5 марта 2019 года в Официальном государственном бюллетене был опубликован Закон 7/2019 о принятии срочных мер в сфере жилья и аренды (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
Испания столкнулась с серьезными проблемами в сфере жилья. Одной из главных проблем является сложность доступа к жилью на условиях аренды. Решено было принять ряд неотложных мер, способствующих усовершенствованию нормативно-правовой базы, увеличению предложений на рынке аренды жилой недвижимости, балансировке правовых отношений между собственником и арендатором, введению экономических стимулов и налоговых льгот.
Цели нового закона
В основе принятия срочных мер в вопросах жилья и аренды в Испании лежали следующие причины:
- Серьезная экономическая и социальная уязвимость семей, вынужденных оплачивать аренду жилья по рыночным ценам.
- Серьезный дефицит социального жилого фонда.
- Ежегодный рост выселений (около 5%), связанных с невозможностью соблюсти условия договора аренды. Т.е. последствия реформы 2013 года требуют серьезных корректировок, установки четких сроков и гарантий. В частности, процедура выселения должна включать меры по оценке индивидуальной ситуации и социальной уязвимости каждой конкретной семьи.
- Трудности с доступом к адекватному жилью у лиц с ограниченными физическими возможностями.
- Рост цен на рынке жилья и перекос в сторону туристической аренды.
Главные нововведения
- Увеличение сроков обязательного продления договора аренды и сроков продления по умолчанию:
- Период обязательного продления составляет пять лет, за исключением случаев, когда арендодателем выступает юридическое лицо. В случае арендодателя – юридического лица срок обязательного продления договора аренды фиксируется на уровне семи лет.
- По истечении срока обязательного продления и при условии, что ни одна из сторон не высказала желания не продлевать договор (по меньшей мере, за четыре месяца, если намерение исходит от арендодателя, и за два месяца, если намерение исходит от арендатора, до наступления вышеуказанного пятилетнего или семилетнего срока), договор продлевается по умолчанию еще на три года. Такое условие придаст большую стабильность положению арендатора.
- Изменения, касающиеся процедуры подписания договора аренды:
- Сумма дополнительной гарантии, которую арендодатель может запросить у арендатора, фиксируется на уровне двух ежемесячных арендных выплат.
- Если арендодателем выступает юридическое лицо, на него ложатся все расходы, связанные с заключением договора и последующим управлением со стороны агентства.
- Создана государственная система индексирования цен на жилье и предусмотрена возможность разработки и внедрения аналогичных систем на уровне автономий.
- Из-под действия закона выведено туристическое жилье, которое в настоящее время в обязательном порядке должно предлагаться через специальные ресурсы, объединяющие объекты краткосрочной туристической аренды, и которое должно отвечать нормам законодательства, регулирующего данный сектор.
- Внесены изменения в нормативы, регулирующие горизонтальную собственность, с целью стимулировать работы, направленные на улучшение доступа к объектам:
- На 10% увеличен размер резервных фондов кондоминиумов (comunidad de propietarios), и официально закреплена возможность направить данные средства на обязательные работы по улучшению доступа в соответствии со ст. 10.1.b) Закона о горизонтальной собственности (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal).
- Обязательства по выполнению таких работ теперь распространяются на жилтоварищества, имеющие право на государственные дотации, если последние составляют от 75% и выше размера резервного фонда.
- Определены базовые положения, позволяющие кондоминиумам ограничивать или регулировать деятельность, вводить особые квоты или повышать существующие в рамках действующих норм законодательства, регулирующего данный сектор.
- Внесены изменения в процедуру выселения с целью сделать процесс максимально прозрачным, а также повысить его правовую безопасность – в первую очередь, в случаях, требующих повышенного внимания и социальной защиты:
- День и время выселения должны устанавливаться в судебном порядке.
- Определена процедура уведомления социальных служб, а также система оценки социальной уязвимости домохозяйств с возможностью приостановления процедуры на срок от одного до трех месяцев с целью разработки и принятия индивидуальных мер.
- Установлены специальные налоговые и экономические меры:
- Упразднено обязательство перекладывать уплату налога на плечи арендатора в случаях аренды социального жилья (когда арендодателем выступает госучреждение).
- Изменены правила начисления особой надбавки на заброшенное жилье, закреплены отсылки на законодательные нормы, регулирующие соответствующий сектор (государственные или региональные). За муниципалитетами закреплено право принятия местных налоговых регламентов.
- В отношении социального жилья, аренда которого регулируется особыми нормами законодательства, установлена возможность применения льгот до 95%.
- Вводятся льготы для некоторых видов аренды с целью улучшения системы налогообложения и упрощения доступа населения к арендному жилью.
- Приняты меры по расширению фонда социального жилья.
Закон вступил в силу на следующий день после публикации в BOE, т.е. 6 марта 2019 года. Все договоры аренды, заключенные ранее, регулируются законами, действующими на тот момент времени, т.е.:
- все договоры долгосрочной аренды, заключенные до 19 декабря 2018 года или с 23 января по 5 марта 2019 года, регулируются Законом о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).
- все договоры, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 22 января 2019 года, регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
