Сообщество жильцов может ограничить или запретить туристическую аренду, даже если лицензия была получена до 2018 года, но лишь при соблюдении определенных условий.
До реформы Закона о горизонтальной собственности в 2019 году сообществам жильцов было сложнее наложить запрет на туристическую аренду, т.к. для введения подобного запрета требовалось единогласное решение всех собственников (100%).
После реформы закона ситуация изменилась. С того времени сообществам жильцов стало намного проще вводить ограничения и запреты даже в отношении той недвижимости, которая уже имела действующую туристическую лицензию. Основные моменты реформы следующие:
- Сообщество жильцов большинством голосов на общем собрании, а именно, 3/5 собственников, представляющих, по меньшей мере, 3/5 общей доли участия, может принять решение о запрете или ограничении туристической аренды. Такое решение большинства достаточно для внесения изменений в устав сообщества.
- Вышеуказанные ограничения могут применяться в отношении жилья, уже имеющего туристическую лицензию, даже если она была получена до 2018 года.
Кроме того, помимо запрета или ограничения, сообщество жильцов тем же большинством голосов (3/5) может одобрить повышение квоты на содержание и обслуживание зон общего пользования (до 20%) для владельцев, сдающих свое жилье в туристическую аренду.
Если в уставе жилтоварищества на момент получения лицензии уже было указано, что туристическая аренда запрещена, запрет будет действенен. И это никак не зависит от года получения лицензии. Если сообщество жильцов не предпринимало ранее никаких мер, то наличие лицензии, полученной до 2018 года, все равно никак не защитит от будущих решений, запретов и ограничений. Как только решение принимается требуемым большинством голосов, оно распространяется на всех владельцев. Если сообщество выносит запрет на туристическую аренду, соответствующее уведомление должно быть направлено всем собственникам, которые, в свою очередь, имеют право оспорить принятое решение в течение трех месяцев.
Настоятельно рекомендуем следить за решениями, принимаемыми на общих собраниях собственников, и по возможности активно в них участвовать. Любой владелец, посчитавший, что какое-либо решение сообщества нарушает его права, может его оспорить в установленные законом сроки.
Свежая судебная практика показывает, что суды часто занимают позицию, ограничивающую возможность сообществ жильцов налагать полный запрет на туристическую аренду, разрешая лишь ограничивать ее и регулировать в разумных пределах. В судебных решениях подчеркивается, что полный запрет на туристическую аренду может считаться чрезмерной мерой, особенно если это затрагивает право владельца на использование своей собственности в соответствии с законом. В качестве регулирующих мер могут применяться следующие: ограничение по времени, использование зон общего пользования (бассейнов, игровых и спортивных площадок, парковых зон и т.д.), повышение квот, утверждение правил совместного проживания (особенно, в отношении шума) и проч.
Ниже приведены несколько примеров недавних судебных решений, касающихся туристической аренды:
- STS 4866/2021: Верховный суд признал, что сообщества жильцов могут ограничивать или регулировать туристическую аренду, но полный запрет может считаться чрезмерной мерой. Суд указал, что ограничения должны быть обоснованными и пропорциональными и не нести угрозы правам собственников.
- STS 2046/2020: В этом решении Верховный суд подтвердил, что сообщества жильцов могут регулировать туристическую аренду путем внесения изменений в устав или принятия решений на общих собраниях, но эти меры должны быть пропорциональными и не нарушать права собственников.
Таким образом, в случае введения ограничений собственнику важно убедиться, что они являются пропорциональными и обоснованными, и в противном случае — оспорить их в судебном порядке.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook.
