Вопросом возмещения ущерба со стороны продавца в случае обнаружения дефектов уже после подписания сделки купли-продажи задаются многие покупатели испанской недвижимости. Причем, дефекты могут обнаружиться как у объекта, купленного на вторичном рынке, так и у совершенно нового, приобретенного напрямую от застройщика. Речь может идти о конструктивных дефектах или скрытых дефектах, дефектах отделки, которые сказываются на комфортном проживании, а в самых тяжелых случаях – на стабильности и целостности самой структуры здания. Давайте подробно разберем эту тему.
Начнем с того, что в отношении новой недвижимости и вторичных объектов применяются разные нормативы. Поэтому в случае споров апеллировать предстоит к разным нормам законодательства.
Новая недвижимость в Испании: обнаружение дефектов
Если мы говорим о новых объектах, приобретаемых от застройщика, в которых никто ранее не жил, то все вопросы, связанные с материальным ущербом и ответственностью будет регулироваться Законом 38/1999 от 5 ноября (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación). В частности, нормы гражданско-правовой ответственности отражены в ст. 17. Выделяются три вида ущерба:
- Материальный ущерб, в основе которого лежат дефекты завершающих работ и отделки: поврежденная кухонная и встроенная мебель, смесители, пятна и неровности стен, пола и потолков, сколы плитки, сломанная плитка, плохо установленные стеклопакеты, перекошенные двери, отходящие от стен плинтуса и т.д. и т.п.
- Материальный ущерб, в основе которого лежат дефекты, напрямую сказывающиеся на пригодности объекта к проживанию, соответствии действующим санитарно-гигиеническим нормам, шумоизоляции, термоизоляции, энергоэффективности. Т.е. речь идет о конструктивных моментах и оборудовании, отвечающих за комфортное и здоровое проживание. К таким дефектам относятся отсыревающие стены, запах канализации из сливных отверстий, протечки, шум от соседей, поломка системы кондиционирования и т.п.
- Материальный ущерб, в основе которого лежат структурные и строительные дефекты, напрямую влияющие на целостность и стабильность фундамента, несущих стен, перекрытий и прочих конструктивных элементов. Здесь речь идет о серьезных повреждениях несущих стен, пиларов, перекрытий, потолков, просадке фундамента и т.п.
Гарантийные и исковые сроки
В зависимости от вида ущерба применяются различные гарантийные сроки (еще раз напомним, что речь идет о новом строительстве):
- Дефекты отделки: 1 год
- Дефекты, сказывающиеся на пригодности для проживания: 3 года
- Конструктивные дефекты и дефекты устойчивости здания: 10 лет
Помимо указанных гарантийных сроков также следует учитывать и действующие сроки исковой давности, в течение которых могут быть выставлены претензии в отношении ответственных лиц. Согласно нормам действующего законодательства, срок исковой давности составляет 2 года. Собственник нового жилья с момента обнаружения того или иного дефекта имеет в своем распоряжении 2 года на подачу судебного иска о привлечении к ответственности и возмещении ущерба, либо, по его усмотрению, на подачу соответствующего внесудебного требования.
Пример: покупатель приобрел новую квартиру от застройщика в феврале 2022 г. (завершение строительства и сдача объекта в эксплуатацию состоялись в сентябре 2021 г.). Через год после покупки в марте 2023 г. собственник обнаружил дефект второго вида, т.е. касающийся пригодности объекта к проживанию (отсыревающая стена в спальне и повышенная влажность). Гарантийный срок в отношении такого вида дефектов составляет 3 года, и это требование соблюдено. Срок исковой давности составляет 2 года и начинает свой отсчет с марта 2023 г. – момента обнаружения дефекта. Т.е. в течение 2 лет до марта 2025 г. должно быть сформулировано и представлено исковое требование.
Когда начинается гарантийный период?
Также важно помнить, что гарантийный срок исчисляется не с момента совершения сделки купли-продажи, а с момента сдачи объекта в эксплуатацию и подписании акта сдачи-приема. Данная норма зафиксирована в ст. 6 вышеуказанного закона. Акт должен быть составлен в письменной форме и подписан, по меньшей мере, застройщиком (организатором и владельцем проекта) и непосредственно строителем (строительной компанией), выполняющим работы. Как правило, акт приемки подписывается в течение 30 дней с момента завершения строительно-отделочных работ. В свою очередь, этот момент фиксируется в акте завершения строительных работ.
Приемка объекта может проходить и по умолчанию: строительная компания уведомляет застройщика о завершении работ, последний в течение 30 дней не оформляет в письменной форме никаких оговорок или отказов – считается, что приемка объекта состоялась. Получить точные сведения об этой дате можно непосредственно у застройщика, либо найти их в паспорте здания — libro del edificio.
Кто ответственен за строительные и отделочные дефекты?
Следующий важный вопрос – на ком лежит ответственность за строительные дефекты? В зависимости от вида дефекта и причины его возникновения, ответственность может быть возложена на одного или одновременно несколько лиц из списка ниже:
- Застройщик – автор проекта, разрабатывающий его и финансирующий за счет собственных или заемных средств для последующего личного использования, передачи или продажи третьим лицам.
