Преимущественное право покупки недвижимости Правительством Валенсийского сообщества: «tanteo y retracto»

В этой статье речь пойдет об относительно недавно вступившем в силу Декрете-Законе 6/2020 от 5 июня о расширении социального жилого фонда посредством реализации права преимущественной покупки со стороны администрации (Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto). Данный Декрет действует только на территории Валенсийского сообщества.

В основе Декрета лежит идея расширения фонда социального жилья, предоставление малообеспеченным слоям населения, а также гражданам, нуждающимся в социальной помощи и поддержке, либо находящимся в экстренной ситуации, возможности обзавестись жильем не на общем рынке, а подобным альтернативным способом. В первую очередь действие Декрета коснется муниципалитетов, испытывающих дефицит социального жилья при наличии высокого спроса на него. Вообще, разработчики Декрета подчеркивают, что вмешательство администрации в сделки на рынке вторичного жилья будет минимальным и лишь в случае острой необходимости.

Основные положения Декрета

Главы 1 и 2 первого раздела Декрета касаются сделок с социальным жильем (Vivienda de protección oficial – VPO), и данную тему мы не будем рассматривать в рамках нашей статьи. Нас больше интересует Глава 1 второго раздела, касающаяся жилых объектов, доступных к покупке и продаже на свободном рынке — transmisiones singulares. В отношении них существует оговорка, что право преимущественной покупки со стороны Женералитата может быть реализовано только в некоторых населенных пунктах. Ниже вы увидите таблицу и поймете, что «некоторые населенные пункты» — это большинство крупных и популярных муниципалитетов Валенсийского сообщества, жилье в которых пользуется повышенным спросом.

Правительство Валенсийского сообщества может реализовать право преимущественной покупки жилья в следующих случаях (ст. 10):

• при следках с банковской недвижимостью (derecho de tanteo y retracto), т.е. в отношении объектов, переданных кредитору в счет уплаты ипотечного долга;
• при сделках с недвижимостью, ранее приобретенной на аукционе по продаже ипотечного залогового жилья, либо на внесудебном нотариальном аукционе (derecho de retracto);
• при сделках, предметами которых выступают жилые здания с 5 или более квартирами (derecho de tanteo y retracto), когда происходит продажа 80% и более жилого объекта (распространяется также на сделки с акциями или долями в уставном капитале компаний, действующих на рынке недвижимости);
• при массовых сделках с недвижимостью (derecho de tanteo y retracto), когда инвестиционный портфель включает 10 и более жилых объектов (как и в предыдущем случае, данное право распространяется на сделки с акциями и долями).

Значение терминов «tanteo» и «retracto» мы разбираем ниже. По сути, оба означают право преимущественной покупки, разница состоит лишь в том, кто обязан уведомлять Правительство Валенсийского сообщества о запланированной сделке купли-продажи: продавец или покупатель.

Важно учесть, что действие Декрета распространяется как на первые, так и на все последующие сделки. Т.е. неважно, покупаете ли вы сами банковское жилье напрямую от банка, либо приобретаете его у человека, который ранее совершил сделку с банком: цепочка может быть сколь угодно длинной, объект мог сменить десяток владельцев — это ситуации не меняет. Также необходимо помнить, что под действие Декрета подпадает как само жилье, так и подсобные помещения, указанные в нотариальной купчей – гаражные и парковочные места, кладовки.

Муниципалитеты, нуждающиеся в расширении фонда социального жилья

Список муниципалитетов, находящихся на территории Валенсийского сообщества и нуждающихся в расширении фонда социального жилья, опубликован в Приложении II к Декрету. Приводим список по состоянию на 15 марта 2021 года. В дальнейшем для проверки изменений и дополнений рекомендуем обращаться к первоисточнику.

