В статье «Комунидад в Испании не вправе запретить туристическую аренду» мы рассказали о решении Провинциального суда Барселоны 356/2018 от 7 июня. Особо подчеркнем, что в рассмотренном случае устав жилтоварищества (Comunidad de propietarios) не содержал запрета на туристическую аренду, поэтому суд встал на сторону собственника. Но что происходит, если устав такой запрет содержит, либо в него планируется внести соответствующие изменения?
Устав комунидада представляет собой свод правил, закрепленных в письменной форме и имеющих силу закона. Он разрабатывается и утверждается застройщиком или общим собранием совладельцев кондоминиума. В третьем абзаце ст. 5 Закона о горизонтальной собственности (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) говорится, что устав может содержать правила, не противоречащие законодательным нормам в отношении режима использования здания, отдельных квартир, коммерческих помещений и т.д., и не наносящие ущерб третьим лицам в том случае, если устав не был зарегистрирован в Реестре собственности:
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Являются ли положения устава, ограничивающие или запрещающие использование элементов частной собственности в целях туристической аренды, законными? Закон о горизонтальной собственности не содержит каких-либо оговорок или запретов на закрепление подобных ограничений в уставах комунидадов. Наоборот, ст. 7.2 Закона говорит, что «…собственнику или лицу, занимающему квартиру или коммерческое помещение, не разрешается осуществлять в нем и в остальной части объекта деятельность, противоречащую уставу»:
Artículo séptimo.
-
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
Таким образом, косвенно признается легитимность ограничительных условий, содержащихся в уставах, но без внесения какой-либо конкретики. Верховный суд в своих решениях 729/2014 от 3 декабря º524/2013 от 1 октября отметил, что положения устава, носящие запретительный или ограничительный характер, должны соответствовать следующим требованиям:
- Быть закрепленными непосредственно в уставе. Подобные условия не должны содержаться в регламентах и правилах внутреннего распорядка, т.к. они предназначены ля иных целей.
- Быть четкими, ясными и лаконичными.
- Не противоречить нормам морали, общественным интересам и не нарушать общественный порядок.
Также Верховный суд заявил, что запреты или ограничения имеют право на существование, если в принципе затрагивают общие интересы кондоминиума.
Текст Закона о горизонтальной собственности за последние годы претерпел немало изменений. Так, раньше для запрета туристической аренды требовалось единогласно принятое решение собственников. В настоящее время требуется получить «за» 3/5 голосов собственников, которые, в свою очередь, представляют 3/5 квот долевого участия.
Artículo diecisiete.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
-
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Но не все так однозначно с решениями, принятыми необходимым количеством голосов, что и обуславливает возникновение многочисленных судебных споров и разбирательств. С одной стороны, подобные запретительные или ограничительные условия, вносимые в устав комунидада, не должны касаться собственников, проголосовавших «против» и купивших жилье раньше – в момент, когда никаких ограничений не существовало. И неважно, занимаются они или нет туристической арендой в момент принятия общим собранием жильцов решения Т.е. в данном случае релевантным является факт приобретения объекта, свободного от каких-либо ограничений. В противном случае было бы узаконено право комунидадов ущемлять права собственников против их воли в тех или иных обстоятельствах. Таким образом, мы считаем, принятые ограничительные условия должны касаться лишь собственников, проголосовавших «за», а также будущих покупателей, но лишь в том случае, если последние до совершения покупки были поставлены в известность о существующих запретах и ограничениях (для этого устав комунидада должен быть зарегистрирован в Реестре собственности, либо включен в качестве составной части в нотариальный договор купли-продажи – купчую).
Известны также случаи, когда изменения в устав не вносились ввиду отсутствия кворума. В основном это происходило в период, когда соответствующие условия Закона о горизонтальной собственности еще не были изменены, и для принятия запретительных или ограничительных условий требовалось единодушное согласие собственников. После реформы закона жилтоварищества стали вновь выносить данный вопрос на повестку дня, и это абсолютно законно. Судебная практика показывает, что суды различных инстанций практически единодушно придерживаются мнения, что комунидады в любое время могут выносить на повестку дня ранее отклоненные вопросы и пересматривать их столько раз, сколько сочтут необходимыми, дополняя, отменяя и модифицируя ранее принятые решения (конечно, при условии соблюдения норм действующего законодательства и минимально необходимого кворума).
Изменения устава, касающиеся запрета туристической аренды на территории комунидада, необходимо зарегистрировать в Реестре собственности (хотя это и не является обязательным с точки зрения закона). Это позволит придать им правовую силу в отношении третьих лиц – будущих потенциальных покупателей. С момента регистрации изменений ни один новый собственник не будет иметь никаких оснований игнорировать устав, либо заявлять о том, что не был знаком с его положениями.
Если хотите всегда быть в курсе наших новостей, подписывайтесь на нас в Facebook и/или в Twitter.
