Новые меры по предотвращению фискальных махинаций коснутся сразу нескольких налогов: на доходы физлиц (IRPF), на передачу собственности (ITP), на наследование и дарение (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio). Ожидается одобрение Сената и некоторые дополнения в части исполнения и проведения внезапных налоговых проверок.
Арендодателям, получающим доход от сдачи жилья в аренду и намеревающимся воспользоваться своим правом списания расходов и снижения налогооблагаемой базы до 60%, надлежит быть особо внимательными. Неправильно подсчитанный доход, а также занижение дохода или завышение расходов может стать препятствием для применения налоговых льгот.
Также вносятся изменения в критерии оценки стоимости недвижимого имущества в целях уплаты налогов на передачу собственности и на наследование и дарение. В качестве налогооблагаемой базы отныне будет служить не реальная стоимость объекта (например, цена купли-продажи, указываемая в нотариальной купчей), а его базовая стоимость, называемая «valor de referencia». Предполагается, что базовую стоимость будет назначать в каждом конкретном случае Главное кадастровое управление. И если названная им стоимость не будут совпадать с реальной стоимостью объекта (например, будет значительно превышать), сбор доказательств и проведение независимой оценки ляжет на плечи налогоплательщика. Оценка Главного кадастрового управления и назначение базовой стоимости не предполагает посещение объекта, учет его реального состояния, наличия или отсутствия ремонта и т.д., а будет базироваться на данных, касающихся сделок с недвижимостью, предоставляемых нотариусами и регистраторами Реестров собственности.
Данное нововведение вступит в силу с января 2022 года и коснется абсолютно всех сделок с недвижимостью, и, как следствие, расчета и начисления налогов на передачу собственности, на наследование и дарение, а также на роскошь. Очевидно, что Кадастр не сможет одномоментно рассчитать базовую стоимость для всех объектов. Новые нормативы это учитывают: в отсутствие «valor de referencia» налогооблагаемой базой будет служить наибольший показатель из двух – стоимость объекта, задекларированная налогоплательщиком, либо его рыночная стоимость.
Но и это еще не все. Может случиться так, что цена сделки превысит «valor de referencia» согласно данных Кадастра. Например, в нотариальной купчей будет отражена цена в 400.000 €, а в реестре автономии объект будет иметь официальную стоимость «valor oficial» 280.000 €. Налоги придется заплатить с 400.000 €. Т.е. налогоплательщик всегда будет уплачивать налог с наибольшего значения.
За налогоплательщиком закреплено право оспорить (если он посчитает необходимым) «valor de referencia» в рамках допущения “iuris tantum” (опровержимой презумпции). Т.е. можно заплатить налог, рассчитанный от официальной стоимости объекта, зафиксированной в реестре автономии, оспорив «valor de referencia», либо заплатить налог, рассчитанный от цены, указываемой в нотариальном акте (купчей, акте вступления в наследство и проч.), и также оспорить «valor de referencia». В любом случае, весь процесс будут контролироваться налоговой администрацией, которая самостоятельно будет связываться с Кадастром. Решение может быть как в пользу налогоплательщика, так и наоборот.
Что касается налога на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio), новая норматива коснется лишь объектов, приобретенных с января 2022 года, т.е. ретроактивного действия она не имеет.
Продавцы, наследодатели, дарители также почувствуют на себе изменения в законодательстве, т.к. стоимость объекта, используемая для целей налогообложения, коснется и налога на доходы физических лиц (IRPF). Если налоговая администрация посчитает, что стоимость объекта, указанная в нотариальном акте, не соответствует рыночной стоимости («valor de referencia»), т.е. налицо занижение стоимости, продавец или даритель получит доначисление налога.
Не останется в стороне и налог на прирост стоимости земель городского назначения (plusvalía municipal). Продажа объекта себе в убыток согласно данным двух нотариальных купчих не защитит продавца от возможной уплаты налога, если «valor de referencia» покажет теоретическую прибыль от сделки.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