№	Муниципалитет	Провинция	№	Муниципалитет	Провинция
1	Aspe	Alacant	118	Xeraco	Valencia
2	Monóver	Alacant	119	Almassora	Castelló
3	Vall d’Uixó, La	Castelló	120	Vall de Laguar, La	Alacant
4	Pilar de la Horadada	Alacant	121	0lleria, L’	Valéncia
5	Alacant	Alacant	122	Potries	Valéncia
6	Borriana	Castelló	123	Peniscola	Castelló
7	Paterna	Valéncia	124	Cárcer	Valéncia
8	Vilamarxant	Valéncia	125	Alfara del Patriarca	Valéncia
9	Dénia	Alacant	126	Favara	Valéncia
10	Gandia	Valencia	127	Senyera	Valéncia
11	Manises	Valencia	128	Albatera	Alacant
12	Benicarló	Castelló	129	Benetússer	Valéncia
13	Aldaia	Valéncia	130	Orpesa	Castelló
14	Alcoi	Valéncia	131	Barx	Valencia
15	Silla	Valéncia	132	Rafelbunyol	Valencia
16	Burjassot	Valéncia	133	Llíria	Valéncia
17	Alaquás	Valéncia	134	Almoines	Valéncia
18	Quatretonda	Alacant	135	Montesinos, Los	Alacant
19	Carcaixent	Valéncia	136	Xábia	Alacant
20	Alfauir	Valéncia	137	Alborache	Valéncia
21	Almoradí	Alacant	138	Catarroja	Valéncia
22	San Miguel de Salinas	Alacant	139	Benicássim	Castelló
23	Benaguasil	Valéncia	140	Benifaió	Valencia
24	Torrevieja	Alacant	141	Ribesalbes	Castelló
25	Alzira	Valéncia	142	Montroi	Valéncia
26	Elx	Alacant	143	Sedaví	Valéncia
27	Requena	Valéncia	144	Rafelcofer	Valéncia
28	Elda	Alacant	145	Xátiva	Valéncia
29	Alcudia de Crespins,1′	Valéncia	146	Vall d’Alba	Castelló
30	Paiporta	Valéncia	147	Benirredrá	Valéncia
31	Valencia	Valencia	148	Venta del Moro	Valéncia
32	Novelda	Alacant	149	Sant Joan de Moró	Castelló
33	Sant Joan d’Alacant	Alacant	150	Alqueria de la Comtessa, L’	Valéncia
34	Castelló de la Plana	Castelló	151	Tavemes de la Valldigna	Valéncia
35	Alberic	Valéncia	152	Meliana	Valéncia
36	Riba-roja de Túria	Valéncia	153	Cabanes	Castelló
37	Callosa de Segura	Alacant	154	Siete Aguas	Valéncia
38	Vallanca	Valéncia	155	Fondó de les Neus, El	Alacant
39	Algemesí	Valéncia	156	Vallada	Valéncia
40	Agost	Alacant	157	Godelleta	Valéncia
41	Sagtmt	Valéncia	158	Olida	Alacant
42	Santa Pola	Alacant	159	Vilavella, La	Castelló
43	Vmarós	Castelló	160	Godella	Valéncia
44	Vila-real	Castelló	161	Alginet	Valéncia
45	Carlet	Valéncia	162	Vinalesa	Valéncia
46	Montcada	Valéncia	163	Palma de Gandia	Valéncia
47	Sax	Alacant	164	Benferri	Alacant
48	Sollana	Valéncia	165	Pugol	Valéncia
49	Alcocer de Planes	Alacant	166	Guardamar del Segura	Alacant
50	Benimuslem	Valéncia	167	Beniarbeig	Alacant
51	Nules	Castelló	168	B&W	Valéncia
52	Torrent	Valéncia	169	Daya Nueva	Alacant
53	St. Vicent del Raspeig	Alacant	170	Algorfa	Alacant
54	Picassent	Valéncia	171	Cox	Alacant
55	Villena	Alacant	172	Canet d’en Berenguer	Valéncia
56	Bétera	Valéncia	173	Sant Mateu	Castelló
57	Alcudia de Veo	Castelló	176	Muro d’Alcoi	Alacant
58	Pedreguer	Alacant	177	Dolores	Alacant
59	Almiserá	Valéncia	178	Polop	Alacant
60	Ondara	Alacant	179	Redován	Alacant
61	Alcúdia, L’	Valéncia	180	Puig de Santa Maria, El	Valéncia
62	Canals	Valéncia	181	Real	Valéncia
63	Moncofa	Castelló	182	Rafelguaraf	Valéncia
64	Alfafar	Valéncia	183	Agtdlent	Valéncia
65	Beniarjó	Valéncia	184	Finestrat	Alacant
66	Real de Gandia, El	Valéncia	185	Benejúzar	Alacant
67	Verger, El	Alacant	186	Genovés, El	Valéncia
68	Pobla de Vallbona	Valéncia	187	Orba	Alacant
69	Massalavés	Valéncia	188	Llombai	Valéncia
70	Utiel	Valéncia	189	Catadau	Valéncia
71	Sanet i Negrals	Alacant	190	Callosa d’en Sarriá	Alacant
72	Camp de Mirra, El	Alacant	191	Náquera	Valéncia
73	Oliva	Valéncia	192	Miramar	Valéncia
74	Cálig	Castelló	193	Cocentaina	Alacant
75	Castalla	Alacant	194	Piles	Valéncia
76	Bonrepós i Mirambell	Valéncia	195	Rocafort	Valéncia
77	Pobla de Famals, La	Valéncia	196	Vila Joiosa, La	Alacant
78	Petrer	Alacant	197	Daimús	Valéncia
79	Alboraia	Valéncia	198	Benissa	Alacant
80	Rojales	Alacant	199	Busot	Alacant
81	Sant Joanet	Valéncia	200	Altea	Alacant
82	Museros	Valéncia	201	Montserrat	Valéncia
83	Quart de Poblet	Valéncia	202	Albalat deis Sorells	Valéncia
84	Campello, El	Alacant	203	Pego	Alacant
85	Pinós, El	Valéncia	204	Simat de la Valldigna	Valéncia
86	Xirivella	Alacant	205	Villar del Arzobispo	Valéncia
87	Tavemes Blanquea	Valéncia	206	Rafal	Alacant
88	Mulxamel	Alacant	207	Calp	Alacant
89	Xixona	Alacant	208	Aielo de Malfent	Valéncia
90	Benidonn	Alacant	209	Alqueries, Les	Castelló
91	Benavites	Valéncia	210	Xest	Valéncia
92	Montanejos	Castelló	211	Pobla Llarga, La	Valéncia
93	Tous	Valéncia	212	Bocairent	Valéncia
94	Formentera del Segura	Alacant	213	Moixent	Valéncia
95	Almussafes	Valéncia	214	Vilallonga	Valéncia
96	Villanueva de Castellón	Valéncia	215	Alcásser	Valéncia
97	Domeño	Valéncia	216	Enana, L’	Valéncia
98	Picanya	Valéncia	217	Torreblanca	Castelló
99	Cullera	Valéncia	218	Benigánim	Valéncia
100	Benissanó	Valéncia	219	Onda	Caste%
101	Massanassa	Valéncia	220	Turls	Valéncia
102	Foios	Valéncia	221	Bigastro	Alacant
103	Massamagrell	Valéncia	222	Teulada	Alacant
104	Alpuente	Valencia	223	Banyeres de Mariola	Alacant
105	Almássera	Valéncia	224	Monforte del Cid	Alacant
106	Font d’En Canta, la	Valéncia	225	Onil	Alacant
107	Bellreguard	Valéncia	226	adral	Alacant
108	Gata de Gorgos	Alacant	227	Alcalá de Xivert	Castelló
109	Marines	Valéncia	228	Crevillent	Alacant
110	Mislata	Valéncia	229	Alfas del Pi, L’	Alacant
111	Santa Magdalena de Polpís	Castelló
112	Nucia, la	Alacant
113	Ayora	Valéncia
114	Albalat de la Ribera	Valéncia
115	Albal	Valéncia
116	Borriol	Castelló
117	Albuixech	Valéncia