- Строитель – вторая сторона договора строительства, подписанного с застройщиком, реализующая работы за счет собственных или привлеченных людских и материальных ресурсов в соответствии с проектом и условиями договора.
- Директор строительных работ (архитектор) – руководит реализацией проекта и контролирует разные аспекты: технический, градостроительный, по защите окружающей среды, эстетический; получает соответствующие лицензии и разрешения, контролирует исполнение условий договора строительства и соответствие объекта утвержденному проекту.
- Технический архитектор – отвечает за материальную сторону строительства, контролирует качественные и количественные характеристики работ, осуществляет контроль качества здания/сооружения.
Претензии могут предъявляться одному или нескольким ответственным лицам. Чаще всего ответственность носит солидарный характер. Как правило, ответственность распределяется следующим образом:
- Дефекты отделки: застройщик и строитель (вместе и по-отдельности);
- Дефекты пригодности для проживания: застройщик, строитель, архитектор и технический архитектор;
- Конструктивные дефекты и дефекты устойчивости здания: застройщик, строитель, архитектор и технический архитектор.
Низкое качество работ
Может случиться так, что новый объект не будет иметь видимых дефектов, но качество работ (например, отделки), будет отличаться в худшую сторону от обещанных в момент продажи или резервирования на этапе строительства. Обычно все нюансы конструкции, строительства, внешней и внутренней отделки и оснащения фиксируются в техническом паспорте — memoria de calidades, который в обязательном порядке выдается каждому покупателю и также в обязательном порядке должен соблюдаться застройщиком.
Установка электробытового оборудования более низкого класса энергоэффективности, что указан в паспорте, использование иных отделочных материалов (тоже худшего качества) – все это относится не к дефектам, а является прямым нарушением договора. В этом случае решение проблемы также возможно через соответствующие судебные иски.
Кстати, покупка объекта на вторичном рынке, но все еще находящегося в рамках установленных гарантийных сроков в отношении новых объектов, ситуации не меняет: покупатель в случае обнаружения дефектов вправе обжаловать их в пределах гарантийных сроков и срока исковой давности. В данном случае не имеет значения, что покупатель не является первым собственником.
Что делать в случае обнаружения дефектов
Что делать, если вы оказались в подобной ситуации – обнаружили строительные дефекты любого из трех видов? Первое, с чего следует начать – это обратиться к адвокату, специализирующемуся в гражданском и жилищном праве. Именно адвокат возьмет на себя все правовые вопросы спора, будет отстаивать права пострадавшей стороны и бороться за возмещение ущерба и получение компенсации. Скорее всего, также потребуется прибегнуть к услугам стороннего технического специалиста (архитектора или технического архитектора), способного оценить имеющиеся дефекты, расхождение в качественных характеристиках и составить соответствующее профессиональное заключение.
Может случиться так, что застройщик откажется добровольно исправлять выявленные дефекты. В этом случае адвокат будет апеллировать также к правам потребителя и их нарушению вследствие несоответствия проданного товара изначально заявленным характеристикам. Административный процесс через органы, занимающиеся защитой прав потребителей с высокой долей вероятности обернется для застройщика наложением штрафов.
Подержанное жилье и скрытые дефекты – что это такое?
Как мы отметили выше, в случае покупки подержанного жилья действуют иные правовые нормы. Нередко возникает ситуация, когда после покупки дома на вторичном рынке всплывают возникшие ранее повреждения или дефекты, которые продавец скрыл и о которых он не поставил в известность покупателя. Например, в доме протекает крыша. В испанском климате, особенно в регионах с редкими осадками, данный дефект может обнаружиться очень нескоро – лишь при первом сильном дожде. В данном случае имеют место скрытые дефекты — vicios ocultos.
Предъявить претензии продавцу можно при условии, что повреждение или дефект возник до момента продажи. Регулирующая норма – ст. 1484 и 1485 Гражданского кодекса (Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil). К сожалению, не существует четкого и полного списка скрытых дефектов. Но к ним принято относить дефекты, связанные с водой (влажность, протечки), трещинами и разломами стен и фундамента, дефектами внешней и внутренней отделки, электрикой и термо- и звукоизоляцией. Особого внимания заслуживают серьезные дефекты, которые не только препятствуют нормальному использованию жилья, но и в случае своевременного обнаружения до момента продажи существенно бы сказались на цене объекта. В случае обнаружения серьезных дефектов потребуется привлечь квалифицированного эксперта и составить соответствующее заключение.
И еще раз подчеркнем: скрытые дефекты – это те, которые не видны на первый взгляд, и которые возникли до совершения сделки купли-продажи. На выставление претензий у покупателя есть 6 месяцев с момента совершения сделки (ст. 1490 Гражданского кодекса), причем, как в судебном порядке, так и не в процессуальной форме. Согласно положениям ст. 1486 Кодекса покупатель может выбрать между расторжением договора, выплатой ему понесенных расходов или пропорциональным снижением изначально заявленной цены согласно экспертному заключению. Продавец, знавший и не сообщивший о скрытых дефектах, может выбирать из тех же вариантов, но в случае расторжения договора он обязан компенсировать ущерб.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
