, рвов, живой изгороди, плетений, или любым другим способом без ущерба для любых установленных сервитутов.
Целью ограждения является не только закрепление границ собственности, но и ее защита и безопасность. Однако данные цели не должны ущемлять права и вредить собственникам коммерческих помещений независимо от их статуса и типа деятельности. Т.е. мы говорим, как о коммерческих точках, работающих с публикой, так и о гаражах, складских помещениях и т.п.
Решения, противоречащие номам законодательства или устава, могут быть оспорены в соответствии со ст. 18 Закона «О горизонтальной собственности» любым собственником, не участвовавшим в голосовании, отсутствовавшим на собрании или лишенным права голоса. Напоминаем, что правильно принятые решения подлежат исполнению. В судебном порядке обжаловать их можно в течение одного года. Желательно в момент подачи искового заявления представить требование о наложении запрета на закрытие территории вплоть до вынесения окончательного решения по делу.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