Еще один важный момент: действие Декрета-Закона 6/2020 распространяется только на объекты, участвовавшие в вышеперечисленных сделках после вступления в силу Закона 8/2004 от 20 октября о жилье в Валенсийском сообществе (Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana), т.е. после 20 апреля 2005 года. Все, что приобреталось ранее (неважно, на аукционе, напрямую от банка, либо иным способом), под действие Декрета не подпадает.

Tanteo и retracto: понятие и сроки

Максимально подробно понятие «tanteo y retracto» рассмотрено и разъяснено на сайте iberley.es.  Цитируем:

El derecho de tanteo es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que se va a enajenar a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero daría por ella. El derecho de retracto es la facultad que ostenta una persona para adquirir con carácter preferente una cosa que haya sido enajenada a un tercero pagando la misma cantidad que ese tercero dio por ella. …

La diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto consiste en que el tanteo se tiene que ejercer en  la fase preadquisitiva, es decir, antes de que se produzca la enajenación. Por el contrario, el retracto se ejercerá en la fase postadquisitiva, esto es, cuando ya se hubiese realizado la enajenación.

В русском языке мы используем один термин – преимущественное право покупки. В испанском языке активно используются два термина: преимущественное право покупки до того, как сделка состоялась, т.е. в предпродажный период – derecho de tanteo, и преимущественное право покупки после совершения сделки, т.е. в постпродажный период – derecho de retracto.

Срок реализации права со стороны Женералитата (Правительства Валенсийского сообщества) составляет 60 дней. Отсчет начинается со дня получения уведомления со стороны:

• Продавца (в случае «tanteo»),
• Покупателя (в случае «retracto»).

Срок принятия решения в случае «tanteo» регулируется положениями ст. 11 со ссылкой на ст. 2 и составляет 60 календарных дней. Т.е. административные сроки для социального жилья VPO и жилых объектов, продающихся на свободном рынке, совпадают.

