После внесения залога и подписания договора резерва на понравившийся объект, покупатель должен получить от собственника или его официального представителя документы о праве собственности, позволяющие провести проверку законности сделки с точки зрения правовых, градостроительных и налоговых норм.
Частному лицу, не знакомому с юридической и налоговой системой Испании, будет нелегко самостоятельно провести проверку. Рекомендуем довериться в этом вопросе профессионалу.
Важно убедиться, что:
- Площадь и реальное состояние объекта должным образом зарегистрированы в Реестре собственности.
- Застройщик является собственником земельного участка, на котором ведется строительство (при покупке строящегося объекта).
- Продавец (продавцы) обладает необходимой правоспособностью и может продать объект без каких-либо ограничений.
- Представитель продавца вправе выступать от имени последнего и имеет соответствующую доверенность.
- Объект располагает лицензией на проведение строительных работ, которая никогда не была ни аннулирована, ни отозвана.
- Объект располагает лицензией на первичное заселение, которая никогда не была ни аннулирована, ни отозвана.
- При покупке объекта на стадии строительства, важно убедиться, что застройщик располагает всеми необходимыми полными и достаточными гарантиями, соответствующими нормам действующего законодательства, в отношении совершенных авансовых платежей.
- Объект не является предметом судебного разбирательства, в отношении него нет ни открытых процессов, ни санкций со стороны градостроительного департамента мэрии.
- Объект выстроен в соответствии с Генеральным планом территориального планирования и градостроительства.
- Объект не имеет обременений и ограничений.
- Объект не имеет задолженности по налогам, коммунальным платежам и квотам жилтоварищества.
- Объект располагает необходимым энергетическим сертификатом.
- Жилтоварищество (Comunidad de Propietarios) работает в штатном режиме и не имеет проблем с ведением бухгалтерского и налогового учета, способных негативно сказаться на объекте и его собственнике.
Только после проведения полной проверки можно переходить к подготовке частного договора купли-продажи, предварительного договора купли-продажи с выплатой задатка или договора аренды с правом выкупа. Важно, чтобы в договоре были отражены все права и обязанности сторон и, по возможности, максимально защищены права покупателя. Правильно составленный договор задатка поможет защитить покупателя и получить компенсацию в случае отказа продавца завершить сделку.
Все официальные документы, включая договоры, готовятся на испанском языке, поэтому перед подписанием необходимо сделать перевод на русский язык, чтобы понимать, какие условия включены в документ. Договоры существенно отличаются друг от друга и несут разные юридические последствия для сторон. Так, например, по договору задатка или договору аренды с правом выкупа, в отличие от договора купли-продажи, покупатель не сможет получить назад уплаченные суммы и обязать продавца закончить сделку, если претензии будут выставлены с опозданием после истечения назначенной даты подписания нотариальной купчей.
Таким образом, до подписания какого-либо договора необходимо четко представлять, какие права и обязанности имеют обе стороны и какие юридические последствия возможны в случае нарушения одной из сторон его условий. Также необходимо провести расчет налогов и расходов, которые повлечет за собой совершение сделки купли-продажи.
Подписание договора купли-продажи, задатка или аренды с правом выкупа обычно происходит в течение двух-четырех недель с момента подписания договора резерва. В момент подписания вносится сумма в размере 10% (если продавцом выступает частное лицо) или в размере 25-40% (если покупается новое жилье от застройщика или жилье на стадии строительства). Обычно учитывается и первая сумма, внесенная в качестве резерва. Условия договора должны соответствовать нормам действующего законодательства и не противоречить ему. В случае если в договоре не закреплены какие-либо моменты, при разрешении возможных споров необходимо будет обратиться к соответствующим нормативным актам. Обо всех ключевых моментах необходимо проинформировать своего доверенного адвоката заранее, т.к. после подписания договора все его условия будут обязательны к исполнению, и какие-либо изменения можно будет внести лишь с согласия противной стороны и в качестве дополнения к договору. Все предварительные устные договоренности, не отраженные в договоре, потеряют силу.
При покупке строящегося или нового объекта обычно используется форма договора, подготовленная самим застройщиком. До подписания необходимо проверить этот договор на предмет включения противоречащих закону условий или условий, вводящих в заблуждение покупателя.
При покупке строящегося объекта обычно производится несколько авансовых платежей – каждый по завершении определенного этапа строительных работ. В этом случае каждый этап должен подтверждаться официальным сертификатом, подписанным архитектором, ответственным за строительство. Испанское законодательство обязывает застройщика гарантировать сохранность всех авансовых платежей, совершенных покупателями. В качестве гарантии может выступать банковский аваль или страховой полис. В случае если строительство по какой-либо причине будет заброшено, застройщик обязан будет вернуть не только всю внесенную покупателем сумму, но и штрафной процент.
В момент подписания нотариальной купчей необходимо будет представить все документы, подтверждающие совершение авансовых платежей, а также банковский сертификат, в котором говорится, что все средства были проведены через банковскую систему в целях исполнения норм законодательства об избежании отмывания денежных средств.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
