Ни арендаторы, ни арендодатели в большинстве своем не имеют четких представлений о сроках сдачи жилья: сколько месяцев или лет можно снимать жилье, когда можно расторгнуть договор аренды и т.д. Интернет-форумы и группы в социальных сетях ясности этому вопросу не добавляют, а, скорее, запутывают его еще больше. В итоге долгосрочная аренда жилья в Испании обрастает всевозможными мифами, далекими от норм действующего законодательства.
Вот один из мифов: арендатор, подписавший договор аренды на 11 месяцев, считает, что не имеет права оставаться в квартире (или доме) на больший срок, если владелец того не желает. Второй миф: необходимость ежегодного перезаключения договора аренды. И первое, и второе неверно.
Договор аренды может иметь любую продолжительность (полгода, 11 месяцев, 15 месяцев и т.д.), но если арендуемое жилье является основным жильем арендатора, он вправе проживать в нем в течение минимум трех лет. Конечно, при условии исполнения всех договорных обязательств. Что происходит по истечение первоначально установленного срока? Да ничего: договор продлевается автоматически и в обязательном порядке независимо от воли хозяина жилья.
Давайте подробно разберемся с основными вопросами, касающимися долгосрочной аренды жилья в Испании.
Вопрос 1. Сколько времени может арендатор оставаться в арендованном жилье?
Ответ мы находим в ст. 9 Закона «О городской аренде» от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos). В статье говорится, что стороны вправе заключать договор на любой срок, но если он составляет менее трех лет, то продление происходит автоматически и ежегодно до тех пор, пока эти три года не истекут. Исключение составляют случаи, когда сам арендатор за месяц до истечения очередного срока предупреждает арендодателя о том, что не намерен продлевать их договорные обязательства. Иными словами, арендатор, если пожелает и при условии исполнения обязательств по договору, вправе проживать в арендованной квартире или доме три года минимум.
Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Вопрос 2. Как быть в случае, если в договоре аренды не указан срок его действия?
И снова обратимся к ст. 9 вышеуказанного закона. Во 2-ом пункте статьи говорится, что договоры, в тексте которых не указан срок действия, считаются заключенными на один год с правом автоматического продления до трех лет, как это указано в 1-ом пункте.
Artículo 9. Plazo mínimo.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
Вопрос 3. А если первоначальный договор подписан на 11 месяцев?
Ничего страшного, и в этом случае срок действия договора регулируется пунктом 1 статьи 9 вышеуказанного закона. Многие владельцы жилья считают, что если они подписывают с арендатором договор на срок меньше 1 года, то они не подпадают под действие Закона «О городской аренде». То, что все договоры аренды, заключенные на срок менее 1 года, относятся к краткосрочной сезонной аренде – миф. Для того чтобы договор стал таким, в его тексте должны быть четко прописаны причины аренды: аренда на время отпуска или учебы, рабочая командировка и т.д.
Вопрос 4. Владелец жилья вправе расторгнуть договор аренды?
Вправе, но лишь в разрешенных законодательством случаях. Во-первых, расторжение может происходить лишь по истечение первого года аренды. Во-вторых, жилье должно понадобиться для родственников владельца по первой линии или супруга (супруги) в случае развода. В-третьих, владелец обязан уведомить арендатора, по меньше мере, за два месяца до того момента, когда ему понадобится жилье.
Artículo 9. Plazo mínimo.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Второй абзац статьи 9.3 говорит о том, что владелец освободившегося жилья обязан его использовать по назначению. В противном случае (если невозможно сослаться на обстоятельства непреодолимой силы) бывший арендатор вправе вернуться в жилье (с момента возвращения заново начнется 3-летний отсчет), либо получить компенсацию.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Вопрос 5. Что произойдет по истечении первых 3 лет аренды?
Если первые три года аренды прошли, и наступил срок окончания договора (либо прошло больше трех лет, и наступил срок окончания уже продленного договора), но ни одна из сторон не изъявила желания его расторгнуть, уведомив об этом вторую сторону минимум за 30 дней, договор продлевается автоматически еще на год.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Вопрос 6. Когда арендатор вправе съехать из съемного жилья?
Арендатор вправе покинуть жилье после первых 6 месяцев аренды при условии уведомления владельца о своем намерении, как минимум, за 30 дней. В контракте может быть оговорена сумма компенсации, которую арендатор обязан выплатить арендодателю в случае досрочного расторжения договора. Этот вопрос регулируется положениями статьи 11 Закона «О городской аренде».
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Внимание, дополнительная информация!
Королевский декрет 21/2018, о котором мы писали в статье Закон о городской аренде в Испании: главные нововведения, вступивший в силу 19 декабря 2018 года, прожил совсем недолго. 23 января 2019 года Конгресс депутатов признал его недействительным. Как следствие, вновь вернулись в силу ранее действовавшие нормы, описанные в этой статье.
Таким образом, все договоры долгосрочной аренды, заключенные до 19 декабря 2018 года или, начиная с 23 января 2019 года, регулируются Законом о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).
В то же время, договоры, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года, регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
Более подробную информацию вы найдете в статье Конгресс Испании упразднил Закон о долгосрочной аренде 21/2018.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