Статья 11 Декрета гласит:

Artículo 11. Procedimiento para el ejercicio de los derechos de tanteo en transmisiones singulares.

1. La decisión de transmitir toda vivienda o edificio incluidos en cualquiera de los supuestos sujetos a tanteo conforme a lo dispuesto en el artículo precedente, y ubicados en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o en sus áreas de influencia declaradas, deberá ser notificada por parte de la persona titular transmitente a la conselleria competente en materia de vivienda. La notificación comprenderá el contenido previsto en el artículo dos de este decreto ley y deberá acompañarse de la correspondiente documentación acreditativa.

Статья 2 Декрета гласит:

Artículo 2. Procedimiento para el ejercicio del tanteo.

1. El derecho de tanteo podrá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a partir del día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión con el contenido descrito en los apartados anteriores, sin perjuicio de la presentación en cualquier registro público o mediante comunicación electrónica de conformidad con la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

El citado plazo de sesenta días naturales podrá ser suspendido o ampliado con arreglo a lo dispuesto la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

Срок принятия решения в случае «retracto» регулируется положениями ст. 12 со ссылкой на ст. 3 и также составляет 60 календарных дней. Но при этом необходимо соблюсти также срок направления уведомления: в течение 15 дней с момента регистрации сделки.

Статья 12 Декрета гласит:

Artículo 12. Procedimiento para el ejercicio de los derechos de retracto en transmisiones singulares.

1. Las personas adquirentes de toda vivienda o edificio incluidos en cualquiera de los supuestos sujetos a retracto conforme a lo dispuesto en el artículo diez y ubicados en los municipios incluidos en las áreas de necesidad de vivienda o en sus áreas de influencia declaradas, deberán notificar la transmisión efectuada a la conselleria competente en materia de vivienda por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma. La notificación comprenderá el contenido previsto en el artículo tres de este decreto ley deberá acompañar una copia del documento en que se hubiere formalizado.

Статья 3 Декрета гласит:

Artículo 3. Procedimiento para el ejercicio de retracto.

1. Las personas adquirentes de viviendas de protección pública deberán notificar a la conselleria competente en materia de vivienda la adquisición efectuada, en el plazo de quince días naturales a contar desde la misma, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, indicando las condiciones previstas en el apartado primero del artículo anterior y acompañando copia del documento en que se hubiera formalizado.

И ниже в пункте 3 этой же статьи закреплено право Женералитата на преимущественную покупку в течение 60 календарных дней с момента получения уведомления:

3. Este derecho se ejercitará en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el día siguiente a aquel en que haya tenido entrada en el registro general de la conselleria competente en materia de vivienda la notificación de la transmisión referida en el apartado primero de este artículo, sin perjuicio de la presentación en cualquier registro público o mediante comunicación electrónica de conformidad con lo dispuesto en la normativa reguladora del procedimiento administrativo común. Si no se realiza la notificación, el plazo de sesenta días se contará desde que la Generalitat tuviera conocimiento de la transmisión efectuada y de sus condiciones.

El citado plazo de sesenta días naturales podrá ser suspendido o ampliado con arreglo a lo dispuesto la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

Уведомление, которое упоминается в ст. 11 и 12, должно содержать данные сторон и условия сделки, а также к нему должны быть приложены подтверждающие документы. При неверно составленном уведомлении срок принятия решения будет заморожен, а уведомителю дана возможность исправить или дополнить представленные сведения.

Если в течение установленного срока Женералитат не объявит о своем намерении вмешаться и «перехватить» сделку, воспользовавшись преимущественным правом выкупа, продавец и покупатель смогут завершить куплю-продажу (в случае tanteo). То же самое произойдет, если Женералитат прямо заявит об отказе от права. И в том, и в другом случае продавец и покупатель обязаны завершить сделку в течение шести месяцев на условиях и по цене, зафиксированных в уведомлении.

Если Женералитат вмешается, то выкуп им жилья произойдет по цене, оговоренной с потенциальным покупателем и отраженной в уведомлении.

Дарение

Еще один интересный момент. Если в случае купли-продажи жилого объекта его цена является результатом торга продавца и покупателя, то в случае дарения мы сталкиваемся с довольно размытыми требованиями. В Декрете указано, что если жилой объект приобретается на безвозмездной основе, то его стоимость определяется администрацией, как это происходит для расчета налога на наследство и дарение. В случае несогласия результат расчета может быть оспорен. При этом владельцы жилого имущества, намеревающиеся передать его в дар, обязаны сотрудничать с Женералитатом и не препятствовать проведению оценки. В противном случае высок риск получения штрафных санкций.

Реализация преимущественного права покупки

В случае если Женералитат примет решение воспользоваться своим преимущественным правом покупки, он уведомит об этом продавца (при tanteo) или покупателя (при retracto) и произведет оплату в течение следующих четырех месяцев (если в соглашении об оплате не будет указан иной, более долгий срок). В случае принудительного аукциона (имущественные торги) срок оплаты составит два месяца.

Женералитат может реализовать свое право в пользу третьих лиц: региональных и муниципальных ведомств, некоммерческих организаций и проч. Право преимущественной покупки может быть передано муниципалитету, на территории которого расположен жилой объект, на основании предварительно подписанного соглашения.

Контроль и ответственность

Возникает резонный вопрос: что будет, если продавец или покупатель не уведомят Правительство Валенсийского сообщества о сделке? И кто обязан контролировать исполнение данного обязательства? Ст. 6 Декрета возлагает данное обязательство на нотариусов. Т.е. именно они должны проверить и удостоверить факт своевременной отправки уведомления в адрес Женералитата. После подписания купчей, ее копия должна быть отправлена нотариусом в канцелярию Правительства в течение 20 дней. Ни нотариальное заверение, ни регистрация сделки в Реестре собственности не могут заменить собой уведомление: т.е. сперва уведомляем, затем выжидаем положенные срок, получаем ответ (или молчание) от Женералитата, затем заверяем сделку нотариально и регистрируем ее в соответствующем Реестре собственности.

Если Женералитат обнаружит нарушение, у него будет 60 календарных дней на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки жилья (в данном случае в формате retracto). Под нарушениями понимаются:

• представление неполных или недостоверных сведений;
• совершение сделки ранее установленного срока (до истечении 60 дней с момента направления уведомления, выделенных Женералитату для принятия решения), либо позже установленного срока (позднее 6 месяцев);
• совершение сделки на условиях, отличных от тех, что были указаны в уведомлении.

Рассматриваемый нами Декрет внес изменения в положения Закона 8/2004 от 20 октября о жилье в Валенсийском сообществе, ссылку на который мы давали выше. В частности, добавлены пункты в ст. 68, где дается перечень тяжких нарушений. Все перечисленные выше нарушения приравнены к тяжким и караются штрафами в размере от 300 до 6.000 €.

Artículo 68. Infracciones graves.

Tendrán la calificación de infracciones graves:

…

20. Transmitir o adquirir una vivienda o edificio sujetos a los derechos de adquisición preferente sin notificación a la conselleria competente en materia de vivienda, así como transmitirla sin autorización, transmitirla después de haber caducado los efectos liberatorios de la notificación de la transmisión realizada o transmitirla en condiciones distintas a las autorizadas.

21. El incumplimiento del deber de colaboración en el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, negando injustificadamente el acceso al inmueble o la entrega de la información o documentación requeridas, así como toda acción que impida u obstaculice el ejercicio de tales derechos.

Оплата сделок

Оплата сделок будет происходить по-разному: если покупателем будет выступать само Правительство Валенсийского сообщества, источником финансирования послужит бюджет автономии, а оплата будет проходить через департамент жилья и земель (Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo); при выкупе объекта в пользу третьего лица, оплата основной стоимости и сопутствующих расходов будет возлагаться на него, т.е. на непосредственного бенефициара сделки; при передаче права выкупа муниципалитетам или иным некоммерческим организациям, оплата будет происходить из их фондов.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

И в завершение скажем несколько слов о жилье, которое уже имеет статус социального – Vivienda de Protección Oficial (VPO). Во-первых, преимущественное право выкупа со стороны Правительства Валенсийского сообщества не распространяется на объекты, имеющие статус VPO и участвующие в сделках на безвозмездной основе между членами семьи: передача жилья в пользу детей, родителей, супругов, зарегистрированных сожителей (при условии, что жилье станет их основным); во-вторых, во всех остальных случаях, когда Правительство будет реализовывать свое преимущественное право покупки, в качестве цены выкупа будет фигурировать максимальная официальная цена, закрепленная за VPO-объектом.

В остальном требования к сделкам с участием VPO-объектов практически целиком и полностью совпадают с требованиями, действующими в отношении обычных объектов, участвующих в сделках на свободном рынке, т.е. с теми требованиями, что мы подробнейшим образом рассмотрели выше.

Жилой объект, выкупленный Женералитатом (или иной организацией, имеющей на это право) на основании tanteo или retracto в рамках нового Декрета, включая принадлежащие ему гаражные места, кладовки и иные подсобные помещения, получает статус бессрочного VPO-объекта, т.е. навсегда переходит в категорию социального жилья.

Скачать Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto в формате .pdf.

Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.